今天呢給大家分享一個二手房交易過程中容易碰到的一個問題，不管是買房還是賣房都會遇到產權人不在或者已經過世的一個問題這種該怎麼交易呢，下面我們來談談這個問題。
首先是親屬之間的買賣過戶，走買賣的話就是直接去房管局過戶，拿著身份證，戶口本，房產證，結婚證等資料，這個過戶直接交稅就行了，關於稅費的話就是根據個稅，契稅，土地出讓金來，這個有個關鍵是不能銀行貸款的，在銀行方面直系親屬的房產交易涉嫌騙貸所以銀行不會給你批貸款的，當然也不用真的你把錢交給你家人，直接去過戶就行。走買賣過戶一定注意的是根據當地的政策有限售的，就拿濟南為例，如果走買賣過戶的話兩年之內不能上市交易。
贈與過戶，贈與的話當然雙方都要在場的，也就是說贈與人是在世的，贈與的話在二手房交易過程中契稅是3%的，還有個萬分之五的印花稅，當然不是很高，還就是贈與的話不管在當地有沒有購房資格都可以的。直系親屬間無償贈與的房產過戶免個稅和增值稅，但是需要交契稅，契稅直接按照3％收取，不能享受契稅優惠政策。很多城市贈與過戶時還需要用到贈與公證書，贈與公證書在公證處辦理，收費沒有統一標準，便宜的可能幾百元，貴的可能按照房產的評估價2％收取。不管是否計算贈與公證費用，3％的契稅是免不了的，這樣看來其實稅費比買賣過戶還高一些。
繼承過戶，繼承過戶是身後才能辦理的，父母如果還健在肯定不可能辦理繼承過戶的，所以繼承過戶是有限制的。繼承過戶是不收取稅費的。只需交過戶的工本費等即可，幾十上百元就可以搞定。和贈與相同，部分城市需要繼承公證書，如果辦理繼承公證書，是需要涉及一點費用的，但是一般不會很高，不會超過評估價值的2％。關於繼承過戶很多朋友問過，下面就給大家說一下細節：這只是對於濟南地區
一、商品房及拆遷房
所需提供材料：
1、權屬證明（無抵押無查封的證明）
（到房管局二樓服務檯收取調檔號，到西廳西頭等號辦理）
2、去世的產權人的死亡證明（原件）派出所和醫院都能開具；
3、去世的產權人的履歷表：履歷表中記載著產權人父母、配偶、子女名字、出生年月等信息。（產權人生前所在單位的人事科調取；產權人生前所在居委會管人事檔案處）；
4、調取產權（死亡）人配偶的履歷表進行佐證。出具單位同上
5、產權人父母的情況：產權人履歷表中有名字、出生年月；如沒有，就找知曉的人進行詢問（如死亡，確認死亡時間是否都死在產權人之前、最好能提供死亡證明或詢問知曉死亡時間的人、居委會、村委會出具相關的證明）
6、產權人父母（其中一位），死亡時間晚於產權人死亡時間，需要其繼承人即其父母、配偶、子女的信息（若繼承人去世，則需要死亡證明，若在世則需要做繼承或放棄繼承）
7、出具親屬關係證明信（居委會、街道辦事處、產權人單位、派出所）
8、確認繼承人誰放棄、誰繼承
二、房改房：
產權人有一方去世，需要做繼承公證
所需提供材料：
1、權屬證明及房改大表（到房管局二樓服務檯收取調檔號，到西廳西頭等號辦理）
2、去世的產權人的死亡證明（原件）派出所和醫院都能開具
3、去世的產權人的履歷表：履歷表中記載著產權人父母、配偶、子女名字、出生年月等信息。（產權人生前所在單位的人事科調取；產權人生前所在居委會管人事檔案處）；
4、調取產權（死亡）人配偶的履歷表進行佐證。。出具單位同上
5、產權人父母的情況：產權人履歷表中有名字、出生年月，如沒有就找知曉的人進行詢問（如死亡，確認死亡時間是否都死在產權人之前、最好能提供死亡證明或詢問知曉死亡時間的人、居委會、村委會出具相關的證明）
6、產權人父母（其中一位）死亡時間晚於產權人死亡時間，需要其繼承人即其父母、配偶、子女的信息（若繼承人去世，則需要死亡證明，若在世則需要做繼承或放棄繼承）
7、出具親屬關係證明信（居委會、街道辦事處、產權人單位、派出所）
8、確認繼承人誰放棄、誰繼承
收費標準：
1、產權人自己去世、其配偶健在，按繼承房屋面積收費40元每平米；
2、產權人夫妻雙方都去世的，按繼承房屋面積收費80元每平米；
3、放棄繼承權聲明200元一位 ；
4、權證部收服務費200元。（買賣雙方繳納、或者店暫存裡現金支取繳納）；
同時：以上材料會根據當事人家庭實際情況進行調整，公證員認為應當提交的其他證明材料需要補充提供；公證處做繼承公證時，材料上體現的所有人員，帶身份證及戶口本人到場，帶齊提交的所有材料原件及房產證。
就給大家先分享這些，當然具體細節可以問一下律師，這個他們才是專業的。
