遊走於樓市之間，用眼觀察，用心甄別。大家好。
在往期的推文當中，小二曾給大家介紹過城北板塊的項目，保利水木芳華、融創濱江首府，並在文中表示期待城北板塊的城市改造升級建設。而今天，小二繼續給大家一起見證城北板塊的建設升級，給大家介紹城北新入市的項目——由中交城投及誠通建投共同開發建設的新項目，中交白蘭春曉。
1、
/ 項目詳情 /
△ 項目區位圖
中交白蘭春曉項目位於佛山禪城區貨站東路及河濱路交匯處，隸屬禪城區北部的城北板塊，整個板塊定位為佛山中心板塊的“北門戶”。項目距離在建佛山地鐵3號線的中山公園站約500m距離。而地塊周邊的前身是舊工廠，周邊前期有眾多的批發市場及舊廠房，目前已路線搬離、拆遷，且進行土地平整。對於本地客戶而言，城北板塊整體的建設面貌仍處於相對落後的階段。
△ 項目售樓部
項目售樓部位於貨站東路及河濱路的交匯之處，對外昭示性強，路過路口即可看到市政綠地及售樓部。而售樓部內的打造及設計風格偏中式風格，正如項目的案名“白蘭春曉”，有很強的中國風，內部多以中式水墨風格的瓷磚或中式裝飾為主。
△ 項目效果圖
△ 項目沙盤
項目整體的規劃建設以住宅、底層商業及幼兒園為主。共規劃有10棟高層住宅，1座幼兒園，總戶數1068戶。同時還有部分臨街商鋪，滿足項目業主基本消費需求。另外，項目規劃有車位約906個，車位比僅約1:1，基本滿足住戶停車需求。
項目9月5日正式對外開放樣板間，預計9月中下旬開賣。首推3、4座，均為2梯5戶設計，樓高24層，涵蓋78-112㎡三四房產品，吹風1.8-.2.2萬/㎡，均為精裝出售。
/ 戶型點評 /
項目目前已對外展示住宅板房。下面小二給大家簡單點評一下項目的戶型及板房。
△ 3#戶型平面
3#為建面約78-111㎡的三四房戶型樓棟，滿足剛需客戶與首次四房改善的客戶群體。
01戶型，86㎡的3房2衛2廳戶型，剛需實用。陽臺朝北，同時南向餐廳帶一飄窗，可實現南北通風采光。兩廳與房間分隔，動靜分離。此外，86㎡能設計出主套，整體的居住舒適性有所提高。
02戶型，78㎡的3房1衛2廳戶型，是較為極致剛需的客戶上車的戶型。戶型位於北側單戶，入戶門右側設置一空中花園，可後期打造成房間。另外兩個房間分別在客廳兩側，是飛機型的戶型設計。受面積限制，78㎡戶型僅設計了一個公衛，同時是北側單戶，戶型通風性較弱一下，整體居住舒適性一般。
03-04戶型，108-111㎡的4房2衛2廳戶型，適合緊湊4房改善的客戶群體 。兩個戶型的設計相似，均為豎廳4房設計，同時實現了動靜分離，戶型舒適度較好。差別在於03的111㎡戶型陽臺朝北，入戶門正對主套門，中間過道較長；而04的108㎡戶型則是南向。兩個戶型均帶有生活陽臺，整體的戶型實用率較好。
05戶型，93㎡的3房2衛2廳，滿足舒適剛需3房的客戶。傳統的3房設計，動靜分離，同時廚房帶一生活陽臺，實用率較不錯。
△ 4#戶型平面
4#的戶型平面結構跟3#結構相似，不過產品的面積段少有差異。4#則為79-96㎡的三房戶型居多。戶型較多以90多㎡的舒適3房戶型為主，戶型的設計跟3#相似，可上文參考3#的戶型點評。
△ 項目板房
整體而言，項目的產品定位為剛需3房及緊湊4房改善的產品。在產品設計方面，整體戶型剛需實用，2梯5戶的結構，算上戶型內贈送面積，整體的實用率較不錯；而交標方面，項目的精裝標準在市場上屬於平均水平，暫無突出亮點，滿足基本的交標需求。
對項目感興趣的讀者朋友，可自行前往項目諮詢瞭解項目產品。
2、
/ 周邊規劃 /
△ 項目周邊規劃（來源：網絡）
中交白蘭春曉項目周邊的規劃以城市配套建設為主。項目周邊目前在建佛山地鐵3號線，以及海五路。若軌道交通建成開通，將大大提升項目周邊的軌道交通水平。此外，項目周邊未來將規劃建設多所中小學，提升周邊的教育配套。
3、
/ 周邊環境 /
瞭解完項目大概詳情以及周邊的規劃，讓我們進一步深入瞭解一下當前項目周邊的環境。
1、產業 / _ _ _ _ _
△ 項目周邊產業
項目位於禪城城北板塊，周邊產業以第二產業為主。周邊有汽配城、五金交易市場、各類批發市場，整體城市面貌相對較為較弱。
2、小區 / _ _ _ _ _
△ 項目周邊小區
項目周邊以舊村落居多，居住人口較密集。較成熟的住宅項目有東海國際，以及萬科金色里程、旭輝公元、敏捷金谷，但後三者的目前入住率相對一般。目前除了項目以外，城北還有融創濱江首府、保利水木芳華、以及新入市的保利時代天珀一項目在售。而未來，隨著城北土地招拍、舊改啟動，未來板塊內的住宅供應將增加，供居住的小區也逐漸增加。
△ 項目周邊配套
項目所在的城北板塊配套相對欠缺，但是項目毗鄰祖廟中心區域，可以享用到祖廟中心區域的成熟配套。
3、教育及醫療 / _ _ _ _ _
教育：項目所在的城北板塊內，3公里內配套有愛麗絲幼兒園、敦厚小學、城北中學，滿足從幼兒園到初中的教學需求；而在祖廟板塊內，還可以享用到十三小、九小、佛山六中（初中）、佛山一中（高中）等公辦學校配套，距離也在3km左右。
醫療：目前，項目所在城北板塊暫無醫療配套。可以前往祖廟中心享用優質的醫療資源，包括約3公里的佛山中醫院（三甲），或約3.5公里的佛山市婦幼保健院 。
4、商業 / _ _ _ _ _
商業方面，城北區域內目前暫無大型商業綜合體。但是距離項目3-4公里左右的祖廟中心區域內，有眾多成熟的大型商業綜合體，包括華強廣場、東方廣場、嶺南新天地、嶺南站等。成熟的商業氛圍，基本滿足住戶日常消費需求。
5、交通 / _ _ _ _ _
目前，項目主要依賴於自駕車及公交車出行。自駕車方面，由河濱路接駁海八路、汾江路、佛山大道等幹道，可以連通佛山禪城、南海，甚至直通廣州。後續在建的海五路通車後，也將大大提升項目駕車出行的便利性。另外，距離項目約3公里處，未來將建有佛山火車站TOD，規劃開通地鐵、高鐵及公交樞紐站，也將方便項目客戶出行。而公交方面，項目一側貨站路口站上，有2線條公交線路連通禪城中心，包括114路及130路。
6、文化配套 / _ _ _ _ _
書店/圖書館：項目內暫無規劃提供圖書室，且周邊城北板塊暫無圖書館或連鎖品牌書店。最近的圖書館可前往約3.6公里的佛山圖書館（祖廟分館）看書學習。另外，約4公里處嶺南站有一所西西弗連鎖品牌書店，也可泡館打卡。
運動：：對於體育方面的需求，可以前往約5公里處的佛山體育館健身或打羽毛球，另外祖廟中心的華強廣場及華輝大廈內有成熟運營的健身場館，可滿足日常鍛鍊身體的需求。或者可在項目東側的汾江河畔上，茶餘飯後散步或者休閒跑步。
音樂廳：項目周邊約3公里，有一佛山瓊花大劇院，一年中有不定期有文藝演出、音樂會等節目，滿足周邊市民的音樂藝術需求。
公園：距離項目最近的公園是
市場：項目周邊底部商業體，可滿足日常買肉菜的需求。或前往2km附近的新堤肉菜市場，可供市民使用。
7、結伴娛樂 / _ _ _ _ _
在項目附近的商業體中，有提供各種娛樂方式，滿足日常的生活娛樂消費。週末時光，可同家人、友人去中山公園散步、釣魚；去梁園欣賞嶺南園林建築；去祖廟觀摩千年文化瑰寶；或者臨近過年時候，去快子路找揮春師傅寫揮春，去福賢路嶺南天地看傳統建築下的特色商業……
8、本土餐飲 / _ _ _ _ _
周邊本土特色餐飲比較集中在祖廟中心區域，例如可前往約3公里處的東方廣場附近，有眾多本地知名餐飲，如圓碌碌甜品鋪、輝記甜品鋪、東記甜品、以及老字號君臨餐飲等，這些都是當相對出名的餐飲店鋪。
9、人群定位 / _ _ _ _ _
整體而言，項目定位的人群以剛需及首次改善4房的客戶群體為主。就首推的戶型產品而言，面積為78-111㎡三四房的產品，可見項目還是主打剛需買房上車的客戶，部分為資金有限，但需要購置四房一步到位的改善客戶。這些客戶基本還是集中在項目周邊地緣客戶為主，如城北周邊、祖廟中心部分外溢客戶。他們對價格的接受度相對低一點，手上的資金基本能夠滿足首付要求。另外，這部分客戶可能是在佛山首次買房，或許出於新婚或是從租房改為買房的客戶。
4、
/ 項目點評 /
項目優點：
1.項目產品設計實用率較不錯，剛需使用；
2.項目距離在建佛山地鐵3號線的中山公園站約500m；
3.項目距離祖廟中心區域約3公里，距離桂城千燈湖區域約6公里，地處近郊區域，對於在中心區域上班一族而言，通勤時間相對較合適；
4.項目毗鄰中山公園，且東側沿汾江河岸的綠化已成型，綠化環境較好。
項目缺點：
1.目前項目板塊內周邊的商業、醫療配套欠缺，基本依賴於祖廟中心區域的成熟配套；
2.項目西側及北側的城市建設面貌較破落，以廠房或待規劃地塊為主；
3.項目吹風單價在板塊內屬於中高水平，無明顯價格優勢；
4.所有戶型將以統一的精裝交標發售，暫沒有提供額外的室內硬/軟裝設計服務，對於有個性化需求的用戶也稍有不便；
總結：
整體而言，項目定位為臨近中心區域的近郊舒適剛需盤。從項目區位來看，項目雖屬於近郊區域，但是城北板塊在本地客戶而言，接受程度不算高，且目前整體的片區建設面仍相對落後。不過，隨著周邊土地整理拍賣、各種規劃落地建設，城北板塊在近一年來，逐漸迎來的變遷。而目前而言，片區相對欠缺成熟的交通及生活配套，居住感還是較弱，主要的配套還是依賴於祖廟的中心區域。目前，項目吹風價1.8-2.2w/㎡，在臨近中心區域的板塊，還有1字頭的產品可以選擇，對於剛需亟待購買上車的客戶而言，還是有一定吸引力的。
就當前而言，板塊在售項目有保利水木芳華、融創濱江首府、以及即將入市的保利時代天珀，市場在售的單價約1.7-2.0w/㎡。而項目預計的單價為1.8-2.2w/㎡，屬於板塊內中高水平，暫無明顯的單價優勢。因此，對於有意願在臨近中心區域的板塊置業的讀者朋友，小編建議可對比板塊內，或者張槎板塊、綠島湖板塊、佛山新城等，分析個人的購房需求及購房能力，綜合考慮不同項目未來的規劃及配套，慎重做選擇！
以上是小編個人看房理解，僅供參考
歡迎大家留言分享見解
更多精彩內容請瀏覽菜單欄
人有深度，看房有套路，我們下期再見
最後歡迎轉發點擊“在看”
