最近，頭條君在西鄉塘踩盤時發現，某個正地鐵盤地段很香，還是70年產權住宅公寓。
但產品比較奇葩，公攤面積高達36%，計算之下，實得面積不過一半多一點，感覺花錢買了個寂寞？
不過，它的地段和低首付還是吸引了不少購房者。
這樣的樓盤，真的香嗎？會有人買單嗎？
PART.01
公攤36%，層高4.2米做兩層
上週，頭條君路過大學東路，看到一個樓盤售樓部外打出“首付3.9萬起”的廣告，相當吸睛。
這個購房低門檻其實還是相當很誘人的，頭條君便帶著好奇心進去摸了下情況。
這個樓盤就是峰巢。
峰巢廣告
目前，該項目已是現房，整體外立面已經呈現。
頭條君單刀直入，直接跟隨置業顧問參觀了63-71㎡戶型的實體樣板間。
但看完之後，頭條君驚奇地發現，眼前狹窄的空間，竟是置業顧問口中的70㎡？
這個戶型實際銷售建面是70㎡，但套內實際使用面積才46㎡左右，落差感瞬間上頭。
花了70㎡的錢，只得到46㎡的面積，這個買賣怎麼算都挺虧。
峰巢樣板間
經置業顧問介紹才知道，峰巢的戶型公攤高達36%。
且所有戶型都沒有贈送面積，這就意味著實際居住面積要比銷售面積少近一半。
市場上的公寓產品，一般按一層樓的建築面積計算，買一層得兩層，實際使用面積達到銷售面積的1至2倍。
而峰巢截然不同，兩層使用面積相加才得到實際的銷售面積。
峰巢樣板間
但也有人會說，公寓可以做兩層，那也不虧吧？
實際上，戶型4.2米的層高，如果隔兩層設計，平均一層的高度約2.1米。
而且，項目是毛坯交付，隔層需要購房者自己做，裝修成本也是一筆不小的數目。
再加上，中間隔板、吊頂、電燈等都相應占據一些高度，實際的居住高度不到2米。即便第一層做高一點，樓上的空間也會縮水。
反正不管怎麼裝修，居住舒適度都會大打折扣。
如果住戶身高有1.7米以上，那麼居住的視野和伸展空間都不太好，居住感比較壓抑。
花同樣的錢去買正常高層住宅的70-80㎡戶型，它不香嗎？
峰巢樣板間
PART.02
戶型設計較壓抑，無陽臺採光不佳
吐槽完它的公攤和層高，我們再來細品它的戶型。
目前在售戶型為63-71㎡、130-150㎡，均可設計為家居或辦公使用。
小戶型約63-71㎡，整體呈長方形，開間約4.2米，進深約10.6米。
可設計成小三房，一層為餐客廳與廚房、衛生間、書房；二層為兩間臥室。
小戶型看下來，整體感覺較為壓抑，活動空間受到限制。
63-71㎡戶型圖
大戶型約131-150㎡，房源多分佈在每層的北面與南面，朝南的房源面對動物園，視野較好。
不過，大戶型整體不太方正，呈梯形，更像是為辦公而設計，且偌大的空間僅有一個衛生間，不太合理。
131㎡的戶型，套內實際使用面積僅為90㎡左右，必須做隔層才能達到實際銷售面積的居住效果。
但由於層高的限制，居住體驗感相比普通住宅的131㎡，差距還是很大的。
131-150㎡戶型圖
整體看下來，峰巢的戶型設計很一般。
而且，戶型都沒有設計陽臺，採光不佳，晾曬衣服也是個問題。
可能是由於在寫字樓的基礎上直接改成住宅公寓，辦公屬性仍然較強，居住體驗感較差。
峰巢樣板間
PART.03
均價1.2萬元/㎡，首付分期3.9萬起
儘管公攤很高，門檻低對於部分購房者還是很有吸引力的，那麼“首付3.9萬起”的廣告是真誠還是吸客噱頭？
置業顧問介紹，項目均價為1.2萬元/㎡，無捆綁無外收。
乍一看，項目在價格和首付門檻上確實很有誘惑力。
不過，目前在售樓層為7-15層，價格大都高於1.2萬元/㎡，稍高樓層價格約1.3萬/㎡。
另外，首付還可分期，先交首付的30%，約5萬元；剩下的70%分為3年還：第1年首付每月還款約3000元/月，第2-3年每月還款4000元左右。
頭條君計算了最小的63㎡戶型置業計劃表，首套首付約16萬，月供約3700元/月。
首付分期加上銀行貸款月供，每月還款近8000元/月，前三年的月供壓力較大。
置業計劃表
目前有小戶型交1萬抵3萬、大戶型交2萬抵6萬的優惠活動。
據置業顧問介紹，物業為南寧市泰翔物業服務有限公司，物業費2元/平方米/月，這個物業費不算高。
對比周邊在售住宅公寓，奧園瀚林譽江府有建面約49㎡毛坯公寓在售，在1.1萬-1.2萬元/㎡；陽光城檀悅的40-72㎡精裝小戶型產品在售，均價為1.35萬元/㎡。
相比之下，峰巢與周邊競品在價格上相差不多，但顯然競品的居住環境更純粹。
再者說，交得起8000元月供的客群，應該也不缺那16萬的首付了。
如果奔著低門檻入手，倒不如多看看周邊一些萬元左右的住宅小戶型，如中南春風南岸、盛世金悅、龍湖春江天越等。
PART.04
寫字樓出身，無園林、容積率6
除了高公攤，峰巢在自身規劃上的短板也不少。
據瞭解，項目總層高40層，總樓高183米，戶數825戶，10梯25戶，車位1280個，預計2022年初交付。
其中地下3層為停車場，1-4層為商業，5、12、27層為架空層，在售樓層為7-15層。
峰巢實景圖
值得注意的是，項目容積率較高，為6.0。
無園林，不通燃氣，安裝中央空調，可想而知未來居住舒適度不會高。
為什麼一個住宅項目卻沒有規劃園林？這要從峰巢的前身開始說起。
峰巢的備案名為東盟財經廣場，目前一、二期已交付，業態為寫字樓。而峰巢為項目三期，業態為住宅公寓，70年產權。
儘管土地性質為住宅，但項目此前按照寫字樓規劃建設，自然沒有考慮到園林綠化。
為了彌補無園林的短板，項目5樓規劃了書吧、健身房、食堂、會所、洗衣房等生活配置。
峰巢效果圖
為何東盟財經廣場好好的寫字樓不做，而改做公寓了？
從目前的市場環境看，南寧寫字樓市場處在下行態勢，賣的也不怎麼好，空置率高，投資有些乏力。
如此一來，峰巢不做單一的寫字樓業態，而轉型為住宅公寓也就好理解了。
市面上的公寓大都逃不過商住混居的“宿命”，峰巢也不例外。
未來交付後，大概率會面臨居住人員相對複雜的問題。
PART.05
地鐵口、近商圈，地段有點香
峰巢的吐槽點很多，但地段優勢可圈可點。
項目位於西鄉塘區大學東路162號，正南面隔著大學東路就是南寧動物園，東面為心圩江公園。
項目周邊開發已成熟，大學城+老城區，交通、商業、教育等配套都是現成的，生活氛圍濃厚，人氣很足。
南寧動物園
交通方面，項目距離地鐵1號線動物園站約200米，名副其實的地鐵盤。
另外，項目周邊有縱橫交錯的主幹道，正南面是大學東路，往東可快速到達西大商圈、朝陽商圈；西面有秀廂大道、新苑路，東面是科園大道，可以輕鬆抵達各城區，出行十分便捷。
大學東路
商業方面，周邊商圈較為成熟，北面是華成都市廣場，南面是大潤發、陳東購物中心，東面有吉利隆綜合市場，步行便可到達，滿足就近的日常消費需求沒有難度。
另外，項目自身規劃有1萬多㎡的底商，體量不大。未來將會引進餐飲、超市、零售等業態。
據置業顧問透露，未來將會做一條地下通道，直通到動物園站。
教育資源可以說是城西的一張非常重要的名片。
不過，峰巢學區一般，附近只有位子祿幼兒園、位子祿小學、二十中、三十五中、高新小學等。
缺少名校，但基本能滿足上學所需。
總而言之，雖然峰巢地段看起來不錯，但其他方面就真不大能挑出閃光點。
如果作為投資，可以考慮，畢竟項目身處大學城，用於出租有市場。
但是打算買來自住，會面臨較多問題，如居住人員複雜、環境較差等，不太建議入手，尤其是首套房資格還沒有花掉的購房者。
作者 | 劉玉嬋
審核 | 吳曉苑
編輯 | 麻澤媛
（來源：南寧樓市頭條）
