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今天媒體報道，位於北京朝陽區的兩居室，掛牌兩個月來，業主原來報價760萬左右，這幾個月降到590萬， 已累計降價170萬！
這個以報價來看降價的，不太能準確瞭解到市場真實價格，最好是以成交價來判斷，因為兩者之間還是有差價的。
根據我跟北京業內人士的瞭解，同時我在貝殼找房軟件上看了一些小區，對比2017年和目前的價位發現，北京這三年來，確實是普遍降價了，跟最高峰比，大概最多在15-20%左右，尤其是近郊，因為限競房井噴，所以倒逼二手房500萬跌到400萬是很常見的事。另外，極端的老破舊也有下跌30%的。
但並不是所有房子都在跌，一二三環內的品質商品房也比較抗跌，有些豪宅還逆勢上漲了，特別是西城區的學區房很抗跌，只能說稀缺資源不缺買家，土豪不差錢，調控真正卡住的是剛需和改善型需求。
但在我印象中，北京去年四季度就有很多房子出現過20%的跌幅了，因為當時我做北京年底房價總結和預言時，就說了五環內相比高峰期下跌20%差不多就是底部了，作為投資來說，因為政策的限制，沒有更多需求釋放，你很難看到市場的明顯反彈，今年初市場因為小陽春有所回暖，然後下半年又繼續下跌，就是一個震盪的市場，可能郊區的房子因為限競房的大量存在還有下跌的壓力。
但對於剛需來說，如果你能淘到跌幅15-20%的筍盤其實隨時都可以買，當然通常年底買機會是最好的，而第二年春天市場一般會回暖，否則你又要等一年。
北京二手房已經連續三年成交低迷，相比2016年腰斬了，這三年來很多剛需都被調控壓制著，有的是因為跌價還在觀望著，但我想2020年他們有些人會憋不住要入市了，因為一是需求層面上很多人已經等不及了，二是明年的政策面上會比今年要寬鬆，會進一步降息。
所以我覺得買房一定要果斷，給自己設定一個目標，比如五環內跌幅20%的房子，碰到了就入市，不要老是猶豫不決，再指望他跌30%，結果錯過了又後悔，這樣是很難買到好房子的。
02
再來看北京的新房。
據中原地產首席分析張大偉統計，2019年北京供應商品房住宅4.74萬套，合計簽約只有3.64萬套。預計金額在2700億左右。庫存套數也達到了7.83萬套。庫存已經是最近8年來的最高紀錄！快接近2011年的新高了。
▲圖片來源：大偉看樓市
北京的庫存量之所以一路走高，跟前兩年郊區大量供給限競房土地，今年限競房項目大量入市但卻滯銷密不可分。
▲圖片來源：大偉看樓市
從這73個項目就能看出來，基本上絕大部分都是昌平、順義、房山、大興、密雲等郊區的項目，這些偏遠地帶的房子跟市場的需求嚴重不匹配。
截止日前，北京累計供應的限競房土地合計105個項目，1000萬平米。
已經入市的78個項目合計680萬平米，58672套，只網簽了24845套，網籤比例只有42.7%，實際銷售比例只有一半，剩餘庫存接近3萬套。
也就是說，北京在未來一年左右要入市的限競房住宅項目還有400萬平米左右，大約3萬多套限競房。
這就意味著，2019年是限競房供應井噴的最高峰，而2020年，限競房優質項目會減少，在下半年限競房入市總量也會減少！
2020年，開發商的苦日子還熬不到頭，因為按照一年2.5萬套的去庫存速度，剩餘6萬套的限競房，大概還有2年半時間，假如明年行情能好轉，手裡頭有限競房的開發商大概到2021年就算熬到頭了，那時候就沒有降價的壓力了。
也就是說，2020年，因為北京限競房的大量存在，打折促銷依舊是常態，也是購房者入市的好時機。
而北京為了去庫存，出讓土地中已經開始在大量縮減限競房的出讓了，目前等待出讓的18宗住宅土地中，明確限價的只有2宗地，其他土地都是不限價的商品房住宅！
因此購房者一定要抓住2020年的好機會。
