文 | 話嘮灣德佛
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W′S TALKING
一線房價「圍城」，置業還得分人
「房住不炒」這四個字眼想必大家已經熟得不能再熟，而疫情之後的深圳房價在短短數月，更是經歷了大起不落的“N波不折”。很多媒體、大V都在說深圳乃至環深的房產成交量已然呈井噴式上升，可是現在的樓市行情就像圍城那樣，外面的人想進來，裡面的人想出去，尤其在樓市嚴控的大環境下，一線城市的房子就更像一座圍城，有房貸的人想出來，想買房的人卻不知從何進去。
由此，一線城市的房價有時候也成為這「圍城」當中的敲門磚，誰有能力才能真正敲開圍城的大門。否則高牆之外也就只有仰望的人。而恰恰因為市場的火熱程度，造成了市場的虛高抬價現象，即便如今經濟進入下行通道，而房地產調控非但沒有放鬆，反而日趨嚴格。
市場魚龍混雜，心儀好房更難求。尤其是在多方渲染下，朋友、領導、中介等經常都會念叨：“房價就要上漲了，錯過現在這個機會，可能未來都買不起房子！”於是乎，很多人都開始掏腰包為房產經濟做貢獻了～
有句話說得好：“成年人的愛情——走腎的開房，走心的買房。”
事實上，現在越來越多人在深圳紮根立足了。這種現象長此以往對於「來了就是深圳人」這個概念來說，則是一個擠出效應，到了適婚年齡之後，房子就會成為一個衡量標準，置業時會考慮到地段、交通、配套、學位等方面的價值，所以對於一線城市的房子，很多人是手攥首付資本而不敢輕易上車的，所以一定要重視選心儀的房，畢竟“有了房子，就不再是這個城市的遊子。”
當然，上述的是圍城外的人，而樓市圍城內的人，因為相信市場的刺激增長，而有了多次置業的信心。那麼不動產多了，自然而然就演變為了資產配置，在選擇置業的時候，往往就會選擇高性價比的產品。深圳房價雖高，但買到高性價比的資產，其實比中彩票還開心。因為彩票中獎概率專家揣測比被雷劈中的概率還低，而在深圳買到潛力資產，指不定第二天就漲了小几千每平米。
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土豪買房無所謂貴，平民置業住投都對
如上述所言，「圍城」內外，什麼樣的不動產項目才算是性價比高呢？
置業最基本的兩大條件：生活和增值。除了地段是基礎價值外，區域潛力也是必不可少的。李嘉誠說：“決定房地產價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。”現在除了看地段，還得看地鐵！除了看地鐵得看規劃！
為什麼深圳老福田、老羅湖的房價仍能保持中高位？地段+地鐵的優勢奠定了他們的地位！但因為許多是舊房子，所以生活品質價值的性價比還是相對較弱。
那麼規劃又是從何而來？40年前，誰能想到深圳會發展得如此之快？當年要是沒有規劃“畫好深圳這個圈”，就沒有今天這麼好的發展。從大到小的規劃思維邏輯來看在置業上是同理的，一些坐落有著清晰規劃、開展潛力顯著區域內的樓盤，在價值層面會更具有必定的潛力，即使是現在在區位配套、交通出行方面還有缺陷，但在未來區域開展方面將有極大支撐樓盤的升值，對置業者而言，買房不僅是一種需求，更是潛在的資產配置，只要經濟在開展，房價就會有支撐。同理，區域經濟的開展，關於區域置業資產項目的保值增值，有著最直接的相互促進作用。
而在深圳目前能滿足上述性價比較高的市區新項目，多處於南山西麗片區，
三個「難得」告訴你為什麼：
1.難得「人文」：西麗湖國際科教城將作為科技發展引擎，打造灣區智核座標；其次大學城的低密住區，附近涵蓋深圳塔尖學府，是難得的醇厚學風涵養人文精神領地。
2.難得「山水」：塘朗山綺麗風光，長嶺皮水庫秀麗景觀，沒事兒上登山步道走兩步，跟大自然親密親密，不香嗎？
3.難得「繁華」：西麗樞紐位於廣深創新走廊的軸線，串聯西麗湖國際科教城、留仙洞總部基地、高新園、後海總部基地等重點片區，日後西麗高鐵站的規模將是“深圳最重要的對外交通門戶和城市交通轉換節點”，未來價值勢必高於北站中心。
好的地段+好的交通+好的規劃，帶來的資產才是真·遞進式增長。
如果你是土豪，那麼在西麗片區內可以隨便買，反正肯定漲，道理都懂，就是漲幅快慢罷了。如果你是普通置業者或投資者，那麼就得細分好西麗內的價值窪地項目 有哪些了！
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多數人擁有的是資產，少數人擁有的是藏品
除了地段帶來的直接價值，規劃帶來的潛力價值外，生活品質是細分項目的一大亮點！
如果說“715新八條”之前，已經有更多的人對生活品質有了清晰的認知，那麼限購事件之後，便讓這種對生活品質的認知，由抽象的理論變成了直觀的現實。 如放在時代的座標上衡量，當下深圳的現狀“讓資產升值易，讓生活升值難”。
於現階段的深圳而言，高端改善市場發展很重要，生活很重要，而品質更重要。全新產品形態+全新場景服務，推動深圳市場發展，尤其在深圳“品質提升年”，其“產品力”、“附加值”不出彩，在市場很難精彩。
再說實際點兒，關於生活現狀，“低容積率、高綠化率、戶型的採光、樓間距的視野、周邊有無大型公園綠地配套……”是否完善？除了要滿足“夠低、夠寬、夠高”，周邊醫療教育這些硬件是否完美？最大的一個點就在於，項目能給你實際的生活體驗感是怎樣的？且有一個不容忽視的問題突然擺在了面前： 限購之後，你花多少錢能住在城市的什麼位置？你能擁有什麼樣的生活？這是置業資產的性價比首要顧慮。
“置業的資產可以增值，但藏品是稀世價值。”
西麗這麼好，但9月均價已然去到了7.9425萬元/平
大學城片區已經高達9.4429萬元/平
整個南山片區均價在9.7195元/平
（據Q房網不完全統計）
那麼也就意味著，西麗片區還有很大的漲幅空間！而我們要做的就是再在此片區內，再細分「獨一無二」的高性價比資產！
還是那句話，如果你是土豪請隨意。如果不是，請繼續跟著小灣看看怎麼薅羊毛……
在火熱的西麗總部集群，大多數人擁有的只是普通的置業資產，所謂的地鐵房、學區房只是滿足了基本配置，那麼在此基礎上如何提升生活品質呢？又如何深挖潛力資產項目？
“格局大的人，視野不會小”
有人瞻仰前海的海景資產，有人瞻仰270度景觀的奢闊體驗。當你在瞻仰時，殊不知在西麗總部集群片區，有座人文伴山的灣區資產已然崛起，就像你忙於工作時，阿拉斯加的鱈魚已然躍出水面，美好的事物稍縱即逝——京基·御領公館。
“京基·御領公館有何高性價比的羊毛可以薅？”
1.地段真香：在西麗湖國際科教城的灣區智核座標，除了享受上述的「難得人文」外，還將設有深圳大學科技圖書館、大學城體育中心、西麗文體中心（規劃中）等大型公共文化配套環伺，享受豐富的高質量文體生活。
2.品質真香：
這裡小灣要重點Focus一下，
時代藏品的頂配：「伴山」的價值
餘秋雨說，如果沒有山，
全球 90%以上的富人區會消失。
日本最貴的是山居物業，
香港最富的人都住在太平山上。
在深圳，塘朗山就是豪宅的發源地，
而京基·御領公館背靠
深圳中央山-塘朗山一線山景資源，
同時眺望長嶺皮水庫，山水資源俱佳，
可以說是深圳最稀缺的生活領地。
再加上大格局、大戶型、大視野！
165.65米總高，3.4米層高，
約185㎡-215㎡空間選擇，
配以270°IMAX環幕生態景觀面，
奢闊全景落地玻璃幕牆，
實屬是難得一遇的「灣區伴山資產」。
（項目實景拍攝）
3. 出行真香：地鐵5號線長嶺陂站接駁，一站直抵深圳北，東抵羅湖，西至前海；高鐵：雙高鐵樞紐，深圳北站、西麗站（規劃中）大灣區國際交通樞紐；公交首發站：毗鄰4900㎡公交首發站，方便快捷。
4.配套真太香：建面約64萬㎡城市綜合體旗艦，多元業態禮獻，集總裁辦公、高端公寓、精品住宅、旗艦商業四位一體，打造全業態價值鏈，為現代塔尖領袖，企業精英構築全天候潮流商務主場。其次，教育配套有道爾頓新華公學、南科大實驗小學、南科大第二實驗二小，深圳大學附屬實驗學校等。
5.價格最香：小編實探，京基·御領公館在坐享各類配套齊全的價值下，獨攬伴山人文山景，以5字頭的價位即可購得70年產權的灣區一線山景資產，你細品，品完告訴我這是不是當下市場不可多得的時代藏品？！
（項目實景拍攝）
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TIPS：最後，小灣以磨人的小妖精角色，向京基baba拿到了戶型圖！並且發現該產品是70年產權哦！還能設計成為會所，會晤客廳或是您的私人藏品間……
-御領公館空間戶型-
【地址】：深圳南山大學城 5號線長嶺陂站A1出口
（實測福田開車至項目，不堵情況下20分鐘，沒超速～）
END
「 沒有什麼焦慮，是一套大戶型裝不下的。」
「 如果有，那就買多套唄～」
（注：以上部分材料圖源於網絡。）
