石家莊
▍行情基本面
石家莊2019年2月，春節前，樓市表現低迷；春節後，萬科旭輝融創恆大等中高端改善盤成交量上揚，二月底二手房成交量暴增，預示著“樓市小陽春”的到來。
▲近六個月內，國大地產成交數據統計
▲房價走勢圖（來自於房天下）
本月，成交量前五的樓盤中，保利西山林語首次出現，並且主要產品為聯排、疊拼別墅和洋房。萬科翡翠公園、紫郡、旭輝中睿府等中高端樓盤，2月成交量也名列前十，難能可貴，可能預示著改善群體的崛起。目前，國大經紀人（市場）關注度最高的新房樓盤，依然以開發區的項目為主。其中，想象國際、金盛悅府因首付高昂、成交量反而不高。（樓盤關注度=經紀人備案數量+實際到訪量*1.5）
▲2019年2月，石家莊市銷量與經紀人關注度排名前五樓盤
注：成交數據來自於國大地產內網，樓盤數據來自於國大商品房事業部，由我歸納總結，可靠度很高，統計樓盤包括潤江煦園、同祥城、東創鉑悅府、錦昊昊庭、金盛悅府、想象國際、潤都御園、恆大御景半島、中山尚郡、萬合華府、遠洋7號、旭東城、萬合名著、潤都榮園、保利堂悅、半島名邸、匯君城、新合國際、潤德天悅城、保利茉莉、藍郡綠都、瀚正御璟城、高遠森林城、帝華鴻府、旭輝中睿府、萬科翡翠公園、融創中心、悅公館、寶能中心、眾裡景園、新源蜂巢、中冶·德賢公館、大尚華府、遠洋晟庭、世茂璀璨裕華、紫涵樾府、盛佳錦繡家園、水潤華府、長安頤園、廣安雲棠、福美六號院、和平陽光苑、西美花盛、岸芷汀蘭、保利西山林語、恆大林溪郡、榮盛華府、榮盛和府、百島綠城、碧桂園·桃園裡、榮盛御府、花樣年南湖琅樾、林蔭大院、翰弘林溪郡、晶彩中心、綠地項目、保利國際廣場、保利西悅春天等。
▍本月土拍
2019年2月，石家莊公開土地市場上，共計出讓了9個地塊，總面積約714.34畝，總金額約30.42億，平均畝單價約425.85萬，平均溢價率約7.56%。其中，共有6個住宅地塊，總面積約497.39畝，總金額約27.83億，平均畝單價約559.54萬，平均溢價率約7.81%。
本月土拍毫無驚喜，以“地主”已圈土地為主；融創兩度出手，拿下藍山國際東區以及欒城地塊；國赫天璽又又又拿地，此項目體量巨大；北京外國語大學附屬石家莊外國語學校，位於鹿泉主城區西側的抱犢寨，學費感人，豐富了鹿泉區的教育配套。
▲2019年2月，石家莊市土拍區位圖（住宅地塊已重點標識，圖片可以縮放、但會被壓縮，原圖過段時間開粉絲群后在群裡發）
▲2019年2月，石家莊市已出讓地塊信息一覽
樓市頭條
一、2月18日《粵港澳大灣區發展規劃綱要》發佈
①全文共2.7萬字，十一章，明確了粵港澳大灣區當前和今後一個時期合作發展的綱領，規劃近期至2022年，遠期展望到2035年，內容豐富，極有分量，國家要求要將粵港澳大灣區建設成為富有活力和國際競爭力的一流灣區和世界級城市群，打造高質量發展的典範。
②2018年，香港GDP摺合人民幣約為24000.98億元，這意味著，深圳GDP史上首次超越香港，成為粵港澳大灣區城市經濟總量第一的城市。在1979年，深圳的GDP只有1.96億元，還不足同期香港的0.2%（香港1979年GDP約1117億元人民幣）。而40年後的今天，深圳不但GDP超越了香港，也躋身亞洲前五（東京、上海、北京、新加坡）。
二、2月28日，發改委：“一國兩制”既是大灣區建設的優勢也是挑戰
2月28日下午，國務院新聞辦公室舉行新聞發佈會，介紹《粵港澳大灣區發展規劃綱要》有關情況。關於如何在“一國兩制”的框架下更好推進大灣區的建設，國家發展改革委副主任羅文表示，粵港澳大灣區與其他國際一流灣區最大的不同就是“一國兩制”，它涉及到三個關稅區、三種貨幣、三種法律制度，這既是粵港澳大灣區建設的優勢，也是它的挑戰所在。
三、全國多省下調棚改目標
據不完全統計，截至2019年2月，已有約20地棚改計劃出現下降。其中，山東、山西、河南降幅超過70%，新疆、青海降幅超過50%，西藏、四川、浙江、海南降幅超過30%，安徽、江西、福建、吉林、河北、湖北也都有不同程度的降幅。
2014年3月《國家新型城鎮化規劃（2014~2020年）》發佈，其中，明確到2020年基本完成城市棚戶區改造的任務。，2014-2017年，我國推出1800萬套的棚改計劃，並且超目標完成。隨後在2018-2020年，又提出1500萬套的棚改任務，到2020年，全國性的棚改將基本完成。
四、2月19日，國家發展改革委發佈《關於培育發展現代化都市圈的指導意見》
其中明確提出，放開放寬除個別超大城市外的城市落戶限制。意見提出，到2022年，都市圈同城化取得明顯進展，基礎設施一體化程度大幅提高，阻礙生產要素自由流動的行政壁壘和體制機制障礙要基本消除。
五、春節之後，各地人才政策密集出臺
據記者統計，僅2月11日至2月15日，就有常州、海口、西安、南京、深圳等5個城市出臺人才引進新政，其中4城降低了落戶門檻。中原地產研究中心統計數據顯示，截止2月18日，在2019年發佈各種人才引進與落戶等政策的城市已經超過16個。業內人士預計，未來將會有更多城市加入2019年升級版“搶人大戰”行列。
六、2月18日，住建部發布《住宅項目規範（徵求意見稿）》
2月18日，住房和城鄉建設部官方網站發佈《關於等38項住房和城鄉建設領域全文強制性工程建設規範公開徵求意見的通知》。記者注意到，在這38項強制性工程建設規範中，有一份全文3.1萬字的《住宅項目規範（徵求意見稿）》，其中第二部分2.4.6條指出，“住宅建築應以套內使用面積進行交易。” 引起社會各界熱烈討論，但專家指出，此項新規定就算落實也不會對實際房價造成衝擊。
七、第七輪中美經貿磋商結束，特朗普表示延後加稅
美國總統特朗普24日在其推特賬戶上宣佈，他將推遲3月1日上調中國輸美商品關稅的計劃。
八、2月25日，A股三大股指漲幅均超過5%，系A股史上第二次
2月25日，兩市成交破萬億，達10402億元，比上週五增加超4000億元，激增近70%，創2015年11月以來新高。A股再次出現百億成交個股，而且單日多達3只，分別是中國平安、中信證券、京東方A，成交額分別達到156.01億元、117.95億元、100.97億元。
九、2月18日，石家莊高新區管委會發布《...擴區規劃...》
2月18日，高新區管委會發布了《石家莊高新技術產業開發區（東區）擴區規劃（2010-2020）環境影響跟蹤評價報告書第一次公示》。
公示顯示，石家莊高新技術產業開發區（東區）擴區建設地址為：東起石環東路、西至京珠高速公路、南起石環南路、北至307國道輔道之間，除珠江大道、黃山街、學院路、興安大街、南二環東延線南規劃路與東石環公路圍合區域以外的區域，總規劃區面積達到71.77平方公里（約合107655畝）。
十、2月15日，石家莊市公佈《石家莊市城市軌道交通第二期建設規劃（2020～2025
》
規劃包括新建4號線、5號線一期、6號線一期、1號線三期工程，線路總長約64km。
▲石家莊地鐵規劃圖
房企與金融
一、克而瑞發佈《2019年1-2月中國房地產企業銷售TOP100》排行榜
文中提到：2019年開年以來，雖然全國有近20城出現了不同程度的政策鬆綁，但受2月春節因素影響，市場尚未有明顯回暖跡象。TOP100房企2月單月的整體銷售規模（操盤金額）較1月環比下降22.9%，其中TOP51-TOP100房企降幅最大，環比下滑32.6%。按照可比口徑統計，2月百強銷售額同比下滑11%左右。
無論是同比還是環比，一個字：降。
二、全國商品房銷量降低、土地市場規模縮小
①中金報告預計，1-2月全國商品房銷售面積同比下跌10%，比去年第四季度的下跌2%顯著擴大。考慮到推盤量仍處低位，購房人情緒未復甦且三四線城市面臨高基數問題，3月跌幅料進一步擴大至10%以上。
②最新全國土地市場交易情報顯示，2019年1月，全國300個城市土地出讓金總額為3266億元，環比減少39%，同比減少15%。而上年同期，300城市土地出讓金同比增長了43%。與此同時，全國多個省市下調賣地收入預期。四川預計2019年土地出讓收入會縮水38.2%，重慶預計其政府性基金（90%都是土地出讓金）縮水33%，浙江預計2019年政府性基金收入下降20.9%。
③2月房地產市場呈現兩階段變化：其一，春節市場持續轉冷，三四線城市返鄉置業潮爽約。春節兩週（1月28日-2月10日），三四線城市並未迎來市場期盼已久的火爆銷售場景，成交量不增反跌，暫以23%同比跌幅居前。諸如徐州、淮安等返鄉置業型城市成交明顯遇冷，成交量同比皆腰斬。
三、"冰封"一年半後，燕郊樓市又回暖了
距離河北廊坊市“最嚴限購令”已經過去一年半時間了，這個一度是環京最熱門的市場在跌落谷底後，如今又重新迎來了“小高峰”。據某媒體在燕郊樓市走訪統計發現，目前燕郊的二手房成交量是2018年7月份的5倍左右，二手房房價則較2018年7月上浮了33%左右。
四、上海市房產稅原值減除比例由20%提高至30%
1月31日，上海市稅務局官網發佈了上海市人民政府關於調整本市房產稅房產原值減除比例的通知。自2019年1月1日起，上海市按照房產餘值計算繳納房產稅的納稅人，房產原值減除比例由20%調整為30%，從而進一步降低企業用地成本，實質性減輕企業負擔。
五、恆大慣例“9折“賣房、碧桂園”調整結構“性裁員
①2月27日，恆大召開全集團營銷會議，除了要繼續“全員營銷、員工賣房”的模式之外，同時表示：全國所有在售項目住宅可有9折優惠（受備案價影響價格除外），商鋪8折優惠。雖然這是例行公事，每年都會有類似活動。
②2月28日，據澎湃新聞報道，碧桂園已開啟大規模人員調整，不斷有區域和員工被洗牌出局，有部門已確定裁員50%。
六、12月香港新申請住宅貸款及新批出按揭環跌約兩成
1月31日，香港金融管理局公佈2018年12月份的住宅按揭統計調查結果。結果顯示，12月份全港新申請貸款個案較11月份環比減少21.2%，至7435宗。同時，12月份新批出的按揭貸款額較11月份減少20.7%，至235億港元。其中，涉及一手市場交易所批出的貸款減少25.2%，至65億港元；涉及二手市場交易所批出的貸款減少12.5%，至77億港元。至於涉及轉按交易所批出的貸款，則減少23.3%，至93億港元。
七、海口引進人才住房保障細則出爐，購房補貼最高6萬/年
海口日報消息，海口首批人才住房租賃補貼和購房補貼將於2019年2月13日受理申報。在住房補貼上，50歲以下撥尖人才住房租賃補貼5000元/月，購房補貼6萬元/年；50歲以下其他類高層次人才住房租賃補貼3000元/月，購房補貼3.6萬元/年；40歲以下碩士畢業生以及符合條件的人才，住房租賃補貼2000元/月，購房補貼2.4萬元/年；本科畢業生住房租賃補貼1500元/月，購房補貼1.8萬元/年。
八、深圳上海公佈2019年保障性住房計劃供應量
①深圳市住房和建設局有關負責人表示，2019年，計劃建設籌集人才住房和保障性住房8萬套、供應3.4萬套。
②據媒體2月13日報道，上海市住房城鄉建設管理委提出，2019年上海計劃新增供應6萬套保障性住房，完成50萬平米中心城區二級舊裡以下房屋改造。據瞭解，2018年，上海新增供應各類保障性住房8萬套，超額完成5.5萬套的目標任務
九、北京出租房收入稅率大幅下調 月租金10萬以下僅2.5%
①2月15日，北京納稅服務傳出消息，北京出租房屋收入的稅率大幅下調，月租金收入不超過10萬元人民幣，將按2.5%的比例徵收；月租金收入在10萬元以上的，按照4%的綜合徵收率徵收。政策已從2019年1月1日開始實施。按照上述標準，假若每月租金收入1萬元，可省約200元。
②2月18日，澎湃新聞從上海稅務12366瞭解，上海出租個人房屋的稅收政策於今年1月有所調整，月租金收入（不含稅）在10萬元以下的，按照3.5%的稅率徵稅；月租金收入（不含稅）在10萬元以上的，按照5%的稅率徵稅。而此前的規定為，月租金收入（不含稅）在3萬元以下的，按照3.5%的稅率徵稅；月租金收入（不含稅）在3萬元以上的，按照5%的稅率徵稅。
十、廣州百億土拍、南京發改委回應”突破限價“傳聞
①2月28日，廣州出讓位於南沙、天河黃埔金融城3宗地塊，總佔地面積29.4萬平方米，起拍總價超104億元。其中，星河控股以總價66.78億元拿下南沙2019NJY-2地塊，摺合樓面價10291元/平方米，
②近期，部分自媒體稱“南京房價突破限價”、“南京調控放鬆”。對此，南京市發改委稱，自媒體所指項目新房源價格高，是因為不同住宅類型存在一定市場比價關係，比如同區域、同品質情況下，多層住宅價格一般高於高層住宅價格；同區域、同類型情況下，裝修住宅價格一般高於毛坯住宅價格。
文末總結
2月份，因春節假期原因，成交量環比上月必定下跌，但2019年2月同比2018年2月，商品房銷售金額和麵積均出現不小的下跌幅度，可能說明市場真的”觸底“了，也可能說明行情尚未”回暖“。
雖然2019年開年很多城市已經放鬆調控、發佈更寬鬆的人才引進政策，但從城市土拍和商品房銷量，目前還無法看出明確的市場走勢。每年3、4、5月，是固定的”樓市小陽春“時節，成交量環比一月和二月，必定上漲。個人預計，今年3月全國樓市整體成交量同比去年會下降，但熱點城市反而會上漲。
1月的雄安新區規劃，2月的粵港澳大灣區規劃，19日的《都市圈意見》，似乎預示著，新一輪城市化的啟動。
以上，感謝閱讀。
PS.下文預告：石家莊重點學區房調研（新華區）
