這兩天，收到一張圖，列出了去年全國各大城市的房價漲幅。
掌櫃我看了一眼，驚得虎軀一震。
排名第一的，既不是年初火得不要不要的蘇州，也不是連續收穫“大禮包”的深圳。
而是低調的
寧波
▲ 圖片來源：數據寶
（我還查了其他的數據庫，寧波的確有顯著的漲幅）
到底是什麼原因，讓從不顯山露水的寧波，靜悄悄地排在了第一呢？
作為一名極有內涵的樓市作者，我研究到了深夜，終於有了答案。
01
去年好幾個城市都出現了行情，除了寧波，還有深圳、蘇州、無錫、和南通。
雖然它們內在的邏輯各自迥異，但都有跡可循：
深圳取消的“豪宅稅”，直接被精明的房東加在了掛牌價裡；
蘇州的縣域經濟發達，但工業下滑，資金需要一個新出口。於是都湧向了既有顏值、又有產業的工業園區的房產；
無錫人無慾無求，導致當地房價一直處於窪地。於是去年有了一波修復價值的行情；
南通即將開通高鐵，更有“上海第三機場”的概念。既補上了短板，又有了炒作的題材，樓市自然火爆。
而寧波的邏輯是什麼呢？
不是因為人才政策。全國都在搶人，寧波不算最出彩的；
也不是因為經濟。寧波2019年前三季度gdp增長6.5%，雖然不差，但也不算優秀；
更不是因為政策。寧波的房地產政策一直都很穩定。
答案隱藏在細節裡：
把寧波分拆來看，會發現，區塊間的漲幅並不均勻。
例如，北侖只上漲了5%，海曙漲了9%；而鄞州漲了13%，奉化甚至漲了20%。
鄞州和奉化，恰恰是“新城概念”最豐富的區域。
鄞州的東部新城已頗具規模，接力棒已經交給了東錢湖新城。
奉化更是沿著寧奉城際這條大動脈，規劃了五大新城：
生命科學城、中交未來城、奉甬新城、濱海新城、和生態文化城
寧波大漲的原因，呼之欲出。簡單概括，就是四個大字：
造城運動
02
我非常確定，寧波在“偷師”杭州。
G20峰會後，杭州一反人們心中固有的“靈秀”印象，大開大闔，操盤了一場轟轟烈烈的造城運動。
--錢江新城、世紀城，擁江對立；
--未來科技城領銜城西科創大走廊，被美譽為“天堂硅谷”；
--大城北全面啟動城市更新，重新崛起；
--錢塘新區新鮮出爐，試圖補齊杭州製造業的短板；
...
造城需要錢。
杭州政府的妙著是：
投入資源、吸引項目，不斷釋放著各種政策利好。驅使著開發商增強了樂觀預期，願意為新城區的土地買單。
杭州收穫的土地出讓金連年排名全國第一，錢自然不成問題。
藉著土地財政，杭州浩浩蕩蕩地建設地鐵、醫院、學校...配套起來了，居民們也買賬，房價也一路上漲。
我有朋友在15年買在了世紀城，到現在房價已經上漲了150%。
政府、開發商、房東們，都笑得合不攏嘴。造城運動，“看上去”都是贏家。（這個話題，留到以後再細說）
目睹了這一切的寧波，如夢初醒：原先的自己，太束手束腳了。造城運動，說幹就幹。
於是，各個新城，星羅密佈地在全市部署開來。
有統計，寧波前前後後規劃的新城，超過了30個，遠超杭州的數量。
土地財政也不能落下。
寧波在2019年的推地計劃裡，就坦誠了：
“擬供住宅用地中，絕大多數是普通商品房用地，計劃供應量為135宗、11055畝，比2018年普通商品住房用地的實際供應量增加181.6%。”
“如按平均容積率2.0計算，這批土地可以轉換為近1500萬平方米的商品住宅。按近兩年市區每年約600多萬平方米商品住房銷售量計，足夠滿足未來兩年的購房需求。”
表面上看，它也確實在重複杭州的路，房價大漲，土地出讓金也賺得盆滿缽滿。
2019年，寧波的土地出讓金排名全國第九，把成都、天津、和鄭州，三座國家中心城市，甩在了身後。
03
為什麼要建新城？
初衷應該是，讓居民多些生活的空間，讓企業多些聚集的效應。
而寧波卻有點走偏了。
2015年，寧波慈溪的杭州灣新區，還幾乎無人問津。地也賣得少，整個慈溪的（住宅）土地出讓金只有1500萬元，不過就是一套上海內環內大平層的總價。
直到前兩年，房價也才8000的水平。
但後來“灣區”概念炒得很火。杭州灣新區，被包裝成了“杭州灣大灣區”，引來了很多不明就裡的上海人買房。
現在，房價已經是1.4萬了。
趁著這波大漲的行情，政府大肆賣地。去年，慈溪的土地出讓金高達89億元，供應的土地能蓋3萬套房子。
但寧波仍不滿足，還把杭州灣新區擴容了，成為了“前灣新區”。總面積擴大到604平方公里，是原杭州灣新區的近1.7倍。
足足有半個浦東新區那麼大。
但其實，杭州灣新區已經足夠大了，大部分區域還待開發。
擴容有長期的戰略意義；但短期內帶來的，更多是新區的噱頭，實際的作用少之又少。
04
對比起來，杭州就實事求是得多。
像杭州把未來科技城在1.0版本的基礎上，增加了2.0版本；是因為產業一直在發展，真的需要新的土地。
例如：阿里系的之江實驗室、達摩院、和菜鳥總部，都已在未來科技城2.0落地。
新城的概念只能帶來短暫的新鮮感，但人們遲早會麻木。
現在長三角一體化正式浮出水面，杭州灣新區，感興趣的人已寥寥。
那邊的產業和配套都還不夠成熟。雖然先前新房火熱，但現在二手房難以脫手。
以寧波的土地供應量，類似的二手行情，很可能會在不久後，蔓延到其它新城。
成功的新城，就像鑽石一樣，都是慢慢打磨而成。
以寧波鄞州區強大的經濟體量，打造15平方公里的東部新城，尚且花了十五年。
其他圖紙上很漂亮的新城，又要花多長的時間，來實現一開始的承諾呢？
希望寧波去蕪存菁，迴歸初心。不要讓造城大計，成了空城計。
