房地产是拉动地方经济增长，改善居民住房条件，提高城镇化水平的重要产业。我从事房地产这一行业已经两年有余，今天我就来分享一下与房地产开发有关的税收的一些思考。
税
我国的城镇土地实行国有政策，房地产开发商要想获得土地的使用权，必须通过招拍挂的形式从政府手里取得土地使用权，开发商拍下土地后，首先就要缴纳契税，契税是对转让国有土地和财产的承受方缴纳的一种税收，税率一般是3%—5%，这里有些地方政府规定市政建设配套费也需要缴纳契税，具体需要看各地的规定。
契税
在房地产的前期开发阶段需要缴纳土地使用税，土地使用税根据土地的等级来进行缴纳，各地标准不一。在2006年国家税务总局186号发布的文件中规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税。合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。因此这一规定房地产企业在实际缴纳城镇土地使用税时需要特别关注。
在开始预售阶段，主要缴纳房产税，增值税，土地增值税，企业所得税和印花税。先说房产税，房地产开发商的售楼部是需要缴纳房产税的，房产税分两种形式从租计征和从价计征，售楼部按照从价计征的方式征收，售楼部的房产原值一般按照土地成本加建设成本加硬装成本计算，直到售楼部销售出去的次月才终止房产税的计算。预算阶段的增值税2016年5月1号之后都是按照一般计税的方式计算，目前税率是9%，预征阶段按照3%，另外只有收到客户的定金才具有法律约束力，才需要缴纳增值税，收到的订金，诚意金，意向金不视同收到预收款不发生增值税纳税义务。土地增值税分为普通标准住宅、非普通标准住宅和其他类型房地产，税率分别是1.5%、3.5%和4.5%普通标准和非普通标准的划分一般就是按照预测建筑面积144平米的标准，低于属于普通标准住宅，高于则属于非普通标准住宅，因此在前期策划阶段对于140的户型尽量不超过144平米，这样可以减少缴纳土地增值税。企业所得税在预售阶段还没有主营业务收入，按照预收账款乘以预计计税毛利率缴纳，河南省预计计税毛利率县里边为5%，市里边10%，郑州省会城市15%。印花税由于是小税种在这里不再赘述。
土地增值税
在实务中，房地产开发商为了促销会举办一系列活动，参与者无论是否签约均可以获得抽奖机会。从获奖者个人方面来看，该项抽奖活动与购房行为不具有直接相关性，因此应按照偶然所得缴纳个人所得税，由房地产开发商负责代扣代缴。向老带新老客户赠送酒店、健身房、美容院、预付费消费卡的业务，应按照销售个人佣金劳务报酬征收个人所得税，由房地产开发商代扣代缴。无论是抽奖活动还是赠送活动，为了避免少代扣代缴个税而引起税务风险，房地产开发商营销部门可以把所有营销活动打包给营销公司，由营销公司开票即可。
个人所得税
以上就是从事房地产行业财务近两年我对房地产相关的税收的一些思考，希望我分享的房产知识能对大家有所帮助。
