作者：蔚芮
來源：GPLP犀牛財經（ID:gplpcn）
賣完“孩子”給別人“數錢”的常見，賣完“孩子”再“入贅”買家的少見。
然而，浙系房地產企業新湖中寶（600208.SH）做到了，不僅三度賣子給綠城中國(03900.HK)，如今又大筆資金入股綠城中國，成綠城中國第三大股東。
新湖中寶葫蘆裡到底賣的是什麼藥呢？
新湖中寶三度“賣子”後又聯姻綠城
作為地產翹楚，曾經的新湖中寶就是新湖中寶，綠城中國就是綠城中國。
然而，十年之後，新湖中寶已經與綠城中國難捨難分。
這要從頭說起。
2019年12月17日，新湖中寶公告稱，為共同合作開發明珠城項目三期4標，向綠城中國轉讓上海新湖房地產開發有限公司35%的股權及相應權利和權益，綠城中國支付/投入合計總額為36億元的交易價款。本次交易涉及的目標項目規劃總建築面積約為20.27萬平方米。
截至目前，項目正在建設中。
這是新湖中寶第一次“賣子”給綠城中國，只是，此時，綠城中國的負責人為張亞東，作為新湖中寶的的創始人，可以說，黃偉主動與張亞東結了“親家”。
或許是嚐到了甜頭，當然也有可能是覺得二者的關係不夠親密，第一次“賣子”後不久，新湖中寶又開始了第二次。
2020年4月19日，新湖中寶發佈兩則公告，為共同開發瀋陽“仙林金谷”項目、“新湖灣”項目和“新湖美麗洲”項目系，向綠城中國轉讓浙江啟豐實業有限公司100%的股權（交易完成後，綠城中國將間接持有上述項目35%股權），綠城中國房產支付/投入合計總額約為3.79億元的交易價款；為共同合作開發青藍國際城項目二期，公司向綠城中國房產轉讓上海中瀚置業有限公司35%的股權及相應權利和權益，綠城中國房產支付/投入合計總額約為19億元的交易價款。
當然，有了第一次、第二次就必然有第三次，而且頻率越拉越快。
距離第二次“賣子”後僅一週時間，2020年4月26日，新湖中寶又與綠城中國簽訂了項目轉讓合同：
據合同內容，為共同合作開發啟東“海上明珠城”項目，新湖中寶向綠城中國房產轉讓浙江啟智100%的股權及相應權利和權益（即間接轉讓南通啟新、南通啟陽各50%股權及相應權利和權益），綠城中國房產需支付/投入合計約為11.51億元，其中股權轉讓價款約為3.98億元；轉讓南通新湖50%股權及相應權利和權益，綠城中國房產需支付/投入約為6.72億元，其中股權轉讓價款約為7154.7萬元。
三筆“賣子”交易,黃偉從綠城中國拿到了70多億元，他充分嚐到了聯姻的甜頭。
作為地產圈有名的商人，黃偉為何甘願賣子給綠城中國呢？
事情果然沒有那麼簡單。
2020年4月26日，也就是新湖中寶第三次賣子給綠城中國的當天，新湖中寶與綠城中國又簽訂了一項股權投資協議。
來源：新湖中寶公告
根據公告顯示，新湖中寶擬以現金30.685億港元認購綠城中國3.23億股H股股份，每股價格為9.5港元，上述交易完成，新湖中寶將佔綠城中國總股份數的12.95%。
完成交易後，新湖中寶將成為綠城中國第三大股東。
也就是說，通過三次“賣子”，作為新湖中寶的創始人，黃偉不僅獲得了70多億的“真金白銀”，而且搖身一變，成為綠城中國的第三大股東，其股權比例甚至超過了綠城中國的創始人宋衛平——2020年4月26日之前，中交集團、九龍倉、宋衛平分別持股綠城中國28.78%、24.9%、9.97%，如果交易完成，中交集團、九龍倉、新湖中寶、宋衛平持股比例將變為25.06%、21.68%、12.95%、8.68%，創始人宋衛平將屈居第四位。
完成這項股權交易後，黃偉和張亞東都露出了勝利笑容！
葫蘆裡到底賣的什麼藥呢？
新湖中寶黃偉的如意算盤
溫州人號稱“中國的猶太人”，此人不虛。
黃偉的祖籍浙江溫州市蒼南縣金鄉鎮黃家宅村，同樣擅長做生意，只是，作為新湖中寶的掌門人，黃偉走出了一條完全不同於溫州模式的財富之路，那就是不僅會做生意，而且還很會在資本上面長袖善舞。
公開資料顯示，新湖系至少控制著兩家資產合計超千億的A股上市公司和一家老資歷新三板證券類公司，同時還手握著一家資產超2200億的城商行——溫州銀行股權。
黃偉也很神秘，可以買到他建的房、看到他控制企業的財報，但是卻很難在公開場合看到他的身影。
當然，他的發家史更是一個傳奇——黃偉最初是一名公務員，在溫州市委黨校曾工作過。之後辭職下海了。對此，市場上流傳最廣的是，1992年初，上海推出股票發行新辦法——股票認購證，每本30元，憑證可參加股票購買搖號，中號者才能購買股票。黃偉將下海賺的錢投入購買了大量認購證，之後隨著新股造富神話不斷誕生，認購證價格水漲船高，黃偉憑倒賣認購證換來了百萬元級別的原始資本積累。
倒賣認購證換來的第一桶金為黃偉殺入資本市場提供了籌碼。
1994年，他創立了浙江新湖集團股份有限公司，後來滾雪球形成了現在的“新湖系”。
與綠城中國的合作，對於新湖中寶來講可以說是“一箭雙鵰”。
關於新湖中寶，2020年4月28日晚，新湖中寶發佈2019年年報顯示，公司2019年實現營業收入148.10億元，同比下降14.03%，歸屬於上市公司股東的淨利潤21.53億元，同比下降14.08%。
來源：新湖中寶2019年年報
顯然，新湖中寶業績面臨增長壓力，這還不是最主要的，更重要的是，2019年困擾新湖中寶的債務問題在2020年依舊讓黃偉頭疼不已。
據其財報顯示，截至2019年12月31日，新湖中寶擁有現金餘額146.9億元，交易性金融資產19.44億元；但短期借款和一年到期之即期負債分別為39.6億元和187.44億元。現金不足以覆蓋短債，且額外有一年期以上長期借款355.44億元。
對此，2020年4月17日，穆迪曾對中國房地產行業發佈評級報告稱，中國有4家內房企將面臨非常高的再融資風險，新湖中寶就是其中之一。
為緩解資金壓力，2020年3月27日，新湖中寶在境外發行總額2億美元的債券，且票面年利率高達11%，由此可見，公司對於資金的渴望。
另一方面，資產週轉慢還讓新湖中寶負債持續增高。
新湖中寶曆年財報顯示：
2019年，新湖中寶的速動比率為0.43；2018年，這一數字為0.48。
2019年，存貨週轉天數為2630.87天；而在2018年，這一數字為1906.34天。
存貨週轉率為0.14次。
不僅2019年的速動比率較2018年的0.48下降了10.4%；而且2019年的存貨週轉天數也遠高於2018年的1906.34天。
2016-2019年，新湖中寶的存貨分別為517.01億元、593.70億元、703.54億元、687.17億元。佔當年總資產的比例分別為46.34%、47.66%、50.40%、47.71%，當然，作為一個房地產企業，這些存貨主要是房地產。
這也側面反映新湖中寶銷售業績不理想：
2016-2019年，新湖中寶銷售額分別為147.9億元、142.5億元、168.8億元，138.4億元。
2019年較2018年下滑18%。
銷售業績遲滯不前，這也進一步困擾了新湖中寶將手中的土地轉化為房屋進行銷售——在土地儲備方面，新湖中寶手握約3000萬平方米土儲，分別位於上海、江蘇、浙江、江西、山東、遼寧、天津等省市。
在此背景下，黃偉選擇賣子給綠城中國，不僅提升了其週轉率，而且，還獲得了大筆資金，更重要的是，黃偉轉手又大筆投資了綠城中國，轉而享受綠城中國及新湖中寶兩家公司的發展紅利。
當然，這對於綠城中國來講也是皆大歡喜——在香港上市的中資地產股中，綠城中國屬於“滯漲”股之一。由於股價長期低迷，綠城中國董事會主席張亞東還曾向股東致歉。然而，這次新湖中寶入贅後，直接抬高綠城股價，公告次日漲幅達8.13%。
截至2019年12月31日，綠城總資產3370.92億元，每股淨資產12.73元，新湖中寶的入手價低於綠城中國的每股淨資產，並且綠城中國自張亞東接手以來，逐步提速，2019年開始加大土地投資力度，大有重新發力的趨勢。黃偉此際入股綠城，更有機會分享股價上漲紅利。
黃偉的精明由此可見。
冤大頭綠城中國？
既然是讓新湖中寶充分嚐到了甜頭，那麼對於綠城中國來講就甘願做冤大頭？
非也。
這跟綠城中國的新掌櫃張亞東密切相關。
公開資料顯示，自從張亞東從宋衛平手中接手綠城中國以來，從2019年開始就逐步加大了土地的投資力度。
2019年，綠城中國斥資691億元拿地；
2020年，疫情也沒能阻擋綠城拿地步伐，比如1-2月綠城以268億元的拿地金額、283萬平米的拿地面積雙雙位列房企第二。
據國土資源部統計數據，2020年1-4月份，綠地中國總拿地金額為342.25億元。
此外，2020年，綠城中國還給自己定了2500億元的小目標以及五年後5000億元的大目標。
因此，為了匹配銷售規模，綠城今年的新增貨值也要超過2500億元，土地權益投資金額不低於600億元。
而通過併購的方式獲得土地，對於綠城中國來說，一方面可以降低拿地成本，另一方面還能獲取優質資產。
此時的新湖中寶手中握有3000萬平米土儲，並且都是優質的土地資源，主要分佈在以上海為中心的長三角經濟發達地區。這對於綠城中國來說，太“肥美”了。
一個積極進取，一個急於脫手，可以說，新湖中寶與綠城中國可以說是各取所需，“一個願打，一個願挨”
只是，後續發展如何呢，二者能否如願以償，兩個精明商人之間又能否和諧共處？
GPLP犀牛財經將持續關注。
參考資料：《起底新湖系神秘掌門黃偉：掌控公司資產數千億 邀多位官員下海》新京報2018年6月28日
