2019年4月15日，劉某與物業公司簽訂房屋租賃合同，將房屋出租給物業公司，賃合同載明居住人數不超12人。物業公司在接收房屋後,將房屋對外出租。後政府綜合治理辦公室確認該房屋存在打隔斷、上下鋪違法問題,依法將房屋內的隔斷進行了拆除。
劉某及其妻子在查看房屋時發現,物業公司雖將租貨房屋中的隔斷拆除,但依舊存在用屏風隔離客廳等分租的現象,房屋中擺放的床位遠超12人的居住需要，於是劉某將房屋收回。
北京恆略律師事務所律師韓廣東認為,依法成立的合同,對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行,不得擅自變更或者解除合同。劉某與物業公司簽訂的房屋租賃合同,是雙方真實意思表示,且不違反強制性法律規定,應屬合法有效合同。雙方應當按照合同的約定履行自身的義務。
本案的爭議焦點為物業公司在履行租賃合同中的行為是否構成了違約。劉某認為物業公司存在違約行為,包括在房屋內打隔斷、租戶人數超過12人。從租賃合同實際的履行過程看,綜治辦對房屋作出過限期整改告知，即使在隔斷拆除後,房屋內依然存在以屏風等屏蔽物隔斷房屋進行使用的情況,且房屋內擺放的床位明顯超過12人，因此，應認定物業公司存在違約行為，應向劉某支付違約金。
就違約金的數額來看,雙方簽訂合同中並未約定物業公司在允許房屋中居住人數超過12人違約的情況下的違約金計算數額及方式。當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續履行、採取補救指施或者賠償損失等違約責任。法院會綜合租賃合同履行實際、物業公司違約情節等情況,酌定違約金。
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