上一篇讲到了【劲爆】华人在日本‘爆’买房产背后的真相，在日本投资不动产有不少潜在的收益及机会，但正所谓每项投资会有风险，所以这次我们邀请到日本住友地产公司项目经理浅井先生为我们讲讲日本房产投资的需要警惕三点事项。
住友不动产项目经理 - 浅井羽人
大家好，我是日本住友不动产的浅井羽人，今天受JHI采访，为中国的地产投资人们分析一下在2019年这个时间点，日本地产投资有哪些新的风险需要注意：
1)买房成本低，但税务和开支多
日元贬值，让其他货币的购买能力大大提高，这意味着买房的成本打了折。可是日本有不同的税务和开支需要注意的，首先是一次性的开支印花税(印纸税)，假设楼价为501万至1,000万日圆，印纸税为1万日圆，再来的是在日本置业的律师费、经纪佣金等交易开支，这些约为楼价的6.5%。
如果把单位放租，每年需缴交租金入税，假设每年的租金收入是195万至330万日圆之间，税率为10%，免税额(控除额)为97,500日圆。
还有每年款项，如固定资产税，税率为不动产评估价值的0.8%-1.2%，都市计划税，其最高征收税率为不动产评估价值的0.3%。
如果要卖房子的话，需付资产增值税，如果于买入物业5年内出售，需付扣减支出后的30%利润，如果5年后才出售，则缴付扣减支出后的15%利润。
另外，也要知道的是日本是有继承税，继承税是对因人的死亡而继承财产或者接受遗赠取得财产的人（包括非居民）徵收的税金。以该财产的一定金额作为继承税缴纳。因继承而取得不动产时，还要缴纳登记许可税。
2)日本房产的再出售问题
不像我国或英国等国家，在日本购房是有相应的永久土地权的，有一些公寓房产权所对应的土地权并没有明确分割，如果房子的土地权没有明确分割而是跟其他户的业主同时拥有时，卖楼前便要先得到其他业主同意才能进行。而且买房时更是需要注意位置，在不动产的流动性不高的地区，想卖房子也未必能很快找到合适的买家。
3)需要确定是否能够合法经营可盈利的民宿 (Airbnb)
现在愈来愈多年轻一代的业主倾向买房后经营民宿或民泊，出租给旅客，尤其是在旅游旺区和附近有地铁站。现在日本已经出台了明确的民宿新法来监管民宿行业，如：单间民宿限制运营180天以内，房间需要按照标准安装消防设备，管理公司达到该民宿距离限制等等。导致许多投资人在满心欢喜地买了房之后打算开始着手运营民宿，才发现该地区无法申请民宿牌照。而又有一些房东申请到合法民宿牌照之后又发现一年只能经营180天根本无法获得理想收益。
从当前的合法性及盈利性来考虑，以下房源不建议经营民宿：
- 单间公寓二手房（大阪除外）
- 位于住居专用地域或者工业地域的小别墅（古屋）
希望大家在这一篇可以注意到在日本投资不动产有什么地方要警惕，以免投资失利。更多关于日本投资的问题可以关注我们并给留言，我们会汇总所有问题，再次请教日本不动产行业的资深专家，为大家寻找答案。喜欢我们的文章请关注哦！
