人不範二枉少年_
瀋陽供需充足，上漲乏力。
這次取消落戶限制，對房價的推動影響甚微。城市結構的組成和定位不同，區域位置不同，還有城市發展速度等因素，決定了城市漲跌的幅度和頻率。2015的去庫存，推高了大多城市的房價，2017年瀋陽才開始出現被動上漲的情況，這次行情中瀋陽均價提升並不多，原因在於上一輪的漲幅中，只有瀋陽的新盤，和幾個特定區域的房價，得到了較大的漲幅，但是大部分區域，房價變化並不大，這也導致了不少人認為瀋陽是有投資價值的，但這個觀點我是不認同的。
瀋陽的漲幅已經告一段落，很多二手房已經進入了下跌週期，市場已經給出了最好的答案。如果想靠此次落戶政策，來拉高瀋陽的房價，那顯然並不可能。強如天津，在英才計劃的落戶紅利中，房價變化也並不大，還起到了拔苗助長的危害，何況瀋陽現在的購房群體主要是年輕人，他們選擇落戶的城市主要是自由度高，科技佔主導的城市。瀋陽無論是從城市競爭力還是城市區位度，還是人才吸引補貼政策上都不能讓年輕人滿意。
數據顯示：1，瀋陽樓市二手房掛牌價從9906元變為9895元，本週下跌11元，持續下跌。2，瀋陽樓市近三週在售二手房數量為86768套，89558套，92586套，持續跳漲。
3，瀋陽樓市近三週的二手房90天內成交量為1664套，1708套，1904套，成交量上漲。
但是不得不說的一件事，瀋陽的租售比，真的非常高。
濟南房百科
大家好，我是勇談。近日瀋陽“全面取消人才落戶限制，進一步放開落戶政策”的消息傳開，根據此次放寬政策調整後，瀋陽已經半隻腳踏入了“零門檻”落戶的門檻。人才流失是哪怕瀋陽這樣的省會城市不得不重視的問題，那麼此次瀋陽開放落戶會拉動剛需購房需求嗎？無疑瀋陽有吸引外來人口增加潛在購房者的意圖，剛需購房者或許要注意了。藉此機會簡單談談我的觀察。
隨著國內疫情步入穩定期，復工復產主抓經濟復甦成為各地的首要任務，人才爭奪戰也再次開始
房地產行業對於瀋陽當地的經濟發展作用還是很大的，2019年瀋陽仍然保持了較高的房地產投資增速
根據2019年的數據顯示，瀋陽全年房地產開發投資1174.8億元，比上年增長17.9%，高於其全年固定資產投資4.7個百分點（2019年瀋陽固定資產投資增長13.2%）。高投資的前提就是房價高增長，根據2019年的數據顯示，瀋陽商品房銷售面積1453.5萬平方米，商品房銷售額1481.5億元，也就是說2019年瀋陽出售商品房均價為1.02萬/平米；而2018年的數據計算後瀋陽出售房價均價為8892元/平米；也就是說僅僅一年瀋陽房價同比上漲14.7%！！這個增速遠遠高於2019年全國平均6.5%的房價上漲。
相比於瀋陽2019年房價的高增速來說，人口流入和GDP增長卻讓人不太滿意，這或許也是要放寬落戶條件的原因，瀋陽戶口還是有很大“吸引力”的
根據數據顯示2019年瀋陽常住人口832.2萬人，也就是說僅僅比2018年的831.6萬人，增長了6000人，2019年瀋陽的GDP增速也只有4.2%；無論從哪些方面來看，瀋陽房價增長都要遠遠高於其他數據表現，很多人用“瀋陽GDP增長靠房價”來調侃。不過相比於這些來說，常住人口增長乏力是瀋陽最頭疼的事情，畢竟沒有足夠的人口基數經濟、消費、房價等都是枉談。而用戶口來吸引更多人才也是很多城市慣用的辦法，更何況瀋陽本身的戶口還是具備一些吸引力的，數據說話：雖然2019年瀋陽常住人口增加只有6000人，但是戶籍人口增長卻有10.4萬人！！（說明瀋陽戶口在當地起碼在本省還是有很大吸引力的）
瀋陽放鬆落戶條件，引進大量人才落戶，無疑會繼續推高新房和二手房價格
過去幾年瀋陽新建商品房價格一直處於環比上漲狀態，2020年放鬆落戶後房價持續上漲的情況還會持續
如上圖所示是過去3年瀋陽新房價格走勢圖，以2015年定基100來看，瀋陽到2020年2月份已經增長了40.2%；根據上圖的趨勢圖來看，瀋陽房價還在保持穩定上漲。至於瀋陽新房價格為何會保持一直上漲也跟勇談之前談過的“地方、銀行、房企之間的利益糾纏有巨大關係”，無論是哪方來說都不會輕易允許新房價格出現下跌。
瀋陽二手房市場過去幾年也表現出了不錯的成績，落戶放鬆無疑對於二手房市場也是利好
圖上所示是過去3年瀋陽二手房價格走勢圖（以2015年定基100），可以看到相比於有些中西部省份城市二手房增長乏力來看，瀋陽二手房還保持了較穩定的增速。或許這也跟瀋陽本身的房價相對較低有關（國內省會城市房價均價很少低於1.2萬的）。
隨著瀋陽繼續放寬落戶限制，無疑會吸引周邊符合落戶條件的居民落戶成為新的潛在購房主力，這樣無疑對於瀋陽新房還是二手房市場來說都是利好，房價上漲幾乎是板上釘釘。
瀋陽放寬落戶條件或會“逼迫”剛需加快購房節奏，起碼瀋陽房價還是要保持繼續上漲的
在房價要繼續上漲的驅使下，會有部分剛需加快購房置業步伐，多數人都會把放寬落戶理解為“刺激房價”
瀋陽房價整體不高是事實，當然這個是跟全國其他省會城市對比來說。跟大家分享一組數據，2019年我國商品房銷售面積171558萬平方米，商品房銷售額159725億元；也就是說從全國數據來看2019年全國銷售商品房均價為9310元，僅僅從這個數據來看，瀋陽不到1.2萬的房價均價真的不高。隨著“買漲不買跌”情緒的繼續推進加上瀋陽再次放寬落戶條件，勢必會引起本省或周邊居民湧入，房價繼續上漲幾乎是板上釘釘。
非剛需這個時候要不要加入“購房大軍”？勸你謹慎
雖然說瀋陽新房和二手房整體保持上漲的趨勢，但是這並不代表瀋陽房產值得投資。從全國範圍來看，未來二手房保持穩定甚至微跌是大概率；圖上所示是過去3年我國主要城市二手房價格走勢圖，可以看到除去瀋陽、呼和浩特等極少數城市二手房價格有較大漲幅（超過10%）外，其餘都在6%以下波動，甚至已經有包括鄭州、長沙等城市二手房出現了微跌現象。二手房微跌的情況會不會成為全國普遍現象？這個真的很難說。
綜上，疫情穩定後樓市逐步回暖，地方也會採取自己能夠利用的辦法來試圖“刺激”樓市，不過只要“房住不炒”不變，融資端調控不改變，房地產市場趨於穩定，二手房市場橫盤微跌是大概率。沒有太多資本注入的樓市註定很難維持長期上漲，“無需求不購房”還是勇談最真誠的建議。原創不易未經允許不得隨意轉載，喜歡房產問題的朋友可以訂購勇談的專欄，更多優質內容繼續貢獻中。
勇談樓市壹貳叄
隨著疫情逐步得到控制，房地產市場也開始逐步回暖，當然了，從區域位置來看，目前樓市回暖“南強北弱”，比如長三角要比京津冀顯得更為“熱鬧”一些，這與城市發展水平的高低、密集程度，調控政策的刺激，市場預期等都密切相關。
4月7日，作為北方重要的城市，瀋陽發佈消息稱，為了進一步吸引更多的各類人才來瀋陽就業創業，瀋陽全面取消人才落戶限制，其中技工學校、職業院校及以上在校生和畢業生(含往屆)；取得國家認可的初級以上職業資格證書、技能等級證書的人員；在沈與用人單位依法簽訂《勞動合同》的就業人員；在瀋陽繳納職工醫療保險或養老保險的靈活就業人員；在沈投資創業取得《營業執照》的經營者(含個體工商戶)；在沈購房並取得合法房屋手續的(含普通住宅、商業網點、公寓、寫字間等)；凡具有瀋陽市戶籍的居民，其父母、配偶、子女均可投靠落戶等7類人才均可落戶。
瀋陽全面取消人才落戶限制的消息一經公佈，業內關於瀋陽房價是否會上漲、購房需求是否會激增的討論不斷出現。首先，必須承認的一點是，瀋陽全面取消人才落戶限制根本目的是為了留住人才、吸引人才，發揮人才集聚效應，帶動城市經濟發展和競爭水平的提高。
其次，瀋陽全面取消人才落戶限制，一定程度上會影響購房者的房價預期，帶動潛在的住房需求轉化為實際的購房需求，尤其是加快吸引周邊，特別是本身的符合落戶條件的居民落戶。但是，在一二線大城市虹吸效應不斷擴大的背景下，單純放開落戶限制對人才的吸引力較弱，所以對外省人口很難形成吸引力。
第三，隨著房住不炒定位的確立，目前炒房客基本離場，當前房地產市場的需求以首次置業和改善型置業等剛需為主，這部分需求對價格變化較為敏感，即使市場回暖，也很難支撐房價的大幅上漲。這一點不只是在瀋陽，在絕大多數城市都是如此。
