你搞清楚了“违法建设”和“违法建筑”的区别了么？
旧村改造中常说的“超建面积”是怎么定义的呢？
一、你真的懂“违法建设”？
谈到城市更新，我们自然会将“违法建设”这个长期痛点作为系列话题中的重要谈资，特别是在旧村庄改造中，大量的私人房屋和集体物业都存在一定程度的违建、超建问题，而这部分不可忽视的“无证建设量”往往也是阻碍开发商介入该村改造、导致多方扯皮拖延旧改进程的重要因素。
事实上，“违法建设”的泛滥，一方面来自建设者法律意识不强以及过去监管、执法手段的匮乏；另一方面也和公众对于“违法建设”和“违法建筑”概念定义的不清晰有关。
图片来源：李新萍老师直播课程课件
因此，全面了解“违法建设”的定义及界定，一方面有助于我们更好地和村集体、政府展开数据合法性以及改造成本认定工作；另一方面在项目转化过程中也能更清晰、准确地对特殊案例处理提出专业性方案，让村集体、权属人更好地接纳并配合改造工作。这里大家也可先行思考这么一个问题——无证房屋都是违法建筑吗？
二、“违法建设”和“违法建筑”有啥子区别
一般而言，凡建设单位或个人在建设过程中违反法律、法规的各种建设活动，都被称为违法建设。具体来讲就是在城乡规划控制区范围内，未经建设、规划行政主管部门批准或违反建设审批规定的建设项目，未按规定取得有关建设许可证的建设行为。
而根据《城乡规划法》中的定义，“未取得建设工程规划许可证或违反建设工程规划许可证的规定进行建设"的行为即是违法建设行为。
图片来源：网络
总结而言，违法建设是行政管理中的概念，而违法建筑是规划法中的概念。国家立法中没有“违法建设”的专属概念。在法律上，“违法建设”这一常用概念对应违反规划行政许可规定的行为，并且对应违反规划管理、土地管理和建筑管理规定的竞合性违法行为。
所以，
违法建设要么没有取得规划许可，要么超越规划许可，是违反规划许可的工程建设活动，而违法建筑是违法建设行为的物质后果。
图片来源：网络
三、无证房屋就是违法建筑？
事实上可以将旧村庄中常见的违法建设分为以下类型：
按用途分：自住用房（超面积、超高）、办公用房、生产用房、出租用房、出售用房（小产权房）;
按使用期限分：临时用房和永久性用房;
按性质分：改变使用性质的违法建设和扩大建设规模的违法建设等。
判断一个建筑物是否为违建涉及复杂且系统的知识，简单来说，对于城市（镇）规划区，我们可以按是否取得建设工程规划许可证、临时建设工程规划许可证判断是否违建；对于乡、村庄规划区，我们可以按是否取得乡村建设规划许可证判断。
图片来源：李新萍老师直播课程课件
但并不是所有不符合上述条件的建筑物都是违法建设，判断违法建设的核心在于：有没有获得合法的建设审批手续。只要具有合法的建设手续，取得合法的产权证书的建筑，都可以认定为合法建筑。
目前，全国各地都已出台关于违法建设的现行生效政策，例如经国家层面的《中华人民共和国城乡规划法》，广东省层面的《广东省城乡规划条例》、《广东省人民政府关于打好违法建设治理攻坚仗的指导意见》。其中，广东省各市出台的相关政策有：《广州市违法建设查处条例》、《深圳市人民代表大会常务委员关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》、《珠海市违法建筑管理办法》、中山《关于建立查处违法建设长效机制的意见》、《惠州市区查处违法建设规定》、《肇庆市控制和查处违法建设办法》等等，这些政策的出台不仅更加规范了全国各地城乡建设，同时也更加清晰地界定了合法建筑与违法建筑的相关细则。
图片来源：李新萍老师直播课程课件
例如，以下几个情形不能认定为违法建筑：
1、1982年2月13日国务院颁布实施《村镇建房用地管理条例》之前在农村村庄和集镇建设使用至今的房屋。
2、1983年6月4日，城乡建设环境保护部《城镇个人建造住宅管理办法》（现已失效）实施之前在城市规划区内个人建造使用的住宅。
3、1984年4月1日之前国务院制定颁布的《城市规划条例》实施之前在城市规划区内建设使用的房屋。
4、1987年1月1日《土地管理法 》实施之前在城市范围建设使肜至今的房屋。
5、1987年之后没有建设审批手续、未取得产权证书的房屋。
所以，回到最开始的那个问题，大家详细看完本文后可以确切地回答：无证房屋≠违法建筑！关于“违法建设”的系统全面知识及实操案例，李新萍将在本周四（2020年4月9日）晚8点的直播课和大家分享讲解，有兴趣的小伙伴可搜索城智库了解课程。
课程更多资讯请搜索：城智库
