新一代年輕人的壓力有一大部分來自與房子，買房子，賣房子，房子裝修，等等與房子相關的話題甚至都佔到了全民話題的一半，想想也沒辦法，在中國任何事情都是要跟房子掛鉤的啊，結婚需要房子，生孩子需要換房子，養老需要房子，甚至在前前幾年房地產瘋狂的時代，房子成為了老百姓唯一的投資通道了，在浩蕩的買房大軍中，滋生出各種買房子過程中發生的問題，其中大家比較關心的就是房地產中介以及中介費的問題。
今天就邱小花就跟大家聊聊，買一手房到底應該找中介去買還是直接去售樓買？我們想要的優惠應該怎麼跟中介公司去要？不同的房子我們中介費應該要多少呢？
首先我們先要搞清楚，通過中介公司買房和直接去開發商買房有什麼區別呢？
- 房源相同，價格相同。首先開發商是委託中介公司進行銷售的，所有的房源都是公共的，你通過中介公司（也就是代理公司）購買，跟你直接去售樓處購買，所得到的房源以及價格是一樣的，價格都已經在房管局做過備案，沒有人有權利進行房屋總價的更改，當然也有一部分中介為了牟利，也會私自加價，怎麼甄別呢？就是你的房款只有一個打款通道，就是開發商賬戶，如果有人要求你把房款匯款到兩個賬戶，而且不能開具發票，那這就是加價房源，你可以拒絕購買。
- 售後服務相同。你去找代理公司買房和直接去售樓處買房後享受的售後服務是一樣的，比如購房後所有的網籤，貸款辦理，房本辦理等等相關售後服務基本是一樣的。
- 優惠力度不同。售樓處現場銷售能給到優惠政策比較少，因為他們屬於開發商自銷團隊，是有很大一部分人員成本的，但是代理公司是收取開發商中介費的，為了促使成交，一般會把中介費用，返給購房者，具體樓盤不同，返點不一樣。
你在直接去售樓處裡面找的就一定是開發商的銷售嗎？不一定啊？有可能是也是中介啊
提到這個，就不得不在跟大家介紹一下，房地產中介公司跟開發商的幾種模式了，相信你瞭解完這幾種模式後，你可能回想自己之前買房的經歷，就有個大概的判斷，你找的到底是中介還是開發商的銷售了？
- 聯合代理模式，一般比較大房地產公司或者體量比較大房地產項目，為了加速去化，都會找2到3家代理公司，還有自己的銷售團隊。比如市面上你們經常會聽到的中原地產啊，思源地產，鏈家地產，我愛我家等等，都是開發商比較常用的代理公司，這種情況你去到售樓處直接找到的銷售也有可能不是開發商的銷售，也有可能中介公司的，像聯合代理的這種情況還是比較常見的。
- 獨家代理的模式，開發商現場的團隊有且只有一直營銷隊伍，也就是代理公司，這種情況你直接去渠道售樓處，接待你的就是代理公司。
- 包銷模式，開發商項目有快速回款的壓力，就會把項目整體打包給打理公司，給代理公司一個基礎的價格，基礎價格溢價部分，為代理公司所有，我見到過有的代理公司因為議價能力做的好，甚至利潤超過了開發公司。
- 無代理，有的項目為了降低營銷成本，不引進代理公司，完全的自建營銷，這種情況購房人，直接找到的銷售就是開發商銷售。
這幾種模式介紹完之後，可能大家對中介公司跟開發公司的關係搞清了吧。
那再說我們怎麼找中介買房能節省中介費用呢？
你們的城市有電商嗎?現在好多城市在購房的時候都會有電商費用，比如你聽到的5萬抵10萬，這五萬就是電商費用，而且是不能開具發票，不計入房款的，雖然這種方式違規，但是已經成為市場默認潛規則了，找中介或者開發商都不能避免電商費用，
- 如果你找到的中介，你就可以直接要電商款的50%至70%給你返費，因為中介公司是不能拿到電商款的全部的，還有一部分是作為開發商的利潤扣回的，這種情況一般你的電商款是直接支付到開發商賬戶，你購房流程結束後，開發商負責結佣金給與代理公司，當然還有一種情況叫做電商直刷，就是你的電商款直接支付到帶你購房的中介公司賬戶上了，這種情況一般你可以要求他給你的返點更高，因為電商是他全部利潤，不涉及到開發商扣點。
- 無電商模式，在北京等一線城市，對於電商使用監管比較嚴格，所以開發商都是後付費對中介公司代理費用進行支付，一般說市場平均點位在4個點左右，購房人可以按照70%左右要返點，舉個簡單的例子，一套五百萬的房子，購房人基本可以跟中介談10-15萬的返點，當然別墅這種類型的產品可能不是按照點位，直接按套計提，一般在50萬-100萬之間。利潤很高的。
- 中介返點怎麼支付，代理公司中介費用開發商一般都是後付費，為了避免中介公司兌現返點承諾，可以要求中介公司進行返點前置，避免風險，比如你買的一套500萬的房子，你首付過程中可以要求中介公司先行支付你一半的返點，這樣較安全，一般中介公司為了促成，會考慮先行支付的。
環北京區域一般樓盤能給到優惠在一套5萬元--8萬元，北京的樓盤一般能給到的優惠在2%-3%，費用根據房款自行計算。
學會這幾點，在你購房的過程中會為你節省不小的開支，不過任何問題都有兩面性，中介公司提供服務也是為了賺取佣金，在要求返點的過程中權衡關係。
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