今年的局勢，估計很多人都看不太懂。一邊經濟環境接二連三的刷三觀，另一邊貨幣寬鬆不斷加大給經濟升溫。
這種情況下，現金為王並非明智選擇，不少避險資金紛紛尋找優質標的。按照著名經濟學家任澤平的說法：除了一線城市的房子和部分時期的股票，其他所有資產基本都是跑輸貨幣增速。
再看眼下的深圳和臨深樓市。深圳新盤熱賣、3月二手房單月成交8000套。臨深的惠州，一週網籤量達到2020套，惠州南站的星河丹堤一週突破50套。可見，聰明的資金正在往一線城市、核心地段、優質資產流入。
不少網友表示，在深圳特區40週年這樣一個關鍵節點上，會迎來怎樣的大禮包？又會給周邊釋放怎樣的利好？這時候臨深置業，該怎麼選擇？
為解答眾人心頭疑問，探討灣區城市發展格局，解讀灣區樓市，4月25日晚，深廣電壹深圳、星河東部區域、深圳壹地產、灣區壹地產強強聯合，在深圳廣電集團壹深圳演播廳舉辦了#
灣時代·東機遇——特區40週年發展機遇與深惠同城論壇#。
特邀中國城市經濟專家委員會副主任/中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁、《大鬍子說房》創始人李俊懷，從多個角度對相關話題進行了深入解讀，專家觀點獨到犀利，實時在線人次超23萬，引發網友熱烈討論！
筆者對專家演講內容進行了梳理，發現有五大核心觀點，極具參考價值。
01
核心觀點一
深圳大大超過國際警戒線，“不堪重負”出現5方面問題，華為、大疆、比亞迪等已搬至莞惠，向東尋求空間拓展是一個大趨勢。
1997平方公里的深圳，土地開發強度已經超過50%，大大超過了國際警戒線，高速增長近40年後，深圳“不堪重負”，出現了高密度、高房價、高租金、低配套、低供給情況。
由於缺地，導致產業也很難進入，我們看到華為、大疆、藍思科技、康佳、比亞迪等，把很多重要業務搬遷莞惠。
對此，宋丁老師認為，人多地少的深圳，嚴重製約了發展空間，擴容的呼聲自然非常強烈，而且它凸顯了一種歷史的必然，因為大灣區+先行示範區給了深圳重要的地位，是要建設全球標杆城市，而夠得上全球標杆城市的目前有兩個半，即紐約、倫敦、加上半個東京，可見深圳的肩頭任務有多艱鉅。
因此，今年深圳官方首提編制深圳都市圈規劃，要突破現有的城市藩籬的邊界，向周邊拓展它的輻射力，即深莞惠的同城化。範圍就是深莞惠三地15800平方公里，如果能做到深度的同城化、一體化，深圳未來的發展就找到了它的拓展方向。
雖說深莞也能連體，但東莞只有2500平方公里，且城市開發力度40%以上，而惠州只有不到10%，所以深惠同城化的潛力更加巨大。
而且現在是軌道先行，將來深圳地鐵14號線、16號線延長線，以及深惠城際、深大城際、深汕高鐵、深汕高速，都是經過惠州的，所以深圳向東尋求空間拓展就是一個大趨勢。
02
核心觀點二
深圳擴容或者向外拓展都市圈，惠陽會是一個非常大的受益者，舊身份去掉後，有八大新身份，也可能會是深圳的第十二區。
深圳向東，它會帶來什麼結果呢？就是緊鄰深圳的惠陽的價值就凸顯出來了，宋丁老師認為，主要有三方面原因。
一是惠陽機場，一旦深圳向外擴，惠陽有第二機場這樣的先導性因素在裡面，對深惠的關係會產生重要的撮合的作用。
二是惠州南站，同樣位於惠陽，有廈深高鐵、廣深港高鐵經達，到深圳北僅僅28分鐘，從一個惠州南站的速度，就能知道深惠同城化是一個就在眼前的事情。
三是產業，惠陽有“1+3+N”的產業體系定位，深圳研發設計+惠陽孵化製造這樣一個產業的發展目標也正在打造，這已經是惠陽的戰略發展目標。
因此，大灣區+先行示範區+特區40週年，在深圳價值輻射下，惠陽的老身份已漸漸遠去，宋定老師認為，舊身份去掉後，惠陽至少有八大新身份。
身份一：臨深第一梯隊。惠州真正的臨深片區只有惠陽和大亞灣。惠陽房價高於惠州房價，就彰顯了其臨深的價值，且惠陽不限購，價格又比東莞要低得多，儘管深圳外圍越來越多的區域在加盟臨深，惠陽作為臨深第一梯隊地位牢不可破。
身份二：深圳東進戰略橋頭堡。深圳東進有三個空間尺度：深圳東部地區、深莞惠地區、大粵東地區。惠陽位於深圳東進戰略出市的第一關口，將承擔深圳與大粵東地區承內啟外的焦點功能。
身份三：深圳東大交通樞紐。 惠陽是深圳第二機場所在地，惠州南站是深圳東最重要的高鐵樞紐，另外還有多條高速通行四方，這些大交通格局決定了在整個深圳東片區，惠陽是一個非常關鍵的、最重要的交通節點。
身份四：深莞惠都市圈地理中心。未來的深莞惠一體化將不斷深化，從空間關係看，惠陽恰好是深莞惠都市圈的地理中心，這樣的優勢區位一定會為惠陽創造更多的發展機會。
身份五：3+2經濟圈軸心片區。以規模看，深圳東部難以與深圳西部競爭，因此東部城區必須外聯惠州臨深城區形成合力，其中龍崗、坪山、惠陽、仲愷、大亞灣將集結為深圳東產業高地，與西部比具有同等競爭力，惠陽將成為深圳“3+2”經濟圈軸心片區的重要成員。
身份六，大灣區東軸核心節點。大灣區有三條軸線，東軸應該是深汕、大亞灣、惠陽、仲愷、惠城、河源南，惠陽就位於大灣區東軸線的中部核心節點上，這對於推動大灣區東軸的發展就具有重要的引領性作用。
身份七，深圳先行示範區一線輻射區。按照先行示範區宏偉藍圖佈局，深圳將有大量重大項目落地，但鑑於土地匱乏，必然強力實施外聯式發展，惠陽一定會成為深圳先行示範區一線輻射區，將有深惠共享的重大項目不斷在惠陽生成。
身份八，深圳擴容第12區？中央文件重磅表態：完善部分中心城市市轄區規模結構和管理範圍。這個政策再次激起輿論對於深圳擴容的強烈猜想，從趨勢看，最可能的擴容區域就是惠州的惠陽和大亞灣，深圳已經把深汕特別合作區看做第11區，如果惠陽真的被列入深圳擴容的對象，它將成為深圳第12區。
03
核心觀點三
2020年或將成為10年內一個最好的買房窗口。因為2021年中國經濟要達成強勢復甦和反彈，2020年就得實施持續寬鬆的財政和貨幣政策，加大基建投資。
我們看到，一季度GDP增速同比下滑6.8%，這是自1962年以來單季增長的新低，也是改革開放以來經濟增長唯一負數。統計局發言人表示，今年和明年如果平均起來，應該在5%以上，或者可以理解為，中國經濟因為YQ影響帶來一些損失，一些經濟活動被壓抑，可能會在明年更好地釋放出來。
那麼，對置業者而言，今年適合買房嗎？
李俊懷老師表示，今年的經濟在YQ影響下，不可避免受到了衝擊和挑戰，但是隻要做好應對，明年就會迎來強勢的復甦。
這個應對的核心其一是財政和貨幣政策的寬鬆，其二是加大基建投資，是今年非常明顯的兩大政策。
比如4月17號，中央政治局會議，首次在如此高規格會議上、如此鮮明地直接提出降準、降息、再貸款、引導貸款市場利率下行等字眼，這是以往沒有的。
在這種情況下，4月20號迎來了自2015年10月份以來最大的一次降息幅度，一年期LPR下降20個基點。並且今年已經連續降準3次，貨幣寬鬆的基調非常明顯，絕對是板上釘釘的事情，甚至接下來降準、降息還會繼續。
因此今年經濟不好，恰恰有可能是我們買房的好時機。等到明年經濟復甦，部分基本面好的城市可能會迎來小幅度的上漲，今年整個樓市以穩為主，這種情況下是老百姓買房的好時機。
04
核心觀點四
買房第二方面是做資產配置，深圳、惠州已經並列為外地人置業灣區最受歡迎城市，惠州是全國為數不多的符合三大條件的城市。
那麼，在2020年這種最好的買房窗口之下，如何選對資產，做好配置呢？
李俊懷老師表示，買房一方面要解決居住，第二方面是做資產配置，有保值增值的需求，很關鍵的一點是要看人口的流動。
而粵港澳大灣區一定是大家非常關注的區域，19年灣區內地9城人口實現淨流入近146萬，這個增量相當於一箇中型城市的人口量。就算站在灣區背後的腹地廣東省來看，廣東常住人口過去5年新增800萬，其中超8成的增量都來自灣區9城。
在人口流入之下，中央出臺了粵港澳大灣區規劃綱要，這個政策發佈一年時間，2019年灣區9城一手房銷售68萬套，相比2018年新增了7萬套。
若細化到哪些城市的物業更受歡迎，
深圳和惠州排在榜首，各佔32%並列成為外地人置業灣區最受歡迎的城市。尤其是惠州是一個亮點，因為它跟深圳並駕齊驅，且惠州8成購房者來自外地，其中深圳購房者佔6成。深圳很好理解，惠州為什麼能跟深圳並駕齊驅呢？
李俊懷老師認為，惠州是全國為數不多的符合三大條件的城市。第一，不限購，全國人民都可以買；第二，同時有價值，最核心的就是靠近深圳，是惠陽最核心的底層基礎；第三，還是低門檻，惠陽一萬多的價格，是深圳的1/4、1/5，比很多內地的三四線城市房價還要便宜。
05
核心觀點五
惠州真正緊挨著深圳的無非就惠陽和大亞灣，惠陽有三個投資價值，置業也必須符合三大核心條件，才會比較穩。
整個惠州面積很大，真正緊挨著深圳的無非就惠陽和大亞灣，總結來看，惠陽的房價價值空間有三點：
第一是價值保障，不限購、價格門檻低，同時靠近深圳，一定會得到深圳的人口和產業的外溢。
第二是價值成長，交通規劃未來會很好，其中深圳地鐵14號線和16號線規劃延長到惠陽，另外廈深高鐵已經開通，今年新開建的深汕高鐵同時在惠州南站設站。
第三是價值的騰飛，如果深圳能擴容，把惠陽並進去，它就會實現價值的騰飛。
不過惠陽也很大，有800多平方公里，不是到處都可以買的。李俊懷老師表示，要符合三大核心條件：
第一，必須緊挨深圳。一定要挑緊挨著深圳，離深圳相對較近的區域。
第二，要在14號地鐵延長線的輻射範圍內。至少兩三公里能接駁到，都是可以的。
第三，要大開發商+成熟配套，而且學區非常重要。因為深圳學區是相對緊缺的，數據調查顯示，大家購置物業的考慮因素，地鐵和學區的考慮因素佔到了70%多。如果深圳的剛需去到惠陽置業，大家對學區會非常看重，尤其是高質量、相對優質的學區會成為大家追捧的對象。
現在來看，惠陽有兩大板塊值得關注：白雲新城、南站新城。第一。這兩個板塊都符合離深圳近的特點，從這兩個地方開車到福田也就一個多小時。第二，它在地鐵14號線輻射範圍內，地鐵14號線到惠州的第一站就是白雲新城。
END
的確，能明顯感覺到，現階段臨深市場受到了強烈關注，不僅置業者在尋找優質物業，惠州這塊熱土也已獨獲品牌房企的青睞。
細數這些年，已有60多家百強房企佈局惠州，這一趨勢還正在進一步凸顯，尤其大灣區規劃綱要發佈後，品牌房企加快了佈局的步伐。
其中以星河為代表的龍頭房企，2011年進軍惠州，憑藉強大的實力短時間拿地，獲了大量優質土地資源。並因地制宜，豐富多元業態，打造了高鐵+名校型高品質住宅--星河丹堤；軌道樞紐型住宅--星河盛世、星河榮域，山海、山湖資源型超級大盤--星河山海半島等標杆項目。
星河在每個產品的打造上可以說比較傾力，其中惠州南站旁邊的星河丹堤是其在惠州的開山之作，經過10年時光沉澱，成為了惠陽最熱的大盤，投入了大量的社區配套，比如小學到高中一站式的華南師範大學附屬惠陽學校，以及星河COCO Garden旗艦商業、圖書館、藝術館、文化室、環湖跑道、山體公園、體育公園等20餘項已逐步落成，值得關注。
惠州星河丹堤
