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文/原創
【不喜歡碼字，只喜歡喝酒】
房產作為重要的經濟指標，對非常多的行業有著直接性影響。在經濟受影響的情況下，調節房產走勢是最有效的手段之一。這一次桂林關於徵求《關於化解非住宅商品房庫存的若干意見》（徵求意見稿）的修改意見函可以反應出桂林市的激勵“救市”比較強的決心。
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大環境下 外地客源減少 尋找新客源
在看文件之前我們先看看一下大環境。對於桂林來說，其實房產的影響相對一線城市還是小很多。本身城市節奏慢，給了不少房企喘息的機會。但也不是說一點影響也沒有。就比如臨桂的居民構成外地客源會比較，房產銷售一大部分也會偏向於外地客源。2020年大環境下，一定程度上會限制外地客源的流動，所以損失一部分客源難以避免。2019年做的銷售計劃一定有外地客戶數量預估在其中，今年少掉的部分，如果沒有補齊，那麼供求關係必然會超飽和。除非是一些熱門地段，否則去庫存與暫緩開發，是必然的結果。
桂林《徵求意見稿》欲放大招激活市場
《關於化解非住宅商品房庫存的若干意見》徵求意見稿大致內容如下：
1.推動房地產去庫存與土地供應聯動
2.優化各類非住宅項目佈局
3.允許未開發非住宅商業房地產轉換用途
4.鼓勵支持商業辦公項目調整轉型
5.允許房地產在建項目調整商住比例
6.允許未建或停工的商業辦公項目申請緩建
7.允許商業辦公、旅館項目調整規劃分割銷售
8.鼓勵企業將商業、辦公等非住宅商品房轉化為自持物業
9.鼓勵商業辦公室項目消費，降低商業辦公用房使用成本
10.鼓勵銀行加大對單位和個人購買商業辦公用房的支持力度
11.切實規範將住宅登記為市場主體經營場所的行為
12.加快制定住宅小區地下車位確權登記辦法
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具體內容比較多，不在詳細複述，總結下來1-7點主要就是控制非住宅商品房的供給，並允許改變或改變一定比例的土地使用用途，同時在銷售的自由度上也有相應的放寬。
可以說這些規則如果執行對於開發商來說會有不少利好，節奏上更加可控，保護開發商資金鍊更加健康。開發純住宅的成本，和開發非住宅商品房的成本是不一樣的，非住宅商品房的營業成高，而且資金回籠也會長。
說實話，桂林近年來開發的商業綜合體確實有些多，廣州一共就6個萬達廣場，如今桂林就有2個使用，2個在建。特別是臨桂，本來人口就不多，已經有了花生唐、吾悅廣場、南城百貨，再加2個萬達，到底需要多少人口去支持這麼龐大的商業體量呢？暫緩開發節奏無疑可以平衡一些供求關係，讓經濟與人口得到發展後，在進一步開發更為明智。
而非住宅商品房也應該更加謹慎的選擇，並不是說不可以買，而是應該選擇更加優質的產品。
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8-11點則主要是激活已有非住宅商品房的相關政策，比如稅率、按揭等放寬，降低相關成本。同時也對一些住宅的不規範使用做了限制，鼓勵非住宅商品房激活使用。同時，也設想讓非住宅商品房中用水、用電、用燈服務型費用得到降低，甚至讓一些公寓購買者能享受學區、城鄉居民醫療等政策。
這些政策要是能夠得到執行，相信會激活很大一部分潛在客戶，對於緩解庫存也會有不小幫助。不過購買者也要做好自己規劃，因為文件文末提到辦法如果通過，執行期為3年。3年是否是自己規劃所需要區間一定要預先計劃好。
地下車庫 可能終於要有名分了
第12點單獨來說是因為地下車庫一直以來都是大家爭議的焦點。因為車庫想要名分一定是需要有牆有門，形成一個密閉的空間。而現在的住宅下面一般都會做民房工程或是公共區域，所有車位都是沒有產權的。
如今絕大多數車位銷售，都是按照使用權或者長期租聘的方式進行。不動產登記部門正在加緊研究車位確權登記辦法，無疑是給地下車位期待已久的名分。
如今幾乎每一個家庭都有最少一輛汽車，停車與車位的矛盾必須得到滿足和保護，將地下車庫納入商品房銷售管理市場也會更加規範合理。至於是否會漲價可能還是需要市場去判斷了，因為現在市區的車位也不便宜，比較密集的中心區域一個車位已經賣到了20萬以上，偏遠一些的地方也要5到8萬。而一些交通管理不是很嚴格的小區車位很難賣得出去。所以最終車位的價格還是由市場決定，但是車位有了名分，也是對業主的一種保護。
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說了這麼多其實都是這是對當前形勢的個人分析，這個只是徵求意見稿，一切都要等官方發佈的正式文件為準，屆時應該也會有官方的最終解釋。不過作為桂林的一份子，你希望桂林的未來要變成怎麼樣的呢？
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