孩子們正在老街上自由地玩耍。鄒麟 攝
長沙晚報記者 孫佔鋒 劉瓊萍 顏林 蔡琴
東方泛白，一條條麻石青磚小巷在晨曦中醒來。世世代代生長在古街裡的人們開始了一天的工作，質樸的老字號、時尚的新招牌在商家打理下一派祥和氣象。
自2018年以來，長沙啟動實施老城區有機更新，探索出一條“以留為主，留改拆並重”的新路子，優化了城市空間功能，保留了老城區街巷肌理，中心城區城市人居環境得到明顯提升，長沙市相關工作連續3年獲得國家級表彰激勵。
2019年1月，市委、市政府率先全國成立了城市人居環境局，統籌推進老城區有機更新、歷史文化名城保護和近現代（歷史）建築保護、棚戶區改造、城中村改造、老舊小區改造、危舊房改造、“街區微改造”、“一圈兩場三道”建設、城市房屋徵收與補償。住建部、財政部、湖南省委編辦領導和專家先後來長沙調研，為長沙的改革舉措點贊。2019年10月18日，阿富汗、多米尼加、馬耳他等6個發展中國家高級官員現場觀摩了都正街、白果園化龍池等項目後，對長沙有機更新等工作給予高度評價。
走進這些流淌著歷史厚重感，同時又洋溢出年輕時尚味的老街小巷，人們可以切身感受到，長沙城市有機更新讓老城區更有長沙味，讓老百姓更具幸福感。“從宜居性出發，堅持問題導向，補齊民生短板。”長沙市在推進老城區有機更新的過程中，對範圍內市政設施、房屋功能、生活配套進行全面完善，對居民房屋內外功能全面更新，讓老百姓更具獲得感。
“堅持以人民為中心，建設人民嚮往的城市” 。在長沙，正是以文化為魂推動城市的有機更新，突出了“老長沙、新氣質”，留住了山水洲城的靈魂空間所在。“突出宜居性，留住老長沙”，有機更新賦予了長沙老城區新的生機和活力。
“要有效推進城市有機更新，讓老街區更有品質品位。”改善人居環境是“以人民為中心”發展理念的具體實踐，是現代城市發展到一定階段的必然選擇。2019年年初，長沙市城市人居環境局正式掛牌成立，隨後在大力推進項目中增強群眾獲得感、在城改舊改中提升城市顏值氣質、在先試先行中探索長沙經驗，初心不改，初衷不變。目前，長沙市城市人居環境各項工作順利推進，實現了“開門紅”。
正如長沙市城鄉規劃委員會專家、著名建築師楊建覺所說，“城市的構成不能僅僅是新房子，還要有老房子，更要有老故事。”最近完成的黃興南路步行商業街的風貌整治，就是把所有無謂的草皮和灌木群去掉，增加了可以互動、可以坐的地方，增加了老百姓尤其是小孩子喜歡的設施，促進了人際交往。
緊隨都正街、北正街之後，高正街、白果園化龍池、麓山南路、白沙液街等一大批有機棚改項目，都在老城區有機更新政策的呵護下迎來新生。“修舊如舊、傳承歷史”。如今，這些古街老巷深植歷史“血脈”和文化“基因”，融古典與時尚、藝術與商業於一體，極具韻味地呈現了老長沙的人文風貌。
芙蓉區都正街項目：有機更新實踐典範 長沙老街小巷名片
芙蓉區都正街項目作為城市有機更新實踐的典範，改造建設後已成為生活舒適、設施齊全、歷史文化氛圍濃厚、居民安居樂業的長沙老街小巷名片。
該項目於2013年啟動改造，2015年完成。改造之前，這裡雖位於長沙最繁華的老城區，但基礎設施配套落後，房屋老舊，老居民一方面迫切希望改造，一方面故土難離，不願搬遷。當地政府創新思路，採取“因地制宜、區別對待”的原則，做到了“三省兩高”，即省錢、省時、省力，讓群眾參與熱情高、讓社會反映評價高。
在項目的推進過程中，在房屋產權性質不變、產權人不變的前提下，通過採用修舊如舊、建新如舊等方式修復或復建具有長沙歷史風貌的民居，變舊房為新房，改危房為好房，實現了從普通低質民居向通風、採光、適用且具有長沙地方風貌特色建築的蝶變。整個項目不進行大拆大建，只按規劃方案一次性拆除非拆不可的低質、破敗建築和違章建築，騰出步行街、小巷、小廣場等公共空間，還增加了街頭綠地、消防通道，增設地下停車場等設施。
都正街主街採用麻石、青灰磚等材料進行改造，兩廂建築進行立面整治，完善了水、電、路、氣等市政管網設施，疏通下水道、化糞池，補齊溝蓋板、垃圾桶等生活設施。共計整治街巷道路8710平方米，排水改造410米，電力改造線路約20000米，增加地下停車場面積2000平方米，停車位約100個，增加園林景觀8處。
在挖掘街巷歷史文化、提升城市品位方面，都正街項目恢復了部分重要歷史建築，設計小型公共廣場，形成局部開敞聚集區域；對人民路入口門樓、蔡鍔路入口門樓、縣正街入口廣場進行仿古改造，恢復桃花井、平地一聲雷等歷史場景節點，使街區更具故事性，城市更有品位。
天心區長坡社區項目：家園精彩蝶變 老小區迸發新活力
裕南街街道長坡社區通過對省建六公司閒置土地有效盤活和水利水電老舊小區進行改造，不但全面改善了居民的居住環境，同時激發了社會經濟效益，社區品質顯著提升，通過片區有機更新，老小區迸發新活力，成為“坡上的幸福家園”。
省建六公司位於長坡社區二街入口處，該單位土地一直閒置，內部破爛不堪，是該社區的老大難問題。2018年通過社區黨總支反覆對接，省建六公司按照共建共享的原則參與小區提質改造，引進酷力品牌，總投入3000餘萬元，新建省建六公司1000平方米辦公室，並建設了健身房、游泳池、籃球場、八人制足球場、健康體檢中心、舞蹈類培訓室等一系列文體健康項目。這種挖掘國有資產商業市場潛力的創新模式，不僅盤活了閒置廠房，改善了城市形象，完善了區域生活商業配套，同時也解決了長坡社區不少人員的就業問題。2019年下半年開園以來，該項目共實現產值4000餘萬元。為更好地服務周邊居民，園區運營商酷力公司目前正申報全民健身中心，真正讓老百姓得到實惠。
“晴天一身灰，雨天一身泥”曾是長坡社區水利水電小區居民的日常寫照。在2019年該小區迎來了“舊貌換新顏”的機會。根據中央、省、市文件精神以及天心區老舊小區改造工作指導意見，重點對小區道路、下水、綠化、公共設施等進行改造，真正將改造落實到民生實處上、落實到居民心坎上。
一年時間,這裡發生了翻天覆地的變化,混凝土道路重新鋪就成了瀝青道路；原本散發惡臭的明溝統一增設砼蓋板並重設汙水管網；小區增設環衛設施、路燈設施、公益設施等……現在的水利水電宿舍區小區乾淨整潔，環境優美，成為裝扮長坡社區的一個新亮點。
開福區潮宗街歷史文化街區：補齊民生短板 解決民生難題
“在咯裡住噠一世，牽絆太多噠。”一直生活在開福區北正街的楊娭毑年近七十，日前她特意來到長沙城市有機更新首個歷史講壇“老街故事”，講述了這條“城北第一街”的前世今生。
北正街所在的潮宗街歷史文化街區有機更新項目突出“補短、精點、優線、活片”四個重點，將老城區中已經不適應現代化城市社會生活的區域做必要的、有計劃的更新，將老城區承載的豐富歷史文化內涵予以傳承和展現，賦予老城區新的生機和活力。目前，已打通交通微循環道路32條，完成片區主要街巷地下排水管網疏浚、燃氣管道鋪設、弱電管道預埋及道路提質等改造。通過“補短”舉措，真正實現了老城區現代化的蛻變。
潮宗街歷史文化街區，是老長沙城街巷肌理保存最完好的歷史片區之一，是長沙的文脈和傳承所在，也是長沙老城區有機更新工作重點推進的片區。目前，已完成了永清巷54號、福慶街有機辦、壽星街48號民居等歷史建築示範點，北正街、福慶街等街巷沿線房屋修繕，已啟動時務學堂、金九故居、九如裡公館群3個重要歷史文化節點的設計與修繕，歷史文化街區初具雛形。
通過一年多的修繕和提質，街巷肌理和風貌得到最大限度的保留復原，2019年7月，潮宗街歷史文化街區榮獲湖南省首個聯合國人居環境署城市更新指導項目。
作為潮宗街歷史文化街區的重要板塊，北正街有機更新也已改造完工，按規劃打造的老字號美食街，吸引了馬復勝、玉樓東、雙燕樓等百年老字號和採禾記、書亦燒仙草等品牌餐飲31家入駐。此外，萬科泊寓、向佳公寓、清風公寓等系列長租公寓落地，城市特色民宿、休閒清吧等業態布點在永清巷54號等樓棟，硯泉文化、無邊空間、輕一色文化傳媒等8家創意設計企業也落地該街區連升街。
雨花區圭塘河項目：生態與產業雙發展 讓群眾看見山水記住鄉愁
雨花區圭塘河城市生態更新項目，南起圭白路，北至勞動路，東臨萬家麗路，西臨圭塘路，全長約8.7公里，是貫穿雨花區主城區南北兩極重要的生態廊道、經濟廊道和文化窗口。項目基於生態優先原則，將生態作為城市濱水地區更新的主導因素，從水質提升、生態恢復、設施建設、騰籠換鳥、產業轉型、基層治理等角度入手，將單純的生態修復治理融入城市濱水地區更新全過程。
項目總共包括三部分，其一，井塘段總用地面積約370畝，總投資約14.55億元，是長沙市首個生態治理PPP項目，也是全市首個多規合一的河道綜合治理典型案例，項目將產業規劃導入傳統生態治理，改變傳統生態建設思路，將PPP社會資本方及商業策劃運營方的思路融入設計，實現了生態建設與產業發展二者兼顧。其二，羽燕湖段佔地面積約900畝，先期已拆除各類違章違建、加工作坊近30萬平方米，目前，已建成50萬平方米濱水公園、8公里城市綠道，建成集黨建基地、志願者服務陣地、共享圖書館、運動健身場館、海洋科普基地、教育培訓中心等於一體的城市功能設施配套，未來還將結合兩岸小區、單位和學校統籌推進海綿城市試點建設。其三，省森林植物園段佔地面積約940畝，項目將於年底開工建設，未來將結合紅星片區城市更新改造，統籌推進圭塘河和森林植物園等重要節點建設，融合山、水、湖、城為一體，按照“顯山露水、望山親水”的生態理念，徹底改變南城公園品質不佳、沿河髒亂差的現狀，讓居民群眾看得見青山綠水，記得住鄉風鄉愁。
芙蓉區白果園化龍池項目：實事為民接地氣，傳承文脈顯底氣
白果園化龍池有機更新項目在佈局上整體籌劃，以“復古置景有靈氣，科學施工應天氣，營造宜遊聚人氣，實事為民接地氣，良知良行揚正氣，傳承文脈顯底氣”來統籌。該項目東起蔡鍔南路、西至黃興路步行商業街、南至大古道巷、北至解放路，佔地232畝，分三期進行，涉及定王臺街道兩個社區、14條街巷，老城區居民2662戶，改造面積約26萬平方米。項目片區打造了歷史步道21條，共計4.08公里；增設站廁、停車場、社區公園、文化廣場等公益場所15處，目前該項目已基本完成。
在項目實施工程中，白果園化龍池以留為主推進“三留三改三拆”。在宜居功能上，針對與居民生活息息相關的“廚衛、擋雨、燃氣、網絡、用電”等14項內容，逐一細化，逐項改造。
白果園化龍池區域內歷史底蘊深厚，湘江評論印刷舊址、程潛公館、長沙劇院、公溝遺蹟、善化縣學宮等不可移動文物均聚集於此。項目遵循“街巷格局、空間尺度、文化記憶”三個不變的整體思路，在不大拆大建、不破壞街巷體系、不破壞社區生態、不破壞建築風貌的基礎上，完善公共基礎設施，提質街巷綠化園林景觀, 打造了宜居宜商宜遊的“網紅”打卡地。
天心區西文廟坪片區項目：延續城市文脈，留住老長沙味道
“‘道冠古今’牌坊是舊時長沙最高一級的學宮，也是祭孔和舉行科舉考試的地方，可惜‘文夕大火’後只剩下這塊牌坊了。”在西文廟坪生活了一輩子的七旬老人郭瑞懷對街巷的歷史典故如數家珍。
如今，西文廟坪片區有機更新項目一期、二期、三期施工進展順利，四期A地塊片區也在著手啟動。郭老先生說，現在街坊鄰居們都盼望著改造後，西文廟坪能像太平街、都正街一樣變得漂亮、整潔、繁華。
西文廟坪片區有機更新項目東起長郡中學、西至湘江路、南臨城南西路、北達人民西路。該項目於2018年8月啟動建設，共分為四期，包括“道冠古今”牌坊、梅公館、泉嘶井等多處不可移動文物和歷史風貌建築的保護修繕，學宮門正街、古潭街、豆豉園、白鶴巷、望嶽園等歷史街巷打造。截至目前，一期仁美園巷片區已基本完成，二期師敬灣片區、三期學宮門片區正抓緊掃尾施工，四期A地塊片區正著手啟動前工作。
讓老百姓更具幸福感，讓老城區更有長沙味。西文廟坪片區有機更新項目堅持以人民為中心的發展思路，延續城市文脈、留住老長沙味道。按照“留、改、拆，以留為主”的工作理念，在充分尊重歷史與現實的基礎上，通過有機更新對現有文物古蹟、老舊公館、街巷肌理、一草一木進行保護和尊重；利用空間改造、業態更新、人群更新，準確把握符合生活方式轉換、產業方式更新以及發展方式轉型升級的規律，最大限度地提升了城市更新項目的綜合價值。
嶽麓區白沙液街項目：串聯歷史記憶，百年“酒香”老街換新顏
說起葫蘆形狀、白色瓷瓶裝的白酒，長沙人腦海裡首先冒出來的多是“白沙液”。白沙液街是一條以白沙液酒命名的老街，當年的酒廠就在街邊，一到釀酒日，酒香飄滿整條街道。然而白沙液街兩廂房屋大多是上世紀六七十年代建築，房屋牆體開裂、房頂漏水、線路老化等現象嚴重。區域道路狹窄、交通擁堵，水、電、氣等基礎設施落後；環境髒亂差，管線蛛網密佈；消防設施缺乏，存在安全隱患；交通循環不暢，居民生活極不方便。改善人居環境，成了當地居民們的熱切期盼。
白沙液街有機更新項目，東起銀盆南路，西至濱湖路，南抵綠地湖湘中心，北達麓山國際實驗學校，涉及望月湖街道和西湖街道，項目總佔地面積約200畝。項目實行點狀拆遷、全面整治、整體提質，內有紅泥山防空洞、濚灣古井歷史文物遺存。項目共完成徵拆4.5萬平方米，拆違4000餘平方米，動遷419戶。項目有機更新建設分為主街、腹街兩大部分，目前，主街道路基礎設施改造，主街兩廂房屋修復修繕，古樟臺、濚灣古井、防空洞三個節點工程以及白沙液街歷史文化步道建設已完成，騰出了小巷、小廣場等公共空間和消防通道，完善了道路交通、消防、水電氣等配套設施，人居環境得到有效改善，今年將集中進行腹街有機更新建設。
走訪手記：老城區有機更新是一件難事，更是一件實事。
難就難在，其實施實質上是從單一價值觀到追求最大公約數的過程，兼顧了群眾訴求、公共利益、歷史文化、財政壓力等多個方面，涵蓋了城市規劃、建設、更新、管理的全過程，需要多部門協同配合。
實就實在，通過老城區有機更新不僅能夠實現舊城改造與歷史文化保護的有機結合，實現老城區與新城區交相輝映，實現新老市民寄放街坊鄉愁的家園理想。而且，以老城區有機更新這根槓桿能撬動老城區提質升級，實現人居環境改善、群眾幸福感提升和城市高質量發展的多贏局面。
名詞解釋
“有機更新”的理論，是我國建築大師吳良鏞先生對中西方城市發展歷史和城市規劃理論充分理解的基礎上，結合北京什剎海地區規劃研究中提出的，認為從城市到建築、從整體到局部，像生物體一樣是有機關聯和諧共處的，城市建設必須順應原有城市結構，遵從其內在的秩序和規律，在可持續發展的基礎上探求城市的更新發展，不斷提高城市規劃的質量，使得城市改造區的環境與城市整體環境相一致。“有機更新”的理論已被國內諸多歷史文化名城所接受，成為一種較為流行並且切實可行的舊城保護與更新的理論方法。
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