去年土拍市場熱度非常，DW頻出。拍地時候的麵粉價貴了，入市時候的麵包價自然也居高不下。
產品規劃如何配到上高房價，是留給開發商的一大難題。
去年的柳沙DW——陽光城江山璟原營銷中心開放，均價2萬+！它交出了的答卷怎麼樣？
Part.1
樓面價1.4萬，不得不“豪”
去年4月，陽光城聯手凱南拍下位於柳沙半島的GC2019-021地塊，實際樓面價13658元/㎡刷新了當時青秀土拍記錄，成為新晉青秀DW（一個月後該記錄被龍湖三岸地塊刷新）。
柳沙也被稱為國賓區。地塊南面是荔園山莊，所以項目在建築設計上還會限高。並且，這幅地塊不限房價。
限高、不限價格、高價拿地，這個項目想不走高端路線都難。去年拍地時，樓市圈就曾經預測未來房價會破2萬。
▲地塊土拍信息|樓盤網
Part.2
2萬+的房子，賣點是水、光、空氣？
聽到陽光城江山璟原營銷中心已經開放的消息，奈奈對DW盤的好奇，直接去到了項目現場。在門口被告知看房需要提前預約，樓盤level瞬間就提升了。
江山璟原的營銷中心設計為下沉式的會所，看房區位於負一樓。說是營銷中心，其實更像是一個藝術展廳，裝點著充滿藝術氣息的小品。據置業顧問介紹，在樓盤交付後，營銷中心將改造為高端會所，同時也是小區的主入口之一。
▲項目營銷中心| 樓盤網
據置業顧問介紹，江山璟原的賣點不是學區不是地鐵不是江景，項目會從水、光、空氣三個維度來打造無接觸式綠色健康智慧家。
？！現在的豪宅都這麼反套路，開始走意識流路線了嗎？
所謂的無接觸式社區，是指社區可以通過人臉識別等高科技，不觸碰任何按鈕就可以一路回到家中。
而綠色健康則是在後期裝修時，配備全屋淨水系統、新風系統、場景化照明系統以及其他環保用材用料。簡而言之，就是裝修標準更智能、逼格更高。
之前說過，江山璟原這個地塊不限房價，但是還堅持做精裝產品，可見它想通過高質量高科技的精裝裝點自身“高端”的定位。
▲水、光、空氣
項目物業還引進豪宅標配的“金鑰匙”物業，物業費5元/㎡。
在園林設計上也是緊扣“不差錢”的主題，選用高大的喬木。在會所中庭，可以看到價值不菲的小紫薇樹。據說未來還會建造落差10米的高山流水景觀。
▲價值不菲的小紫薇樹
可以看出，江山璟原這個“智慧家”的概念就是抓住了疫情過後大家的買房心理。
Part.3
最小戶型128㎡，首付50萬起跳
陽光城江山璟原項目佔地55畝，規劃11棟23層的兩梯兩戶/兩梯三戶，自帶7000㎡商業。首期推出2/3/5#樓128-208㎡6個戶型。
▲項目沙盤
從戶型設計來看，項目追求寬闊舒適的空間而不是房間數。128㎡只做三房，144㎡/168㎡/190㎡只做四房。
陽臺和空間奢侈度是江山璟原戶型的一大賣點。最吸睛的是每個戶型都配備大尺度的陽臺，長度從6米到11米不等。
128㎡舒適三房，11.4米的南向陽臺，主臥做到3.6mx7.3m。三個房間分別朝向不同方向，最大限度做到互不相擾。
▲128㎡三房
144㎡/168㎡四房，雙陽臺實現空氣對流。動靜乾溼分離也不錯，衛生間可以做到三分離式乾溼分離衛浴。
▲144㎡四房
▲168㎡四房
單看戶型，陽光城江山璟原高端改善的“人設”沒有太大的硬傷。
最小的128㎡戶型，按照2萬元/㎡的價格算，即使在“精裝毛坯合同二合一”的新政下，首付依舊高達51.2萬！
相比起另一個DW龍光天瀛最低26萬的首付，江山璟園上車門檻也非常高，不是誰都能高攀得上。
Part.4
高端改善客群真的會買單？
陽光城江山璟原這個定位，基本就把剛需拒之門外。那麼高端改善客戶，會不會買賬呢？奈奈認為陽光城江山璟原需要克服以下難點:
柳沙自身的侷限
柳沙板塊一直被稱為國賓區。區域高端定位和江景一直是板塊內樓盤銷售時的金字招牌。但是柳沙也存在自己的硬傷。
首當其衝的就是柳沙無“商”。從地圖上看柳沙板塊緊鄰會展航洋和萬象兩個商圈。不過看起來近是一回事，住進去真正走起來還是有點遠。
雖然社區自帶7000㎡的商業，但是陽光城後期的招商運營還未可知。
另外，柳沙名校較少。很多二套三套的改善客群需求是能讓孩子上名校的學區房。這一點，陽光城江山璟原沒有優勢。
▲地塊周邊配套
項目不瞰江
柳沙的另一大優勢——江景。邕江在柳沙來了個大轉彎，造就了這個區域三面環江的地理優勢。
不過，陽光城江山璟原雖然說離江邊不遠，但並不是一線濱江且有其他項目阻擋視線，只有3號樓的邊上的少量戶型能夠看到江景。
▲地塊航拍|樓盤網
競爭對手贈送高
而柳沙板塊內，並不缺豪宅。比如，已經賣完的招商雍景灣，正在賣的保利•君悅灣，都是走大戶型、高房價的路子。
關於保利•君悅灣，樓市圈之前也詳細地介紹過。一線濱江，戶型夠大夠豪，贈送面積甚至可以達到近百平方米。雖然2.8萬的單價看著嚇人，但是折算贈送面積後，保利君悅灣的單價與陽光城江山璟原差不了多少。
▲保利君悅灣337㎡戶型圖
(右側橘色部分為贈送面積，高達221㎡）
陽光城在邕城首次操盤高端項目
陽光城在南寧的項目不算少。陽光城麗景灣、陽光城檀悅、陽光城翡麗灣、陽光城半山灣、檀府印象、瀾庭府、金玖世家……不管是獨立操盤還是合作開發，陽光城此前似乎一直走剛需路線。
江山璟原可以算是陽光城在南寧的首個高端項目。從產品規劃來看，陽光城準備大展身手。
現在支撐陽光城江山璟原2萬+房價的還是在產品自身的高端材料、配套。置業顧問一直在強調的“智慧家”、“零接觸歸家”、交付時候的新風和淨水系統以及精裝的各種建材用料，不到交房都還是未知。
精裝維權，屢見不鮮。陽光城在精裝上也不是全無敗績，去年旗下某項目還陷入長時間的質量門。
▲地塊航拍|樓盤網
而且項目還有一定比例的產權移交住房，客群是不是純高端圈層還很難說。
在踩盤的時候，置業顧問預計這個月就會開盤。就奈奈查詢到資料，去年12月江山璟原的2、3、5#樓的預售證已經下證。如此看來，目前項目蓄客量還沒有達到開盤的預期。
2萬+的江山璟原你會買嗎？
▲項目預售證信息
