寫了一篇《2020年值得期待標杆項目》，得到很多朋友的關注。
隨著時間的推進，這些標杆項目也開始陸陸續續進入市場。為了更好的探討他們的“標杆性”，所以準備寫幾篇系列稿，好好聊一下它們。
首先，來聊一下清鎮的大項目——中鐵雲灣。
這兩天，中鐵置業終於揭開了清鎮項目的面紗，當然首先就是確定了案名——中鐵雲灣。
嗯，看來進入樓市新時代的中鐵置業，跟“雲”字槓上了。前有云著，後有雲灣，大家都是雲字輩的師兄弟。
而云灣項目和其實雲著的差異非常大，就個人而言我對雲灣的期待可能更多。
來看看項目背景：
2019年7月19日，中鐵置業集團貴州有限公司和貴陽地鐵置業有限公司聯手拿下位於清鎮的7宗土地，宗地編號為QZ（19）015-QZ（19）021，成交總價9.91億元，出讓總面積約34.82萬平米。
2020年1月9日，貴州中鐵諾德地鐵置業有限公司再次拿下區域內9宗地塊，總面積約15.77萬平米。
2020年3月5日，據貴陽市公共資源交易中心公告，中鐵雲灣綜合體1號路、濱河路市政道路工程監理項目報建工作結束；據悉，該項目投資約2億元，道路總長4299米。此次報建的兩條道路即項目配建道路，且道路將分多期建設。
“大江大河”的雲灣
曾經說過，對雲灣這個項目我是有感情的。不吹牛逼的說，可能我是最早介入項目地塊的人之一。龍鳳大道項目立項之初的很多前策和測算都是自己在負責跟進（噓，那時候還沒中鐵啥事兒呢）。
從第一次見到地塊，就不禁感慨：這塊地的自然資源條件真的太好了。光是看現場的自然山水，都足以讓心小心臟撲騰撲騰的亂跳一陣。
項目在哪裡？從觀山湖區出發沿著觀清線一直向清鎮開。大概20~30分鐘就可以看見項目，說個簡單的地標你可能更熟悉：項目就在“時光貴州”的河對岸，這麼說你就明白了吧。從貴陽市政府出發的話，開車大概35~40分鐘就可以到達。
眾所周知，貴陽缺水不缺山。所以主打打“水景”的項目，往往對貴陽客戶的殺傷力很強。雲灣首當其衝的資源，當然就是老馬河的水系。
▲雲灣與時光貴州隔河相望
老馬河是什麼河？很多人沒聽說過，但是百花湖和紅楓湖你總該知道？沒錯，老馬河就是連接百花湖和紅楓湖兩大湖泊中間的河流。正因為如此，老馬河先天就具備了極佳的水體條件。對於“水為貴”的貴陽樓市，老馬河這種區別於“湖景”的得天獨厚的天然“大江大河”顯得更加寶貴。
▲河面寬度大概在80~120米之間
還記得我說過嗎？地產項目的核心四屬性：地鐵、商圈、學區和稀缺景觀。雲灣，最大的特點就是佔據了稀缺景觀。不得不說，中鐵還是有眼水，搞了閱山湖、又來搞雲灣。
“世界級”的雲灣
雲灣項目很大，佔地面積將近2500畝。而作為建築體量逾300萬平米，綜合容積率僅1.56的大型濱水項目，如何設計產品、設計景觀非常重要。必然是需要與自然條件相匹配的產品，才不至於浪費這片寶地。
對於濱水資源，搞一大堆密密麻麻的高層就沒啥意思。還是得從改善及以上的產品入手，比如大量合院、聯排、疊墅之類的產品。當然，這些中鐵置業在閱山湖都已經進行了很多實踐，別墅類的產品設計也有很多成功案例，並不是難事。
從項目現在披露出來的平面圖和效果圖來看，內部確實有大量的合院、疊墅及洋房產品，當然高層也佔了一定的比例。但是有點讓我小驚喜的是，至少立面設計上雲灣還是有了一些新的突破。現代風格，採用了大量的玻璃元素。
其實在貴陽，很多時候讓我痛苦的就是地產項目立面千篇一律。要麼一窩蜂新中式、要麼一窩粑粑黃、要麼一窩悽慘白。而且材質都很統一，基本上全是真石漆+局部石材，頂多再搞點氟碳漆。但就像汽車一樣，第一眼顏值很重要，造型設計和漆面質量大多數時候就是區別車輛檔次重要標準。
地產項目亦是如此，太希望貴陽能多一點立面打眼的項目。因為還沒有拿到項目產品更詳細的信息，所以對產品、戶型之類的研究等到以後再說。我只能說，雲灣目前的立面是我喜歡的風格。不過見仁見智，這只是一個很主觀的看法，也許你們喜歡其他風格呢？
對雲灣來說，其實還有更大的亮點，但也可以說是難點，那就是大景觀的營造。老馬河沿岸的溼地公園怎麼進行自然資源的再加工？作為大景觀設計施工專家，這依然是個不容忽視的難題。
中鐵置業還是足夠土豪，繼續選擇與雲著的景觀設計方山水比德合作打造整個老馬河溼地公園，甚至請來世界級建築大師——普利茲克獎獲得者坂茂前來坐鎮設計溼地公園的主力標誌性建築。為什麼我說這個項目有“世界級”的潛力，理由就源於這些合作方。
▲板茂操刀設計的swatch總部大樓。歷時 5 年打造，耗資 2.2 億美元，號稱世界最大木結構建築「之一」。總部大樓外立面覆蓋著木質框架，由 4600 個獨立木製構件組成，全部由瑞士當地100%純天然的雲杉製成。
但是，擁有“世界級”的合作方只是基礎。是否真正能達到“世界級”的結果，還得看開發商的執行。特別是在景觀塑造中，費用妥協和審美差異很容易讓最終效果跑偏。
還有，雲灣的社區外大景觀與社區內“小景觀”如何融合？如何搭配？如何統一？也是一個難題。畢竟，業主們花錢更多，也更能享受到的還是小區內景觀。
我希望，中鐵雲灣的“世界級”能堅持“不忘初心，從一而終”。
“破局清鎮”的雲灣
大江大河也好，世界級也罷，作為地產項目空間屬性是必然的基礎條件。所以，項目同樣脫離不了的還是區域抗性。雖然清鎮距離觀山湖非常的近，但因為戶口本的區別，讓兩者價值差異非常明顯。同時清鎮的樓市也會受到政策高地三馬、無縫接駁白雲等板塊的分流。
來看清鎮這兩年的土拍數據。
2018年，貴陽市共成交土地239宗，成交面積共計1066.69萬平米，成交金額合計318.28億元。從土地用途來看，工業用地成交土地宗數最多，共83宗，面積約368.67萬平米；其次是商業住宅用地，共61宗，面積約319.47萬平米。其中清鎮的土地成交佔到了多少呢？
2018年貴陽土地成交宗數的冠軍——清鎮，全年共成交69宗，面積約149.18萬平米；
2019年呢？清鎮同樣保持了巨量的土地供應。僅次於冠軍修文，亞軍清鎮2019年共出讓了261.95萬平米土地。
也就是說，2018年和2019年兩年，清鎮共出讓了411萬平米土地。
不只是可觀，簡直是闊怕。
清鎮土地市場的火熱已經是顯而易見。除了本地的四季貴州、廣大城、中環國際這些地頭蛇，清鎮也開始迎來了中鐵置業、金茂、旭輝、金地、碧桂園、新城控股、藍光地產、東原地產、華夏幸福這些品牌開發商的身影。
從開發商數量來說，清鎮可真算是熱鬧得很吶。但大量的開發商入駐，帶來的也是巨量的供應。首先，清鎮兩個巨無霸已經牢牢的佔據了龍頭位置，廣大城佔地將近5000畝，四季貴州佔地近3000畝，兩個項目加起來差不多8000畝的面積，總供應量接近一千萬平米。就算他們開發節奏再慢，也是恐龍級的體量。
再加上銀河世紀、麓湖宮、碧桂園茶馬古鎮、新城吾悅廣場、東原朗閱、藍光雍錦灣、旭輝/金地項目、金茂水晶項目……等多個項目的集體啟動，清鎮樓市的以價換量的趨勢愈發明顯。
量很足，其實不一定是壞事。對開發商來說本身清鎮的土地價格不貴，還是可以挺一挺的。再者，對於客戶來說可選擇的餘地也很大啊，而且可以不用那麼急怕房價快速飆升。
這麼一看，清鎮樓市很健康嘛。但如果清鎮樓市還需要進一步的升級，實現價格和銷量跨越式的發展，最終成為貴陽樓市版塊中的重要一極，還需要更多的支撐。
清鎮樓市該如何破局？
首先是撤市改區的利好兌現。2018年，貴陽市正式啟動“三縣一市”撤縣（市）設區工作，而從各種各種跡象來看，清鎮是最有條件大概率成為首個改區成功的區域。
但有點尷尬的是，這事兒過去一年多了還沒個落地。到底什麼時候能落地？什麼時候有個明確的進度？利好何時兌現成為清鎮樓市最大的謎題。
其次，清鎮樓市需要一個大能級的標杆項目。
先出個題：猜猜清鎮地產項目的價格看誰？其實，清鎮的房價看的是觀山湖的房價。更明確的說，清鎮很多項目要看碧桂園西南上城的價格。作為西南商貿城版塊的巨型項目，西南上城牢牢的卡在了觀清線的咽喉。
實際的成交中，清鎮樓市現在很大的客群來自於高房價倒逼的大量觀山湖外溢客戶。本地居民人口購買力有限，購買區位選擇也更傾向與清鎮老城區。所以，觀山湖外溢客戶的選擇當然是用觀山湖來和清鎮做比較。
大家都知道，碧桂園一向是很拉轟的房企，價格上的屠刀很鋒利。觀山湖戶口與清鎮戶口，短短几公里的距離房價的差異很直接。西南上城的價格，成為清鎮項目越不過的喜馬拉雅。
思來想去，清鎮樓市要破局可能真的需要一個大佬來支撐樓市。大佬大佬，一是體量要足夠大。至少兩三百萬平米以上才夠打，項目體量不夠大，就算做得再好也弄不出什麼聲響。就好比觀山湖樓市的火爆，離不開世紀城、會展城這樣的大哥。
二是項目能級要足夠高，也就是自身資源和產品吸引力要高到足以讓客戶在心靈上跨越山和大海、肉體上穿越人山人海。廣大城和四季貴州這樣的項目，體量足夠大。但是自身資源和產品吸引力能級，說實話對比觀山湖的很多項目還是有欠缺。
雲灣體量足夠，300多萬平米算是一個超級大盤。自然資源不用說，老馬河畔好風光；產品供應商上大量的“經濟”別墅類產品，也彌補了觀山湖周邊“濱水小別墅”的產品空白。
三者合一，雲灣或許真的能成為破局清鎮樓市的標杆項目。但這同樣是一個過程，也是一個量變積累到質變的過程。短期內，清鎮的價格對於大量買房人來說還是繼續“友好”。
當然，在我的心裡中鐵清鎮項目並不僅是一個“清鎮的項目”，而是一個“全貴陽乃至全貴州的重量級項目”。畢竟自然資源不可複製、不可再生，項目擁有的先天優勢實在難得的。我希望這個項目，可以承載成為貴陽西部、北部改善首選之地的重要角色，這才是它應該有的地位和擔當。
雲灣，才剛剛揭開面紗。但這個特殊的項目，值得你去現場好好看一看。
聲明：本文所採用信息和數據均來自政府相關部門，以及可信任媒體等公開渠道，但無法確保其完整性和準確性。本文所形成的分析、或觀點均由[候鳥房評]後臺及其相關專家編寫，僅供交流探討之用。未經本頭條號平臺組織正式許可與授權，任何個人或組織只可通過授權轉發，不得以任何手段或形式竊取發佈。本頭條號刊載信息內容或觀點表達，並不構成對房地產投資、買賣的諮詢建議。任何人因使用本頭條號所涉及信息、觀點而導致直接或間接的投資或買賣損失，責任自負，本頭條號所有權人不承擔任何責任。本文如有侵權或涉及版權疑問，請後臺留言，我們會盡快處理，感謝！
