合夥指南 | 作者：李立律師
這是李立律師博客和合夥指南公眾號第460篇文字
《聊民法典系列》是李立律師的讀民法典筆記
聊民法典54：物業維修之前，不能追索物業費，法院為何這樣判？
第五百二十五條 當事人互負債務，沒有先後履行順序的，應當同時履行。一方在對方履行之前有權拒絕其履行請求。一方在對方履行債務不符合約定時，有權拒絕其相應的履行請求。
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同時履行抗辯權，是指在雙務合同中應當同時履行的一方當事人有證據證明另一方當事人在同時履行的時間不能履行或者不能適當履行，到履行期時其享有不履行或者部分履行的權利。
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互負債務並且還沒有先後履行順序的，在我接觸的合同中是極少見的。特別是比較成熟的合同類型或行業交易中，很少會留下同時履行的互負債務。因為，沒有約定好先後履行順序的互負債務，在實際操作中會出現比較尷尬的狀況。雙方之間，誰都不履行債務，但是誰也不能在自己沒有履行債務的前提下而要求對方去履行債務。
曾經見過一個案例，不是我代理的。是一個物業服務合同糾紛。業主吳某某與物業公司之間長期有糾紛，認業物業公司幾年來都沒有對吳某某的房屋進行維修，沒有兌現承諾，解決吳某某房屋的漏水問題，所以一直拒交物業費。於是，物業公司將吳某某起訴到法院，要求吳某某支付物業服務費。
一審判決物業公司勝訴，判決吳某某支付物業管理費。吳某某不服，提起了上訴。
二審法院，經審理後，撤銷了一審判決，駁回了物業公司的訴訟請求。也就是說，終審判決，業主吳某某勝訴了。
是不是因為物業公司服務不到位的原因，法院才判決吳某某不用支付物業費的？
不是的。法院的核心判決理由就是從認定雙方互負債務但是沒有約定先後履行順序開始的。
法院認為，根據《中華人民共和國合同法》第六十六條規定：“當事人互負債務，沒有先後履行順序的，應當同時履行。一方在對方履行之前有權拒絕其履行要求。一方在對方履行債務不符合約定時，有權拒絕其相應的履行要求。”本案中，雙方當事人互負義務，物業服務合同未約定先後履行順序，物業公司在尚未履行物業共用部位的維修義務、未解決吳某某屋頂滲漏問題的情況下，向吳某某主張物業費，缺乏法律依據，對其訴訟請求不應支持。
這個案子的二審法院是安徽省滁州市中級人民法院，是在2018年終審判決的。
這個判決結果，看上去似乎是業主吳某某勝訴了，但是，事實上，我認為，什麼實際問題都沒有解決。
試想，依照終審法院的判決邏輯，判決理由是某於沒有約定先後履行順序的互負債務，所以認定物業公司沒有履行維修義務的前提下，不能請求吳某某履行支付物業管理費的義務。但是，這道理是雙向的。同樣的，吳某某在沒有履行支付物業管理費的前提下，也不能請求物業公司履行維修房屋的義務。也就是說，這個案子，無論是物業公司來做原告，還是吳某某來做原告，他們要求對方履行義務的訴訟請求都會敗訴。這像不像是一個魔力轉圈圈？
到頭來，關於吳某某支付物業服務費和物業公司維修吳某某房屋的這兩件事，法院的判決並沒有給出最終的解決方案。假如根據法院的判決理由，雙方都有理據不先履行自己的義務，這事就會成為一種僵局。
當然，我相信，這件事情最後雙方還是會協商解決的，因為這樣拖著對誰都不利。我們暫時不討論法院在這個具體案件中的分析和判決是否合理，僅僅看一看沒有約定先後履行債務順序的互負債務會是一種什麼樣的具體表現是怎麼樣的。是不是感覺很容易產生扯皮現象？
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因此，在我們對於經常性的或者重要的事務約定合同時，從利於合同順利執行的角度出發，在沒有必要的情況下，一定要儘量避免出現雙方同時履行債務的情形出發。
雙方同時履行債務的情形，有時，並不能給雙方任何實際意義上的風險保障，反而會讓雙方之間的合同處於一種不確定的狀態。
除非某些特殊行業的習慣或特殊的需要以外，因為疏忽而未約定先後履行順序的互負債務，意味著這個合同的制訂水平是有問題的，這等於是給合同的履行埋下了一個雷。雖然可能雙方誠信履行，這個雷不會爆，但是，我們何苦在合同中要埋個雷呢？
第五百二十六條 當事人互負債務，有先後履行順序，應當先履行債務一方未履行的，後履行一方有權拒絕其履行請求。先履行一方履行債務不符合約定的，後履行一方有權拒絕其相應的履行請求。
後履行抗辯權。
第五百二十七條 應當先履行債務的當事人，有確切證據證明對方有下列情形之一的，可以中止履行：
不安抗辯權，又稱先履行抗辯權。可以中止履行，不需要對方同意，也不需要通過向法院或仲裁機構申請所得。
但是，並不是有權直接解除合同。如需要在此情形下解除合同，還需要滿足第五百二十八條規定的條件，或者雙方在合同中另有約定。
要點是“確切證據”。
（一）經營狀況嚴重惡化；
惡化如何判斷屬於嚴重惡化？其惡化的程度應當相當於本條款所列舉的其他三項情形，即這種惡化程度達到了有喪失或者可能喪失履行債務能力的程度。
（二）轉移財產、抽逃資金，以逃避債務；
這類確切證據，實務中只能從人民法院等有權機關的裁判文書、決定等生效法律文書上確認。例如，對方在某個訴訟或執行過程中被法院以正式裁判文書的形式認定存在轉移財產、抽逃資金以逃避債務的事實的，那麼，這份裁判文書就可以作為確切證據。
（三）喪失商業信譽；
通常是公開的可確認的權威信息來源所得的正式新聞或消息。
（四）有喪失或者可能喪失履行債務能力的其他情形。
這是一個兜底條款。
當事人沒有確切證據中止履行的，應當承擔違約責任。
在行使不安抗辯權的時候，最重要的是要把握取得“確切證據”，並且要符合第五百二十八條規定的通知義力，否則自己反而會構成違約。最高人民法院在2015年曾經發布過一個典型案例，就有這個情況，購房者一方以為自己有權行使不安抗辯權，但最終他的行為沒有得到法院的支持，反而構成違約。
2010年7月7日，周某與房產開發公司簽訂了《商品房買賣合同》，該合同約定該商品房成交總金額為268672元，周某應於2010年7月7日支付房款255238元，餘款13434元於2011年7月30日前付清；房產公司應在2011年7月30日前將該房交付給周某，如逾期交房超過30日而周某要求繼續履行合同的，合同繼續履行，房產公司應當自約定的最後交付期限的第二天起至實際交付之日止按日向周某支付已付房款的萬分之四的違約金。
合同履行情況是這樣的：合同簽訂後，周某按照合同約定向被告某公司支付了房款和房屋專項維修金。2012年11月20日，某公司通知原告周某去接房。2014年3月12日，周某向被告某公司交付了餘款。在這期間，房產公司被刑事調查，建設工程停工了一段時間，雖然最後完工並通過驗收，但是明顯延遲交房了。
周某在庭審中表示，在看見所購小區的房屋停工停建，房產公司董事長被刑事調查，賬戶被查封的情況下，有理由懷疑房產公司無法按期交房，可以單方面行使不安抗辯權，中止房屋尾款的交付。
可是，法院認為，周某發現某公司當時具有不能按期交房的可能性，未及時與對方溝通核實，在未通知對方的情況下就自行中止了合同的履行。不符合不安抗辯權的行使條件和履行規範，其不安抗辯權不能成立。
第五百二十八條 當事人依據前條規定中止履行的，應當及時通知對方。對方提供適當擔保的，應當恢復履行。中止履行後，對方在合理期限內未恢復履行能力且未提供適當擔保的，視為以自己的行為表明不履行主要債務，中止履行的一方可以解除合同並可以請求對方承擔違約責任。
《民法典》對《合同法》關於不安抗辯權的行使的規定，進行了小的修改。
《合同法》第六十九條 當事人依照本法第六十八條的規定中止履行的，應當及時通知對方。對方提供適當擔保時，應當恢復履行。中止履行後，對方在合理期限內未恢復履行能力並且未提供適當擔保的，中止履行的一方可以解除合同。
對照《合同法》第六十九條的規定，《民法典》第五百十八條將“中止履行後，對方在合理期限內未恢復履行能力且未提供適當擔保的，”直接認為為視作以行為方式不履行主要債務。即將不安抗辯權行使人在履行通知義務後解除合同的法律原因歸於對方拒絕履行主要債務。
另外，《民法典》本條在解除合同的內容後補充了“可以請求對方承擔違約責任”的規定
第五百二十九條 債權人分立、合併或者變更住所沒有通知債務人，致使履行債務發生困難的，債務人可以中止履行或者將標的物提存。
有2個前提條件，一是沒有通知債務人，二是導致債務履行困難。假如只是沒有將住變更的情況通知債務人，但是並沒有導致履行債務發生困難的，那麼不能適用本條的規定而主要中止履行。
有一個民間借貸訴訟案件，案件中的小貸公司住所地不再營業，也沒有將變更後的住所地通知借款人吳某某。在庭審中，吳某某於是就引用了上述這個法律規則，主張小貸公司變更住所沒有通知自己，所以無法還款，因此利息應當計算截止至小貸公司住所地不營業的那天，也就是訴訟三年前的2014年8月份某天。
法院經過審理，發現之後小貸公司法定代表人與吳某某有電話聯繫，而且電話中吳某某表示是因為利息太高不能還款，另外，吳某某也沒有提供證據證明是因為小貸公司原因導致無法還款，也沒有證據證明做過提存。因此，法院不支持吳某某的這個主張。
第五百三十條 債權人可以拒絕債務人提前履行債務，但是提前履行不損害債權人利益的除外。
債務人提前履行債務給債權人增加的費用，由債務人負擔。
提前履行不損害債權人利益的，債權人不能拒絕，否則可能造成受領遲延的後果。
第五百三十一條 債權人可以拒絕債務人部分履行債務，但是部分履行不損害債權人利益的除外。
債務人部分履行債務給債權人增加的費用，由債務人負擔。
與前一條款的解讀邏輯相同。
第五百三十條、第五百三十一條中的“不損害債權人利益”，假如在法院訴訟中，那麼，這方面的舉證責任應當在債權人一方，即債權人有責任舉證證明債務人提前履行債務或者部分履行債務損害了債權人的利益，否則，即視為不損害債權人的利益，債權人應當接受。
