房企債務“出口轉內銷”。
今年3月中下旬以來，隨著境內債券利率不斷下行、審批發行加速，多家房企紛紛轉道境內發債，其中4月第一週的融資規模超過200億元。
中原地產研究中心統計數據顯示，4月第一週，境外發債僅4月3日旭輝控股3.82億美元的美元及港元可轉讓定期貸款融資一單。
多數分析認為，隨著今年流動性的進一步寬鬆，房企融資成本繼續下降的可能性較大。
房企3月發債利率創新低
從3月份起，房企海外融資開始陸續減少。
當月房企發佈了19宗海外融資，合計融資額約56億美元，相比1-2月單月均百億級的融資（1月融資120億美元、2月接近百億美元）明顯銳減，而且集中在上半月。
在海外融資大幅跳水的同時，房企境內融資出現井噴。克而瑞統計數據顯示，3月房企境內債券融資941.64億元，環比增長83.9%，同比增長35.1%。
之所以出現這種情況，中原地產首席分析師張大偉在接受21世紀經濟報道記者採訪時表示，首先海外資本市場的動盪，基本封死了內地房地產企業海外融資的可能性，預計對於部分房企非常重要的海外融資，將在未來一段時間接近歸零，少數融資也可能面臨高成本；其次從整體數據看，房企都擔憂銷售壓力，對於融資加大投入，雖然境外融資正在收緊，但最近境內融資明顯放開。4月首周房企公開發行的內地融資超過200億，而且呈現利率降低、數量增加的趨勢。
隨著流動性的一鬆再松，房企發債利率也進入下降通道。
4月1日，招商局蛇口工業區控股股份有限公司發佈公告顯示，招商蛇口已於2020年3月30日成功發行了2020年度第四期及第五期超短期融資券，期限分別為143天和150天，發行利率均為2.20%，實際發行總額分別為10億元、12.5億元。
不但央企的發債成本跳水，民營房企的融資成本亦有下調。
3月23日，上海世茂建設作為發行人與主承銷商在網下向合格投資者進行了票面利率詢價，根據網下向合格投資者詢價簿記結果，最終確定僅發行品種二和品種三，其中品種二最終票面利率為3.23%，品種三最終票面利率為3.90%。品種二為5年期（3+2）產品，金額17億元；品種三為7年期（5+2）產品，金額28億元。
世茂房地產在官微發文稱，本次債券創下世茂發債融資成本新低。
華泰證券研究報告指出，目前優質房企融資環境可以比肩2015-2016年，融資集中度提升趨勢強化，優質房企在發債規模、發債成本及發債期限等方面更佔優勢。
根據華泰證券統計，今年3月AAA房企平均發債利率為3.25%，已低於2015-2016年期間的最低點，大量百強房企3月發債利率創下歷史新低。
另據浙商證券統計，時代中國、中國奧園、光明地產、濱江集團、龍光地產等房企今年3月的發債利率，均較2019年的平均發債水平下降了100個基點以上。
佳兆業集團首席財務官劉富強在線上2019年度業績發佈會表示，公司的融資成本是在不斷下降的，去年底已經從12%、13%降到9%左右，今年已經到了6.75%，長債的比例也在增加。
房地產行業不良率較低
從銀行2019年報中可以發現，在各行業公司類貸款投向中，房地產業仍受到不少銀行的青睞。
統計上市銀行2019年報發現，多家銀行新增公司類貸款中房地產業貸款增量較2018年出現增長。
比如，截至2019年末，交通銀行房地產業貸款餘額達到2644.95億元，較2018年末增加479.59億元。
雖然部分銀行在房地產行業的不良貸款率出現上升，但整體來看，不良率相比其他行業仍處於較低水平。
在披露房地產行業不良率的11家銀行中，有7家銀行該行業的不良率在1%之下；除了渝農商行之外，其餘3家銀行在房地產行業的不良率未超過1.2%（包括1.2%）。
2019年渝農商行在房地產行業的不良率飆升。財報顯示，截至2019年末，渝農商行不良貸款餘額為54.60億元，增加5.34億元，增長10.83%；不良率為1.25%，同比下降0.04個百分點。不過，分行業來看，公司貸款中房地產業不良貸款餘額增加明顯，由0.58億元增至6.92億元，超過總不良貸款增幅，不良率由0.71%升至8.62%。
“2019年本集團嚴格執行行業投向指引，嚴把信貸准入、退出標準，加強重點行業管制，嚴格執行國家相關調控政策，房地產業貸款餘額較年初下降，但個別房地產企業受項目延期、資金回籠慢等因素影響出現風險，導致風險分類下調至不良。”渝農商行稱。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受21世紀經濟報道記者採訪時認為，在新冠肺炎疫情影響下，地方出臺了一些房地產“託市”政策。雖然有關房企債務高峰的討論一直不絕於耳，但大型房企的風險意識較高，短期內出現系統性風險的可能性不大；不過個別中小型房企有可能加速出局。隨著下半年疫情得到控制，房企銷售情況可能會出現一波明顯反彈。
“金融行業是一個順週期的行業，單純從經營上來講，近十年房地產行業一直髮展得較為紅火，雖幾經調控，但目前仍是我國經濟發展的重要引擎。在一個行業處於向上發展階段，不管是不良率還是不良貸款額，一定會保持在一個較低水平。此外，由於房企抵押物都較為優質，流動性較好，僅從經營角度看，我們也想把多數資金用在不良率低、回款迅速的行業上。不過從地區及國家整體發展上來看，不能押注一個獨苗，雖然製造業目前發展面臨挑戰，但仍要支持。”一家國有大行廣東分行的負責人對21世紀經濟報道記者表示。
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文章來源:21財經
