說明：本文引用掛牌數據樣本2090 條，成交數據樣本1854條。
數據採集日期：2020年6月3日
一、2020年6月政務區房價最新走勢
2020年6月合肥政務區二手房掛牌均價為26207元/平，較5月份上漲322元/平，漲幅1.2%。
2020年6月合肥政務區二手房去化週期為27.4個月，較5月份延長0.7個月。
2020年（1-5月）政務區全市二手房成交均價為25535元/平，較2019年上漲1279元/ 平，漲幅5.3%。
無論是掛牌價格，還是成交價格，政務區的價格指數均呈上漲的態勢。在疫情影響如此嚴重的情況下，2020年1-5月份，能夠有5.3%的漲幅。政務區作為合肥目前最優質的板塊，實至名歸。
自2019年第四季度開始，政務區成交均價始終穩定在2.5萬元以上。
2019年第四季度成交均價是25260元/平；
2020年第一季度成交均價是25445元/平；
2020年第二季度成交均價是25594元/平；
政務區均價已經站穩2.5萬元大關。
其中，2020（1-5月）年，栢悅公館、三盛頤景園、天鵝湖畔、綠地花都藍蝶苑、岸上玫瑰、信達水岸茗都等幾個小區的成交均價，已經突破3萬元。
二、分板塊房價分析
為了更精準的分析房價的走勢，我依據蜀山區2019年中小學學區劃分情況，將政務區劃分為50中新（天鵝湖校區）、50中南（蜀山外國語學校）兩大板塊進行分析。
（最新學區劃分高清圖，關注V公號：合肥房博士，後臺回覆：學區，免費查看。）
2020年（1-5）月份，50中新板塊成交均價為26521元/平，較2019年漲幅5.5%；
6月份最新去化週期為20.6個月，比政務區整體去化週期短6.8個月。
2020年（1-5）月份，50中南板塊成交均價為18544元/平，較2019年下跌1.6%；
6月份最新去化週期為46.3個月，比政務區整體去化週期長18.9個月。
2019年全年，50新板塊的二手房成交均價是50中南板塊
的1.33倍；2020年1-5月，50新板塊的成交均價是50中南板塊的1.43倍。
成交量上，2020年1-5月份，50中新板塊二手房成交套數佔比78%；
50中南板塊二手房成交套數佔比只有22%。
50中新與50中南的差距進一步拉大，強者愈強，弱者更弱。
三、50中新板塊房價走勢分析
50中新（天鵝湖校區）板塊，下轄5所小學：西園新村南校、翠庭園小學、奧體小學、習友路小學、嘉和苑小學（部分小區）。
2020年1-5月份，50中新各子版塊二手車主要數據如下表：
2020年1-5月份：
翠庭園小學板塊二手房成交均價，較2019年升值率為17.1%；
習友路小學板塊二手房成交均價，較2019年升值率為6.8%；
奧體小學板塊二手房成交均價，較2019年升值率為5.45%；
嘉和苑小學板塊二手房成交均價，較2019年升值率為4.3%；
西園小學南校板塊二手房成交均價，較2019年升值率為4.2%；
2020年6月：
翠庭園小學板塊去化週期為15.6個月；
習友路小學板塊去化週期為16.3個月；
奧體小學板塊去化週期為24.6個月；
嘉和苑小學板塊去化週期為35個月；
西園小學南校板塊去化週期為29.9個月；
很顯然：50中新各個板塊，表現出了各自的特點：
翠庭園 板塊的小戶型房源多，學區穩，去化快，拉高了均價，升值率一枝獨秀；
習友路板塊的房齡新，適宜自住，總價低，門檻不高，許多剛需選擇這個板塊上車；
奧體板塊價格高高在上，但並不缺土豪接盤。
西園小學南校板塊，房齡老，價格高，距離中學遠，表現出了很明顯的頹勢。
嘉和苑小學板塊，凱旋門的大戶型香，小戶型不香。
下面以小學學區為主板塊，對小區房價走勢進行詳細分析。
1、西園新村南校板塊
西園新村南校板塊，有匯林閣、水墨蘭庭、恆潤花園、內森莊園、天鵝湖畔、天鵝灣花園 等小區。
2020年（1-5月）該板塊成交均價為27689元/ 平，較2019年上漲了4.2%。
2020年1-5月份，該板塊的二手房成交主要集中在匯林閣和水墨蘭庭兩個小區。其次是天鵝湖畔，天鵝灣花園和恆潤花園也有成交記錄。
匯林閣東區和西區：形成鮮明的對比。西區成交記錄7套，去化週期只有8個月，而東區成交記錄竟然為0，去化週期高達51個月。匯林閣西區的7套成交記錄中，小2房的總價大概是150萬，小2房的總價大概是160萬，小三房的總價大概是190萬左右。這應該是50新+西園新村學區房，最低的入門門檻。而東區目前誠心在售的房源中，最低總價的一套，也要190萬，所以成交記錄為0。而匯林閣西區2020年1-5 月份，較2019年的升值率達到了6.6%。從投資的角度來說，也是妥妥的優質資產升值率。對於這類學區回遷房的投資，要從總價低的入手。這類小區，在板塊內扮演的角色是“
託底”。另一方面，隨著房齡的增加，同一個小區內部也有了嚴重的分化。不同戶型及面積段的投資價值，天壤之別。（戶型面積的投資價值分析，關注V公號：合肥房博士，後臺回覆：戶型，免費查看。）
水墨蘭庭和北區：和回遷房沒有本質的區別，水墨蘭庭的小戶型也集中在南區，北區以大戶型為主，所以主要的成交也集中在南區。7套成交記錄裡，1房小戶型佔了4套，佔比超過50%。水墨蘭庭的1房朝南小戶型，目前成交價格已達170萬以上，比回遷房小區匯林閣高出15%以上的溢價。回遷房和正規商品房之間始終保持著較大的價差。
天鵝湖畔：去化週期只有16個月，板塊內的改善首選，成交總價均值已達503萬，儘管房齡已經超過10年。與之形成鮮明對比的是內森莊園，無人問津。
天鵝灣花園：地鐵3號線以及天鵝湖隧道開通的利好，天鵝灣花園的價值也得到了提升。小戶型仍有投資價值。
2、翠庭園小學板塊
翠庭園板塊，有御龍灣、國際麗景城、imore公寓、山水名城、天和園、翠庭園、湖畔春天、國建香榭水都、發能太陽海岸、融僑天駿、國貿天琴灣、融科九重錦、森林海等小區。
2020年（1-5月）該板塊成交均價為26272元/ 平，較2019年上漲了17.1%。
2020年政務區最亮眼的板塊莫過於翠庭園小學板塊，這裡小戶型房源眾多，距離50中新天鵝湖校區的距離不遠，學區穩，總價低。2020年成交記錄總價均值只有227萬，在50新各板塊中最低。所以板塊去化週期只有15.6個月，升值率更是達到了16.7%。
其中1房戶型23套，2房戶型30套、3房戶型21套、4房戶型10套。1房、2房戶型成交佔比，合計達到了63%。
1房小戶型主要集中在：imore公寓、發能太陽海岸、融科九重錦、翠庭園、御龍灣等小區。
2房戶型，主要集中在：森林海、御龍灣、國際麗景城、發能太陽海岸、國貿天琴灣等小區。
該板塊逐漸老化，1房、2房是投資神器。改善選擇空間已經越來越小。所以我們看到，同時擁有3,4號雙地鐵，毗鄰天鵝湖畔的以大戶型為主的山水名城，2020年的成交記錄為0。
以小戶型為主的發能太陽海岸，去化週期只有10個月，imore公寓的去化週期只有8個月。
而戶型較為合理的融科九重錦、御龍灣的去化週期，也都只有10個月。
3、奧體小學板塊
奧體板塊，有岸上玫瑰、書香苑、藍蝶苑、栢悅公館、三盛頤景園、頤園世家、信達水岸名都、宋都西湖花苑等小區。
2020年（1-5月）該板塊成交均價為28817元/ 平，較2019年上漲了5.5%。
奧體小學板塊，已經坐穩了合肥第一板塊的寶座。栢悅公館、藍蝶苑、岸上玫瑰、信達水岸名都、宋都西湖花苑的成交均價，已經達到3萬+，2年內栢悅公館的成交均價達到4萬，並不是遙不可及的事情。
2019年以來，向我諮詢，投資政務區的好友，收益非常豐厚。我在2020年初寫的《2020年合肥投資購房攻略--學區篇》（關注V公號：合肥房博士，後臺回覆：“學區”，免費查看。），選取了政務50新的學區房作為分析對象，當時就預言淺水灣價格偏低，後面會有補漲。2個月以後，淺水灣的成交均價上漲了2千元/平。不過淺水灣目前的價格已經補漲到位，後面還有50中新分部的學區不確定因素影響，不建議大家再追高。
4、習友路小學板塊
習友路板塊，有文一名門首府、保利香檳國際、恆大華府等小區。
2020年（1-5月）該板塊成交均價為24310元/ 平，較2019年上漲了
6.8%。
從2020年的成交數據看，習友路板塊的成績並不差，3個小區，67套成交記錄，去化週期只有16.3個月。好於西園新村南校板塊。
一方面是因為匡河外3個小區，有學區不穩的傳言，所以長期持有的少，週轉率快。
另一方面，在50新板塊內，房齡較新。總價不高，許多需要學區的剛需朋友，在學區+自住的情況下，只能選擇匡河外三盤。
文一名門首府，雖然沒有地鐵，雖然距離50新天鵝湖校區達到了4公里。但是次新+優質學區，讓其在2020年取得了11.3%的升值率。
恆大華府的大戶型，目前成交量還行，但是價格疲軟，投資慎重。2房戶型，仍有市場和價值。
5、嘉和苑小學板塊
50中心+嘉和苑小學板塊，有凱旋門和新地中心等小區。
2020年（1-5月）該板塊成交均價為27689元/ 平，較2019年上漲了4.2%。
2017年，在凱旋門的對面，規劃了一所初中，即50中新校分部。
2020年，同期規劃的祁門路小學，已經快要完工，即將交付使用。而50中新分部在各種猜測、謠傳中，2020年初，竟然開工了。按照目前的工程進度，2021年秋大概率可以招生。
當然是幾家歡喜幾家愁，馬路西邊的凱旋門、新地中心，特別是以小戶型為主的凱旋門二期，以及房齡逐漸老化，缺少居住體驗的新地中心，應該是最愁的。
2020年，在全市學區小戶型普遍暴漲的情況下，凱旋門二期的成交價格，只有2.9%的升值率。
五、50中南板塊成交價格分析
50中南（蜀山外國語）板塊，下轄3所小學：嘉和苑小學板塊、綠怡居小學板塊和即將招生的祁門路小學板塊。
2020年1-5月份，50中南，只有53套成交記錄，還不到50中新的1/3。
去化週期方面，綠怡居板塊為49.5個月，嘉和苑板塊去化週期，也超過40個月。
成交價格方面，2020年（1-5）月份，50中南板塊成交均價較2019年更是下跌了1.6%；
不過。2020年-2021年，50中南範圍內，將有兩所新學校投入使用，一所是祁門路小學，另一所是50中新校分部。將會顯著改善板塊內的教學質量，板塊內的房產投資價值，相信也將會有所提升。
下面以3個小學學區為主板塊，對小區房價走勢進行詳細分析。
1、嘉和苑小學板塊
嘉和苑板塊，以潛山路為界，潛山路以東屬於50中新學區，潛山路以西屬於50中南學區，包括小區：湖畔徽映閣、天鵝湖1號、天龍廣場、嘉和苑小區、琥珀五環城、八二一小區、四方新村、皖西新村等。
天鵝湖1號:2020年1-5月份，天鵝湖1號成交均價，較2019年升值率是3.8%，而恆大華府是4.9%。近3年的升值率，天鵝湖1號是10.3%，而恆大華府是21.3%。處於黃金地段的天鵝湖1號，其升值率還不及匡河外的恆大華府。地段，在學區面前就是渣渣。
琥珀五環城：從可供參考的成交數據看，琥珀五環城竟然是這個板塊，升值幅度最大的小區。2019年五環城的升值率達到了10%以上，是整個50中南板塊，少有的優質小區。這個漲幅，一方面可歸功保利物業；最重要的，應該是50新分部的潛在利好。因為無論本部與分部是分年級還是分校獨立辦學。五環城劃入的可能超過90%。2019年，房博士小密圈中的好友，也有幾位買入。當時的小三房，210萬左右可上車。這些朋友，倒不是完全賭學區，大多是自住+保值的需求。
嘉和苑小區：受潛在學區的帶動，嘉和苑，甚至821小區，也有成交樣本和較好的升值率。
天瓏廣場：板塊內不多的次新小區。2020年竟然沒有成交記錄，主要是房主心態較高。高性價比房源不多。建議有實際自住+學區需求的朋友，可以關注這個小區，碰到低價房源，不要猶豫。
皖西新村：和四房新村是一對難兄難弟。政務區的位置，瑤海區的價格。一方面距離學校較遠，不能確定100%劃入；另一方面，就算劃入，50新分部+嘉和苑小學的組合，短時間內，拉不起這種老舊小區的價格。
湖畔徽映閣：菸草局集資小區，地段絕好。戶型方正，南北通透，贈送面積多，雖然我本人也一直很喜歡這個小區，無奈，面積偏大，總價超過400萬。普通的學區也拉不動這種小區的價格。剛需買不起，改善看不上。
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