以下內容轉自：法律公園
正文
在第八次全國法院民事商事審判工作會議中關於農村宅基地買賣案件問題，形成以下意見：
一、在國家確定的宅基地制度改革試點地區，可以按照國家政策及相關指導意見處理宅基地使用權因抵押擔保、轉讓而產生的糾紛。在非試點地區，農民將其宅基地上的房屋出售給本集體經濟組織以外的個人，該房屋買賣合同認定為無效。合同無效後，買受人請求返還購房款及其利息，以及請求賠償翻建或者改建成本的，應當綜合考慮當事人過錯等因素予以確定。
比如：浙江義烏就出臺了《義烏市農村宅基地使用權轉讓細則(試行)》等共9項宅基地改革實施細則。
因此，宅基地房屋買賣合同是否有效，一定要看試點地區還是非試點地區！！！
二、在涉及農村宅基地或農村集體經營性建設用地的民事糾紛案件中，
當事人主張利潤分配等合同權利的，應提供政府部門關於土地利用規劃、建設用地計劃及優先滿足集體建設用地等要求的審批文件或者證明。未提供上述手續或者雖提供了上述手續，但在一審法庭辯論終結前土地性質仍未變更為國有土地的，所涉及的相關合同應按無效處理。注意：尤其是在徵地拆遷時，宅基地房屋買賣合同可能無效，但是作為買受人可以分得部分拆遷補償款。而在上海，根據滬高法民—[2004]4號文，雖然合同無效，但買受人可以分得70%的拆遷補償款！！！
附1：滬高法民—[2004]4號文
上海高院關於審理農村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見
農村宅基地買賣應嚴格按照法律法規的規定進行。對於由此引發的糾紛，應當綜合考慮出賣人出售房屋是否經過審批同意、合同是否履行完畢以及買受人的身份等因素，區分不同情況，妥善處理，具體如下：
第一、對於發生在本鄉範圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，該房屋買賣合同認定為有效。
第二、對於將房屋出售給本鄉以外的人員的，如果取得有關組織和部門批准的，可以認定合同有效。
第三、對於將房屋出售給本鄉以外的人員的，未經有關組織和部門批准，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。
第四、對於將房屋出售給本鄉以外的人員，未經有關組織和部門批准，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，對合同效力暫不表態，實際處理中應本著尊重現狀、維護穩定的原則，承認購房人對房屋的現狀以及繼續佔有、居住、使用該房屋的權利。
對此類案件進行處理時，亦區分不同情況：
第一、按上述第三種情況處理的，雙方當事人應各自返還房屋及購房款。
第二、按上述第四種情況處理的，如果係爭房屋已經拆遷或者已納入拆遷範圍的，應在扣除購房人的購房款後，充分考慮購房人重新購房的合理支出，
由購房人與出賣人按比例取得補償款，其分割比例一般可以考慮在7：3左右。附2：江蘇高院的相關規定
10、關於農村宅基地上房屋買賣如何處理？
對於農村宅基地上房屋買賣應當區分兩個層次：
（1）區分是否屬於宅基地改革試點地區。中共中央辦公廳 和國務院辦公廳於 2016 年聯合下發了《關於農村土地徵收、集 體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》，對 改革試點地區宅基地流轉的限制性法律規定予以放寬，我省武進 地區為宅基地改革流轉地區，武進、儀徵、泗洪為宅基地抵押的 試點，對此轉讓合同的效力可以根據試點地區的相關意見予以處 理。
★（2）區分是否屬於同一集體經濟組織成員。
買賣雙方屬於同一集體組織成員的，因不違反《土地管理法》中宅基地由農 民集體所有的規定，對集體經濟組織利益沒有侵害，因此房屋買 賣協議應認定為有效。買賣雙方不屬於同一集體組織成員的，
根 據《土地管理法》第 62 條的規定，“農村村民一戶只能擁有一處 宅基地，農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批 準。”因此，農村私有房屋買賣後，出賣人將成為失地農民，不 利於保護農民的利益，同時也違反農村集體經濟組織的利益，故 在當前城鄉界限尚未完全打破，土地制度沒有變革的情況下，根 據現行法律規定，應認定買賣合同無效。但在無效後的處理上， 應綜合權衡買賣雙方的利益，尤其是出賣人因土地升值或徵收補 償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成的 損失，妥善處理房屋的返還與補償問題。對於房屋已經被徵收或已納入徵收程序的，出賣人要求返還 徵收利益的，根據雙方當事人的過錯，適當予以支持。
對於未納入徵收程序的，當事人簽訂買賣時間較長，或者買 受人已辦理戶口遷入手續等情形的，出賣人要求返還房屋的，原 則上不予支持。當事人僅要求確認房屋買賣合同無效的，在裁判 說理中對房屋是否返還予以表述。
