會議概要
主題：保利地產2019年度業績發佈會
時間：2020年4月16日週四14:30 至 15:30
主講：保利地產管理層
主要內容
第一部分：業績彙報
第二部分：問答環節
保利地產 管理層
【行業趨勢前瞻】
2020年是不確定性很大的年份，很多投資者都很關注與經濟民生密切相關的房地產行業接下來怎麼發展，今天我們與大家分享保利發展關於城市生命週期、行業市場週期、企業發展趨勢的幾個觀點：
觀點一，城鎮化進入高階時期，人口大流動重塑城市新格局。2019年我國的城鎮化率超過了60%，這意味著城鎮化進入到高階時期。過去10年，城鎮化率快速提升，每年約2000萬的新增城鎮人口，帶來了7億平的城鎮住房需求，邁過60%以後，城鎮化增速高位放緩，預計未來5年每年新增城鎮人口1200~1600萬，根據社科院預測，到2030年城鎮化預計到70%左右，未來的十年仍有約10%的增量空間。城鎮化儘管增速略有放緩，但空間仍然巨大，關鍵是識別人口與城市的走向，今天是個人口大流動的時代，有一些新特徵跟各位分享：特徵一，人口流動從沿海三級向多級積極變化。改革開放以來，全國各省無論城鄉，都往東南沿海集聚，形成了2.8億的農民工潮，今年3月百度顯示中西部省會有80%流動人口來自本省，人們不再只去北上廣深，有了更多元的選擇，跨省流動、鄉城流動還存在，省內流動、都市圈內流動、城市群內的流動逐漸增多，箭頭交織。特徵二，流動不再僅是從鄉村走向城市，層層流動變多，從過去的2層提升到現在的4層左右，人口在城市間流動相當於是二次城市化的進程，也是對城市吸引力的考驗，大家用腳投票來推動中國城市的地殼運動。特徵三，人口流動的質量更高，從三人流動變成舉家遷徙，近90%已婚新生代是夫妻一起外出，60%與子女外出，越來越多家庭攜帶老人遷徙，將帶動城市的消費投資和生產，城市的收益倍增，所以有了城市的搶人大戰。接下來我們看看城市的地殼運動，國際上大部分發達國家的城市都遵循著齊夫法則，就是在市場的力量下，城市序列從逆次分佈，從我國現狀來看，大城市規模偏離齊夫定律線，人口自由流動下，我們的大中城市還可以更大、更多。大數據、互聯網將賦能城市管理，都市圈的軌道交通進一步延展，城市病不再是束縛，城市承載能力還能進一步的提升，以各城市的人口占比和GDP的佔比來看，我國前150的城市GDP佔全國的82%，人口占比僅佔69%，人口占比明顯小於GDP的人，大中城市人均產出和人均收入將更高，不斷吸引人口流入，我們前150的城市仍有較大的增長空間，我們堅定看好百城的發展。去年以來，國家新型城鎮化戰略的思路越發清晰，最近，國務院發改委接連發文，均指向城鎮化要更市場化配置的方向，一方面放寬人口落戶，引導勞動力要素的暢通流動，二是加快土地改革，加大人、地、錢掛鉤的例子，將建設用地資源向中心城市和核心城市傾斜，做到地隨人走、以人定地。資源更加市場化的配置，我們正在人地資源加速集聚、中心城市加城市群的道路上，動力計劃下的中心城市和城市群將是地殼運動隆起的山脈。從全球來看，未來15年全球人口百萬城市將超過700個，中國將超過130個，其中中國的超大城市有望超過10個，特大城市有望超過15個，這130個城市將是未來的行業明星，我們認為，新型城鎮化從高速增長進入到高質量增長，將更強調資源的市場化配置，足以支撐行業的發展。一如往年所說，保利始終認為，城市生命週期就是房地產的生命週期，只有抓住這些有生命力的城市才能把握主戰場和制勝之道。
觀點二，未來5年峰值穩定，需求對沖，隨著城鎮化的放緩，年新增城鎮人口減少，購房需求減少，但是人口城城流動增加，城鎮居民人口收入提高，改善型住房需求相應增加，兩種需求對沖，十四五期間整體需求保持穩定，這樣的判斷方面，我們預判未來5年房地產容量，仍有70~85萬億，峰值時代還能延續，這也解釋了我們為何堅定看好房地產，這是時代賦予我們來之不易的奮鬥舞臺。行業政策方面，穩字當頭是總基調。我們認為“房住不炒 因城施策”、“三穩”將是房地產長效管理機制的基石，房地產調控將常態化，主動化，雙向化，價格判斷方面，未來房價預計長期趨穩，匹配經濟發展，居民收入物價水平，美國房價增速基本匹配人均可支配收入的漲幅，我國近10年的房價漲幅，也處於GDP與CPI之間，圍繞人均可支配收入合理的進行波動，長期展望方面，市場將在窄幅箱體內平穩發展。美國房地產增加值佔到GDP將近12%，英國和日本也分別佔到13%和11，而我國僅佔約7%，佔比非常合理，房地產將發揮穩定器的作用，能對宏觀經濟平穩健康發展作出重要的貢獻。短期判斷方面，今年受到疫情影響，目前處於以價換量的技術性反彈之中，二季度預計成交量環比明顯上升，同比降幅有所收展，保量穩價可能將成為接下來的調控的方向，我們對中長期市場穩健仍然保持信心。市場輪動方面，2017年以來，三四線城市行情一路走好，成交佔比從41%提升到44%，直到2019年一二線佔比重新抬頭；2020年，相信28風格再切換，中心城市城市群將會重新回到舞臺的中心。
觀點三，不動產經營服務生態蓬勃發展。2019年我國人均GDP突破1萬美元，國外的發展經驗來看，這是產業轉型、內需升級和人口結構轉變的重要拐點。美國在1978年達到1萬美元的前後10年三產產值、人均消費、65歲以上老齡人口將會明顯的增加，消費升級迅猛，健康教育娛樂產業等高端服務業快速增長，不動產與服務緊密的交融，隨著經營服務雙輪驅動提供新動能，行業將會從地產開發一枝獨秀向著房地產開發蓬勃發展、經營和服務迅速起飛的新時代過渡，近5年有26家不動產生產經營服務類企業成功上市，涉及物業公寓和經濟的領域明顯超過了同期上市的17家開發類的企業，資本的流向代表了社會對經營服務的看好。房地產企業的角色，將逐漸轉向基於不動產全場景提供大服務的平臺商，圍繞住宅、寫字樓、酒店、產業園和購物中心等多元化的場景，提供居住、商務、文化、產業經營等城市與社區的綜合服務，成為提供美好生活的不動產生態的平臺。作為生態平臺成功的關鍵在於掌握鏈接資源的核心環節，大物業正是其中的關鍵角色，所謂大物業要創造更多的鏈接，做大做寬服務領域，我們率先提出大物業戰略，發展全域、全業態、全民、全技術、全價值的物業，從單純服務住宅社區走向服務城市的方方面面，走向規模化市場化、資本化的道路，覆蓋到各個鏈接的節點上。今年以來，我們經歷疫情，不僅發現物業行業的重要性，還使我們對健康的認知更加深刻，客戶對健康居住空間的關注大大提高，更加青睞醫療資源更加豐富的城市與項目，養老機構在疫情期間的經營表現更加穩定。健康是個硬剛需，相信疫情後醫療養老等服務需求將爆發式的增長，截止2019年健康服務業規模已經達到了4萬億，在健康中國的國家戰略下，整個大健康產業有望成為新一代國民經濟的支柱。可以預見到不動產增量開發與存量經營和服務的生態系統正在加速的形成，將構築起一個政策支持體系和市場生態體系，讓土地出讓、稅收優惠、財政補貼、金融支持的政策組合拳更加的系統，讓企業主體多元需求、資源要素自由流動，達到良性的循環。總的來說，新型城鎮化的空間更有，結構更美，質量更高。我們對行業的未來充滿信心，保持房地產市場穩定，是對宏觀經濟平穩健康發展的重要貢獻，不動產開發與經營和服務的場景不斷延伸，一個龐大的生態系統，正在蓬勃的發展，行業也隨之走向高質量的發展。未來很美，讓我們攜手共進，讓美好更好。以上是保利發展關於行業趨勢的分享，謝謝大家。
【經營亮點】
公司的經營亮點主要表
