最近中華世紀城的廣告很多，中介也積極地幫忙推銷代理，有好幾個人在問
中華世紀城的投資價值如何？果然，想買這種5梯18戶的多梯戶公寓樓買家，都是想要投資收租的，恰好手裡只有一些不多的閒錢。
真正自住或者解決小孩上學的，反而不多。
這並不讓人奇怪。
這次的5梯18戶公寓樓雖然是住宅性質的，可以落戶可以上學，但跟中華世紀城小區的其他相隔絕，是獨棟大樓，居住體驗不佳。
小區自帶2所幼兒園（金色搖籃幼兒園和開元幼兒園）和中華世紀城小學，看起來教育資源豐富。不過，中華世紀城小學評價一般，一次性的學位價值溢價不高。
毋庸置疑的是，中華世紀城地段絕佳，緊鄰延平門地鐵口。
不是高新，勝似高新。
但西安這種沒有小區環境的公寓樓住宅，即便地段再好，它值不了多少錢，跟隔壁的正常小區相比有明顯的價差。
西安優質地段的住宅公寓樓二手價格都不怎麼貴，如果沒有附加一流的學校。
比如高新路五環的高新楓尚，二手成交價14000出頭，可以上高新第二學校；
南門外2號線地鐵口南門國際，二手成交價14000左右;
北大街地鐵口假日國際公寓，二手成交價13000;
曲江一期拿鐵城，二手成交價不到12000。
你別看它們現在的二手賣不上價，可是當年的開盤價都不便宜，都不低於同區域正常小區的價格。
因為面積小，總價低，租金回報率相對高，招引了無數想要收租金當息爺的投資客。
然而最近十年，住宅性質的公寓樓是明顯跑輸正常住宅的，下表中黃色的樓盤均為獨棟公寓樓或者開放式街區。
你可以感受一下兩者的差距。
這十年以來，西安房價的累計漲幅超過了200%，但核心區與老城區租金的漲幅只有60-80%，租金回報率一路走低。（郊區在變成市區的階段租金大幅度上升）
公寓樓的市場價格是與租金水平高度掛鉤的，當租金的漲幅緩慢的時候，這些房子的增值幅度也會像它趨近。
西安有50-60%的房子建於2010年以後，但市區人口並沒有增加一倍。
房屋租賃是完全市場競爭的，西安的房租在大量的房屋供給下已經差不多被打死了。
房價的漲幅比工資高，工資的漲幅比房租高。
18000的中華世紀城.富春西座宿命是專門的出租樓，也是豎起的城中村。
它跟隔壁小區內的房子沒有可比性（二手成交價17000＋），它倆不是一個性質的房子。
小區外的獨棟單價通常是小區內的8-9折。
它的價值要參考高新楓尚、南門國際，只不過樓齡更新。
然而獨體樓的折舊速度經常很快，往往剛過五年就顯老舊了。
從投資角度講，中華世紀城的性價比是不高的，很可能重蹈十年前南門國際、高新楓尚、海星未來城後轍。
但轉眼間，這個項目基本快售罄了，你不得不感慨開發商與銷售代理的眾志成城與神通廣大。
