到底是通貨膨脹推高了房價，還是房價漲了造成了通貨膨脹？

2020-12-12 12:03:06 佚名

手機用戶52975672370

房價與通貨膨脹兩者之間的聯繫並太直接，房價一般是由物價上漲，人們消費水平提高造成的，與通貨膨脹沒有必然的聯繫。

相對而言，通貨膨脹是由於貨幣增加量超過了人們購買力，通貨膨脹往往導致物價上漲，超出了人們消費能力！

迪晟視點

房價的上漲並不代表通貨膨脹，所謂的通貨膨脹是指物價整體普遍上漲，而不是某一個行業，或者某個商品價格上漲。

相反，房價反而是國內通脹的“吸金海綿”。

為什麼這麼說呢？

在過去十多年間，我國的M2（廣義貨幣）總量一直在高速增長，下圖是M2的總量數據。

可以看到，從2008年至今，基本上每年增長都在10%以上，2008——2010年間，更是達到了頂峰。

按理說，M2的巨大增長，應該會導致明顯的通貨膨脹才對。但是平心而論，這些年雖然物價肯定是上漲了不少，但是並沒有達到預想的那麼高。以下是CPI的數據。

可見，CPI除了在2008年增幅比較高之外，其它的年份並沒有大福增長。就拿國際公認的3%警戒線來看，也只有少數年份有超過3%。這是怎麼回事呢？錢都去哪裡了？

答案是，錢都去了房地產市場。

我們國家的CPI，食品價格佔了1/3左右的權重，居住價格只佔了17%左右，也就是說房價上漲對於CPI的影響相對是沒那麼大的，但是食品價格對CPI的影響就很大。所以，只要控制住食品價格，就能在很大程度上穩定住CPI指數。

所以，我們過去十多年間，有的城市房價可能翻了好幾倍，但是總體上CPI只是溫和上漲。這全都要“歸功”於房地產這個巨大的吸金池。超發的貨幣都流向了房地產領域，推高了房價的同時，也起到了穩定物價的效果。也就是說，房價的爆發，實際上是集合了其它商品價格上漲的能量。我們是犧牲了房價，穩定了物價。

現在國家要調控房價，但是不能讓房地產領域的資金一下子全都流出來，資金沒出去的話，如果流向了民生領域，那將會是一場災難。

一方面是從房地產流出的資金需要“容器”，另一方面是國內實體企業需要低成本的資金，所以，現在國家在逐步放開資本市場。我們看到科創板開通了，企業上市IPO審批加速了，證券市場將會成為新的“資金容器”，既避免了資金流向民生領域，推高CPI，又能夠解決企業缺少資金的問題。這些政策都是相互配套的。

至於這種做法是好是壞，以觀後效吧。

老萌有個存錢罐

這個問題其實是雞生蛋，還是蛋生雞的問題。

下面來從零開始詳解一下其中的邏輯。

從貨幣的本質出發，把通貨緊縮、貨幣增發、通貨膨脹以及與房價的關係用盡量簡明的方式講清楚。

貨幣：高中課本說，貨幣的本質是一般等價物，用於度量其他商品的價值。

貨幣倚賴商品而存在，沒有商品就沒有貨幣。

我們通過一個簡化模型來描述一下貨幣增發、貨幣升值、貨幣貶值的過程。

一個村莊，一位農民種糧食，一位工人種棉花做衣服，一位藝術家豐富人民的精神生活，藝術家有3000塊存款，還有一個老村長掌控貨幣發行。

第一年，農民生產了1000斤糧食賺1000塊，工人一年生產了10件衣服賺1000塊，藝術家每年10塊演出也賺1000塊。為了使大家交易方便，老村長髮行了3000塊錢貨幣，市場上的流動資金就是這3000塊。藝術家的存款佔全村財富的50%。

一、貨幣升值（通貨緊縮）

第二年，隨著生產力（生產效率）的提升，農民一年生產了1500斤糧食，工人生產了15件衣服，藝術家努力演出15場。但是村長這一年沒有新發貨幣，市場上的貨幣還是3000塊，所以錢就更值錢了。所以這時候的1塊錢可以買1.5斤糧食，100塊可以買1.5件衣服、看1.5場演出，這叫貨幣升值。

有人要問，為什麼農民和工人一定要降價？因為人手裡的錢和去年一樣，如果不降價，還是隻能買到和去年一樣多的東西，今年多生產的東西賣不出去，結果就是大家不能享受生產效率提升的成果。而降價，則能實現商品完全流通，大家都能享受產量提升的成果。

貨幣升值的的根本原因是貨幣增發的速度慢於商品增加的速度，貨幣升值的另一面就是物價下跌。

那麼，貨幣升值是好事嗎？

貨幣升值時，有存款者的財富會隨著生產效率的提升而增加。有存款者佔據先發優勢，表面上看，這似乎也沒有什麼不好。

但這有兩個問題：

一是財富再分配，持幣者因貨幣升值而實現財富增長，而持有商品則相反。這樣，持商品者商品貶值的這部分財富就轉移到了持幣者手中。

其二就是階層固化，除非持幣者敗家，否則持幣者的財富地位牢不可破。無論農民和工人如何努力工作提升生產力，持幣者憑藉存款自動拿走了他們所創造的財富。在上面這個簡單模型中，如果將來農民年產10000斤，工人年生產衣服100件，藝術家存款的財富比例還是全村的50%，他拿走了農民與工人50%的勞動成果---持幣者按其貨幣持有比例分走了沒錢人的努力成果。

其三則會促使持幣者減少支出，阻礙經濟發展。舉例來說，如果100塊錢今年買1件衣服，明年可以買2件，那麼有人會節衣縮食，購買力甚至不如去年。這時候，工人生產的15件衣服賣不完，可能會降價，這樣工人收入下降，被迫削減食物的購買，這樣農民的食物也賣不完，於是農民也將食物降價促銷，這就是通貨緊縮。到了來年，農民和工人都不會再生產那麼多糧食和衣服了，於是，社會生產力下降，整個社會經濟發展開始倒退，形成通縮螺旋。

二、貨幣幣值穩定

為了避免物價下跌，老村長決定增發貨幣，為了匹配多生產的500斤糧食和5件衣服，村長印了1500塊鈔票。這樣村裡的貨幣達到了4500塊，糧食和衣服的價格還和去年一樣，價格很穩定。富人也不會因為貨幣會升值而縮減支出。因為生產力的提升，村民們都獲得了更多的食物和衣服，提高了生活質量。

藝術家的存款不會隨生產效率的提高而升值，努力工作者將能獲得村裡更多的財富份額，社會階層在隨著生產力的發展而慢慢打破，看起來，一切都很美好。

這裡就可以得出一個重要概念：市場上的貨幣價值與商品價值成正比。貨幣多而商品少，貨幣就貶值，貨幣少而商品多，貨幣就升值。

三、貨幣貶值（通貨膨脹）

但是後來，老村長出去交流，才發現自己村的經濟被其他村超越了。隔壁村的做法是什麼呢，就是主動使貨幣增發速度始終略微超過社會生產力的提升（商品增加速度）（這就是著名的M2增速略微超過GDP增速的理論）

。這樣，市場上的貨幣多於商品，貨幣貶值而商品漲價。儲蓄者儲蓄的動力變弱（因為錢會貶值），而用更多的錢來購買商品，推高商品價格，同時商品生產者為了賺取更多收入，就積極地提升生產力，經濟開始欣欣向榮，活力四現，大家都賺錢了。而老村長則是因為生產力的提升，被迫增發貨幣，一步晚，步步晚，經濟已經落下了隔壁村好遠。

所以，在人類的經濟發展史上，貨幣貶值是常態，也有很多好處。

首先，由於貨幣超過商品，意味著市場上有了多餘的貨幣。那麼，這些多餘的貨幣有幾個去處：

1、成為積蓄，相對於貨幣量完全等同於商品量而沒有多餘貨幣的情形，這明顯增強了人們的抗風險能力。不過，成為積蓄的這部分貨幣是會貶值的。

2、形成投資，成為生產力提升的有力推手，享受生產力提高的利潤。因為投資是賺取生產力提升的錢，所以整體賺錢的速度與GDP增速相當。

3、購買商品，變為投機資金，發展出龐雜的金融市場。投機市場本質上由資金推動，炒作商品價格，商品價格在資金湧入時上漲，資金流出則下跌，與商品的內在的價值關係不大。

貨幣增發我們知道都是央行印出來的，印鈔有一些主要方式：外匯、SLF、MLF、SLO、PSL，發行國債等，其中除了通過外匯增加印鈔，其他方式都必須通過商業銀行放貸才能真正實現印鈔。