日前，富陽出臺了《杭州市富陽區物業管理項目前期物業服務期間操作規範（試行）》，創新提出各小區成立業委會前將由物業小區聯合管理委員會監督物業服務質量。
建設單位須通過招投標選聘前期物業服務企業
據瞭解，建設單位在取得商品房預售許可證之前，將根據物業管理區域總建築面積的多少，依法通過招投標等形式選聘物業服務企業進行前期物業管理，並簽訂《前期物業服務合同》。
根據《操作規範》，物業管理區域總建築面積超過10萬平方米的，採用公開招標方式選聘物業服務企業；投標人少於3個、物業管理區域總建築面積小於5萬平方米的，經區住建局批准，可以採用協議方式選聘物業服務企業，並簽訂前期物業服務合同。同一物業管理區域內的非住宅面積計入物業管理區域總面積。
“前期物業服務合同期限至業主委員會與業主大會選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之日止。另有約定的，按照相關的法律法規執行。”富陽區住建局物管科負責人表示，為確保物業服務企業的管理質量，建設單位應在銷售物業前，會同前期物業服務企業、項目所在地街道（鄉鎮）、社區共同制定臨時管理規約，對物業共用部位、共用設施設備的使用、維護、管理，以及物業管理區域環境衛生和秩序的管理、房屋外觀的維護，業主的其他義務、違反臨時管理規約應承擔責任等事項依法作出約定。
組建物業小區聯合管理委員會監督物業服務質量
依據《操作規範》，今後每個小區都將組建前期物業管理期間聯合管理委員會（以下簡稱聯合管理委員會），由聯合管理委員會來維護全體業主的合法權益。
富陽區住建局物管科相關負責人介紹，自交房之日起的6個月內，小區須在項目所在地街道（鄉鎮）和社區黨組織的指導下，成立5至11人組成的聯合管理委員會，成員由業主代表、街道（鄉鎮）社區代表、物業服務企業項目經理（主任）等組成；主任由街道（鄉鎮）或授其委託的社區代表擔任，副主任由業主代表擔任。其中，業主代表不少於聯合管理委員會總人數的二分之一。
“聯合管理委員會將履行業主意見建議徵詢、執行《臨時管理規約》和業主法定同意事項、審核屬於全體業主的物業管理用房及經營性收益的使用、監督和協助前期物業服務企業履行《前期物業服務合同》等工作。”
各小區物業經營性收支情況將每年審計
在小區物業糾紛中，物業經營性收益糾紛也屬於“高發”問題。對此，《操作規範》明確，《前期物業服務合同》備案前，建設單位、前期物業服務企業與屬地社區要簽訂《前期物業經營性收益監管協議》，與《前期物業服務合同》一併備案。
待業委會成立後，再由業委會、物業服務企業與屬地社區簽訂《物業經營性收益監管協議》。“為便於業主查閱小區物業經營性資金存貯及收支情況，物業服務企業應當書面授權銀行及時向‘杭州市物業經營性收支信息平臺’推送有關信息數據，包括賬戶基本信息、收支流水等。”富陽區住建局物管科相關負責人說，今後各小區物業經營性收支情況將每年審計，並報送屬地社區，社區將建立經營性收支“一小區一檔案”制度。審計工作由聯合管理委員會或業主委員會組織實施。
此外，前期物業服務企業使用和經營小區物業管理用房時，應當取得項目所在地社區同意；成立聯合管理委員會後，應當經聯合管理委員會同意。除了組建聯合管理委員會等，《操作規範》還有一大亮點，即在首屆業委會成立時引入第三方公司服務機制，由第三方公司開展投票、跑票及制定相關文本等服務工作。首次業主大會的籌備經費由建設單位承擔，經費標準為人民幣80元/戶（單個項目少於人民幣2萬元時，按2萬元計），供籌備成立業主大會使用，多餘部分由業主大會決定使用，籌備經費的使用應當經項目所在地社區同意。
