今天聊聊近期的幾個熱點 。
從去年開始，深圳樓市經歷了一波又N折：先是連接遭遇三價合一和731新政的打擊，消化數月後，今年小陽春行情不錯，結果731會議又提房住不炒，緊接著國家送出了大禮包。馬上金九銀十，寶安中心兩個改善新盤相繼放出開盤消息，但卻神神秘秘連戶型圖都看不到。
對大多數手裡有錢有名額的人來說，最糾結的就是：買還是不買？買了怕衝動站崗，不買又怕錯過踏空。
寫這篇文章目的在於，講述深房的客觀意見，希望能夠給糾結的朋友們提供一點參考。
本篇結構：
01 都市茗薈超低單價
02 金九銀十新盤扎堆
03 深圳禮包真正意義
01都市茗薈超低單價
都市茗薈現樓照片
近期最熱的話題就是寶安中心現樓很~~~久的潤恆都市茗薈花園拿到備案價的新聞了：
令所有人疑惑的就是為何會出現6.5萬/平的超低單價？
在《寶中新盤指南！除了海納公館還有什麼選擇？》這篇文章中，我們詳細介紹了都市茗薈的定位就是大平層豪宅 ，然而寶中標杆豪宅壹方中心的220平大平層，去年44樓成交價就已經高達2970萬！就算是低樓層4樓，目前掛盤價也在2200萬左右。
都市茗薈這赤裸裸的大幾百萬價差擺在這兒，是又要引發一波搶樓的熱點新聞嗎？
更令人疑惑的是，有關這批6萬單價的房源，真是一點消息都沒有。
最初在都市茗薈預備開盤的階段，其實已經有了提前選房的資源，大家坐下來一起喝喝茶聊聊天，就可以去內部認籌了。
但當時一沒有價格，二沒有戶型圖，始終覺得不太靠譜。有此類需求的朋友，我在微信上都明確表明了態度：“沒有必要”。
咱錢多也不能瞎花是不？何況在我看來，掘金 的機會那麼多，不在乎這一兩個新盤。（關注深房諮詢~下一篇幹文正在路上：《赤灣掘金總攻略》）
沒想到備案價正式出來後，情況更奇怪了，現在連茶水都沒得喝，所有消息斷得乾乾淨淨。看來這次潤恆是下了決心嚴控消息面。
這個模型中存在三個對立面：開發商、消費者、ZF。猜測各自立場如下：
消費者：好地段的房子，只要不是貴得離譜，我就敢買！
開發商：最好備案價給我開到12萬/平！
ZF：表面—上面不允許，賬面上不能太貴。裡面—但我也希望你多交點稅，讓我繼續建(duo)設(zhuan)城(dian)市(qian)。
鑑於深圳人民手上錢實在太多了，寶中的新盤實際是個典型的
賣方市場，所以這個博弈變成了開發商和ZF之間的博弈。而我個人認為是人才房的概率較大，如果是這樣，雙方博弈的結果如下：
開發商：均價過了10萬，很滿意，否則指不定被壓到9萬/平呢？雖然沒有原計劃賺的多，但10萬/平的均價再加上和政府搞(pai)好(le)關(ma)系(pi)，一箭雙鵰，格外完美。
ZF：實現了人才房6折的良好口碑，即給深圳市掙了份光彩，又讓開發商賺(jiao)到(le)錢(shui)，實現雙贏。
至於為什麼沒有戶型圖沒有展示中心，必須直接凍結資金才可以看房？很簡單，總共413套房源，其中D棟小戶型據說全部自持不賣，那麼僅剩180套可售房源，自然是要在初期就篩選出意向極高的目標客戶，進一步節約成本了~
以上純屬猜測。各位如果有渠道可以拿到6萬多的房源，還是趕緊去搶吧~
02金九銀十新盤扎堆
除了都市茗薈，福田的新盤天健天驕也在同一天拿到了備案價：
2個樓盤的住宅均價都超過了10萬/平，和周邊二手房的價格已經不再有那麼大的差距。
這個意義在於：深圳新盤的限價確實是開始FANGSONG了。
深圳市從4月開始就不再公佈新房的成交均價和總金額。
因為深圳逐漸進入存量市場，核心區新盤稀少，價格高，遠郊新盤多，價格低，新房和二手交易比例達到1:2。
倘若本月新盤集中在關內開盤，統計出來的均價會非常高，單純為了做低賬面價格，又搞出5000萬蹲，雨中離婚搖號之類的新聞，只會再次讓大家看笑話。
所以政府在取消公佈新房均價之後，逐步放開限價，實乃明智之舉，這樣才有利於市場的健康發展。
但這對於我們普通的投資者來說，也意味著：未來打新的機會越來越少了！
但總的來說目前還是存在一定限價，因為潤恆9萬單價同樣也有套利空間呀。畢竟深圳地少人多錢也多。
寶安中心有多好，請各位再回顧一下這篇文章：《歡樂港灣竟然這麼好！寶中的業主有福了~》
接下來列舉出深圳西邊三個區，下半年可能開盤的樓盤給大家做參考。按照目前的趨勢，或許到明年就會
完全放開限價，各位且買且珍惜~
簡評：
泰禾地王終於要賣了，雖然是小眾別墅產品，但總是值得一看。近期視頻踩盤也會繼續，請大家關注~
雲璽錦庭掛出了電話號碼，和都市茗薈一樣，沒有戶型圖沒有樣板間，適合土豪直接去進行誠意登記。還是那句話，貨少錢多。至於價格，上10萬也是妥妥兒的~
大悅城很多人問，價格一定不便宜，因為已經是那片最好的了，目前就看備案價能到多少。
簡評：
領璽的文章因為開發商要求低調所以我們刪了，下週爭取重新發一篇，倘若9萬單價，值得打新 。
金眾麒麟公館有人問，抽空去看。
在這些樓盤中，我們會挑出大家最關注的，以及我們認為非常有性價比的樓盤，第一時間在深房群內進行踩盤直播，感興趣的朋友可以私信詢問：
03深圳禮包真正意義
上週中央發佈了《中共中央 國務院關於支持深圳建設中國特色社會主義先行示範區的意見》，讓所有的深圳人都熱血沸騰，連A股都受到了極大的鼓舞，多隻深圳企業的股票漲停。
深房諮詢的客戶量近期也暴增。
來諮詢的客戶主要糾結於兩方面：
一方面有點小激動：深圳會不會馬上漲啊？我還沒上車呢？
一方面有點擔心，既然是先行示範區，房價會不會也要示範，一直壓著不讓漲？
我的意見是：
1.普漲不可能
普漲是幾乎不可能的，大家情緒上激動一下很快也就過了，看A股隔天就沒怎麼跳了。
現階段兩國博弈不會輕易停下，一定是打打談談，談談再打打。市場隨之波動是件令人無奈的事情，所以大家都說：
一頓預測猛如虎，漲跌全看TLP
在全球經濟不確定性加大的情況下，資金也不會衝動進入股市或是樓市，所以目前分化的局部行情仍然會持續。
2.政策趨向穩
政策面要看ZF還有多少籌碼和底牌。
對比一下深圳和北京上海這2個一線城市來看，差別主要如下：
北上的購房資格獲取難，深圳易；
北上的二套房成數極高，深圳略低；
北上的交易稅費極高，深圳略低。
其中第2、3條主要造成了改善需求擠壓，未來只有實力足夠強的家庭才有置換的可能。
而深圳今年小陽春70%的成交集中在500萬以下的剛需，改善價格段的房子本身成交量就不高，並沒有進一步打擊的必要。
再加上深圳作為先行示範區還要繼續發展，短期內也不會立刻抬高入戶門檻。
因此，我推斷，ZF手上的籌碼不會輕易用，過頭了造成財負效應，經濟蕭條就危險了，現在無非是輕輕壓著，別漲太快。
近期壹方中心成交了一套33樓488平的戶型，總價7150萬，單價高達14.6萬元/平，並且客戶選擇一次性付款，來自南山華僑城。
當下這個階段，在核心區買房或許不是最好的選擇，但一定是最穩妥的選擇。而全世界的富人都選擇將財富的40~50%沉澱在房子中……
以上是正文全篇。
我是深圳小師妹，如果你覺得文章有用，請轉發給有需要的朋友，謝謝大家~
