2016年之後，隨著鄉村風貌建設步伐的推進，加上城市房價與購房政策的制約，近兩年回鄉蓋房的熱潮愈演愈烈，但很多出身農村，年輕在城裡工作的人們並不瞭解自建房的歷史和政策變革，今天小編走進了在鄉村自建房互聯網企業中業績斐然的公司——易蓋房，向易蓋房的市場部門經理，討教了一些關於自建房發展歷史的問題，接下來讓我們看看他是否給了你們想要的答案。
Q：鄉村自建房從什麼時候開始有的？
A：房子這個東西自古以來就有的，而且鄉村住宅起源實際上是遠遠早於城市建築的。其實，最早在夏商西周的農耕社會時，人們建造的房子就是中國最早的鄉村自建房，畢竟那時候還沒有城市的概念。後來各個朝代的土地制度來回變更，但最後都沒有解決私人與公有之間的平衡，直到新中國的成立。我們國家的鄉村建築，由於地域遼闊，所以結構形式可以說是百花齊放，不管是木結構、竹結構、土結構、甚至蒙古包，都是在歷史上有一定成就的。
Q：古代的傳統自建房，無論從結構還是建造方式都很原始，那麼它們又是從什麼時候才開始逐漸現代化的？
A：從歷史角度來說，應該是清朝末年，列強入侵的那段時間。那時候咱們國家的社會，無論是政治還是文化方面都受到了比較大的影響，如果我們拋開那些灰暗的負面影響，那個時候實際上也給我們傳統的文化帶來了新的變化，比如街上開始有男人穿著西裝、戴著西洋禮帽，一些富家小姐開始追求西方時尚，穿洋裙、挎小包；城鎮中的建築也開始建造了一些以前從沒有過的歐式洋樓。但這個影響還是主要針對城市的，那時候鄉村還是沒受到太大的影響，還是在建造非常傳統的房屋。
Q：新中國成立後，對於鄉村住宅建造來說有哪些實質的變化和影響？
A：新中國成立的初期，實際是百廢待興的一個社會狀態，時代的主題可以總結為“一切推倒，重起爐灶”。國家非常重視農村建設，出臺了一系列的國家最初的關於鄉村的政策文件，比如1950年的《土地改革法》，它規定要把從地主那裡沒收來的土地分配給貧苦農民；1954年新中國第一部憲法第八條規定：“國家依照法律保護農民的土地所有權和其他生產資料所有權”，明確了農民享有土地的所有權。
從1956年開始，國家開始提出鄉村發展目標，《高級農業生產合作社示範章程》規定：入社的農民必須把私有的土地和耕畜、大型農具等主要生產資料轉為合作社集體所有；但社員原有的房屋地基不在入社範圍，仍由個人所有；1957年八屆三中全會通過《1956—1967年全國農業發展綱要（修正草案）》，對中國農村12年的發展做了詳盡的規劃和要求，是中國社會主義農村建設的第一個中長期規劃，推動了新中國成立後第一個農村建設的高潮。
在全國農村基本實現農業合作化後，1958年開始了人民公社化運動，當年的《中共中央關於在農村建立人民公社問題的決議》明確規定：“要通過興辦公共食堂、幼兒園、託兒所、縫衣組、理髮室、公共浴室、幸福院、農業中學、紅專學校等等，把農民引向更幸福的集體生活，進一步培養和鍛鍊著農民的集體主義思想”。各地由此展開了轟轟烈烈的農村公共事業設施建設活動。
1958年後，在農村建設的高潮中，一些地方提出改善農村的居住條件，消滅城鄉差別。按照這樣的思路，一些人民公社將社員原有的房屋強制拆除，統一建設“共產主義新村”。然而從1959年起，農業產量連續3年大幅度下降，成為國民經濟衰退的基礎性原因，很多鄉村居民的房屋建設由於缺乏資金和材料，新房根本蓋不起來。
1962年《農村人民公社工作條例修正草案》規定了宅基地的所有權和使用權相分離，個人只能對房屋享有所有權，對宅基地只有使用權，同時國家可以依照法律規定對農村土地進行徵用或者徵收。
在改革開放之前的階段，50年代~70年代鄉村整體在建築形式上的表現，可以總結為以“公社”為單位，在社會上形成了一個個自給自足的小團體，將住宿、工作和公共功能合為一體，這既是對鄉村建築功能性設計的啟蒙，卻也導致了當時城市建設的功能分區演化被完全抑制。當時有很多專業的建築師、學者下鄉，為鄉村居民和帶來了第一次的關於住宅的重大觀念轉變，鄉村居民開始對建築的功能設計、現代化結構有了初步的概念性認識，但受限於經濟與政策，在這一歷史時期，私宅建造成為了鄉村建設發展歷史的空白頁。
Q：改革開放之後，鄉村自建房又有了哪些新的變化？
A：70年代，國內發生了兩個大事件，一是1976年的唐山大地震，二是1978年的全國改革開放。唐山大地震讓廣大群眾開始意識到建築結構安全對城市及鄉村人民生命財產的重要意義，而改革開放讓中國經濟社會得到了前所未有的發展動力。1979年“國家城市建設總局”成立，這正是現在“中華人民共和國住房和城鄉建設部”的前身。
接下來的幾年時間裡，隨著改革開放逐漸深入、分田到戶的政策也越來越落實嚴格，農村經濟形勢開始好轉，鄉村中也開始有了一批“率先富起來”的人，這一個群體在70年代末和80年代初，可以說是創建了我國最初的鄉村自建房市場。但由於當時許多地方對農村建房缺乏全面的規劃和必要的管理，所以當時農村亂建房、亂佔耕地的問題相當突出。
1982年《村鎮建房用地管理條例》發佈，這在宅基地的管理歷史上具有跨時代意義，它不僅確立了“申請→審查→批准”的宅基地使用流程；更首次確定了村莊、集鎮規劃的製作主體和製作程序；明確了農民如果出賣、出租房屋後不得再申請宅基地的原則；此外，農民申請宅基地也有了“規劃”和“標準”兩條紅線。
之後到1984年，《最高人民法院關於貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》規定：買賣農村房屋並不必然帶動宅基地使用權的轉移，宅基地使用權轉讓需要履行相應的審批程序；城市居民即便依法取得宅基地使用權之後，如想翻建房屋時，仍需按規定辦理相應手續，否則將視為違法。
1986年《土地管理法》發佈後，1988年對其進行了修訂，確定了土地所有權由縣級人民政府登記造冊，核發證書；如宅基地不佔用耕地，由鄉級人民政府批准；城鎮居民在宅基地上建住宅的，必須經縣級人民政府批准等多項原則。
在70年代到90年代的歷史時期，鄉村住宅建設因為社會體制變革，開始顯現出混亂、無序的問題，國家相應出臺了一系列政策、法規規範宅基地管理制度，但還尚未解決整體混亂與無序的行業生態環境。
在建築本身方面，那時候的鄉村業主雖然在建築結構安全性上有所重視，但整體仍舊還是以傳統的土草房、石砌房、竹木房等等為主。受經濟發展影響，改革開放初期，只有少量的磚瓦房開始出現在一線城市的郊區和周邊鄉村中，而全國範圍內磚瓦房的普及要到80年代末、90年代初期時才逐漸實現。
Q：90年代之後到現在您認為是單獨一個發展階段嗎？
A：90年代之後一直到現在其實也是要分為兩個階段的，其中很重要的一個因素是全面脫貧和互聯網時代，我比較傾向於把2015年作為最近的行業拐點。
90年代的中國經濟發展進入了快車道，經濟上巨大的規模增長直接激發了鄉村的自建房市場快速發展，那時候不僅磚瓦房開始在全國鄉村普及起來，逐漸實現衣食無憂的鄉村居民，也開始追求城市中的建築時尚。比如在90年代中期，鄉村流行對象徵著“家族體面”的房子進行“面子改造”工程。那時候，只有村中的大戶，才有錢為房子貼瓷磚，瓷磚房成為了當時的一種財富實力標誌，這種貼瓷磚的風氣也因此席捲南北，這是鄉村業主第一次開始重視建築外觀的時期，因此當時全國鄉村之中也掀起了一股新的自建房改建熱潮。
但這股熱潮並不全然都是好處，它也使得中國的鄉村建築風貌開始日益趨同，鄉村特色建築風貌開始逐漸淡化。於此同時，在上個時期階段中遺留的很多宅基地、自建房建造管理制度的漏洞也隨著市場熱潮逐漸顯露。
隨後，《土地管理法》分別在1998年和2004年修訂，新增包括：實行一戶一宅制度（第62條第1款）；將宅基地的審批權限統一定為縣級人民政府（第62條第3款）；刪除原來“城鎮非農業戶口居民申請宅基地”的規定，從此宅基地使用權只可由農戶原始取得。
1998年《村民委員會組織法》規定：宅基地的使用方案必須提請村民會議討論決定；1999年國務院辦公廳發佈的《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》首次提出農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民佔用農民集體土地建住宅。從此，城市居民不得購買農村宅基地房屋。
2004年國土資源部《關於加強農村宅基地管理的意見》，首次提出將宅基地新增面積按年度打包報送省級政府批准的工作流程，並首次提出“騰退”概念。
2005年十六屆五中全會通過《十一五規劃綱要建議》，提出要按照“生產發展、生活寬裕、鄉風文明、村容整潔、管理民主”的要求，紮實推進社會主義新農村建設。中央“一號文件”專門提出了要在科學規劃的指導下進行新農村建設。《建議》強調可持續發展，要求突出鄉村特色，即在改善農村人居環境的同時，要把是否能儘量保留原有房屋、原有風格、原有綠化，突出農村特色，作為一項基本要求。
2008年“建設部”改為“住房和城鄉建設部”，標誌著國家開始將鄉村建設與城鎮建設統籌規劃、統一管理。同年發生的汶川大地震，直接促使2008年之後的建築行業各相關規範的更新與創編，國家再一次顯著加強了對建築行業，尤其是鄉村建築的安全監管。
2010年，國土資源部發布《關於進一步完善農村宅基地管理制度切實維護農民權益的通知》，對宅基地審批提出了新的工作流程，規定：城鎮建設擴展邊界內的城郊、近郊農村居民點用地，原則上不再進行單宗分散的宅基地分配；邊界外的村莊，使用村內原有建設用地的，由村申報、鄉（鎮）審核，批次報縣（市）批准後，由鄉（鎮）國土資源所逐宗落實到戶。
2014年中央《關於農村土地徵收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》，標誌著宅基地制度改革工作正式啟動，改革總體方向是賦予村民自治組織更大的民主管理權利。
從90年代到2015年的階段，鄉村居民在經歷了國家經濟飛速發展和新農村建設，鄉村自建房市場被徹底激活，經濟規模不斷地擴張，鄉村住宅建設也越來越火熱，無論是出於城鎮建設規劃後的遷房安置考慮，還是自家居住條件與身份彰顯角度考慮，鄉村居民都開始踴躍地建造房屋。但這一時期，鄉村業主普遍缺乏建築專業知識，雖然相關規範在逐步增強建築安全性強制要求，但由於缺乏相關監管，鄉村住宅的建造質量卻每況愈下，“粗製濫造”的情況開始在鄉村蔓延，鄉村風貌特色也在逐漸消逝。
