文/樂居網
如果向銀行貸款購買二手房，在貸款條款中存在著很容易被忽視的兩個“坑”，一個針對著賣家，另一個針對著買家。如果當事人簽約時沒注意，再遭遇貸款不順利，就極可能引發糾紛。楊文戰律師提供的這篇文章，值得所有需要通過銀行貸款進行二手房買賣的當事人認真閱讀。
購買二手房，很多買家都要辦理貸款。而買賣合同中關於貸款的約定，有兩個條款是極易被買賣雙方忽視的。而這兩項條款所代表的含義，中介很少主動向買賣雙方作詳細解釋。如果貸款過程順利，它們就不會造成影響，但如果貸款因各種原因受阻，買賣雙方就可能因此而發生糾紛，直到這時，當事人雙方才注意到這兩項條款原來是跳不過去的坑。
“當初不是這麼說的！”“我之前根本就沒看到這個條款！”作為一名律師，我在處理此類相應糾紛時經常聽到這樣的話。但是，打官司肯定要看證據，雙方簽字的合同，就是雙方權利義務的依據，你自己沒有注意到問題，絕不能成為免責的條件。
這兩個一個針對買家，一個針對賣家的坑，究竟是怎樣的呢？
一、對貸款次數及貸款辦理時間如沒限制，坑賣方
在房產交易中，任何一個賣方都希望儘快拿到全部房款，尤其是那些準備通過賣房改善住房需求者，其在賣房的同時還往往在買房，急著賣了房後去交購房款。在這種情況下，貸款如果受阻，事情會變得很麻煩。
必須知道一個常識：銀行對於購房人的貸款申請是很可能不批的。不批的原因可能有很多，如買方信用不夠、銀行近期沒有額度、貸款政策調整等等，很多時候銀行對於為何不批貸款，甚至不會作出解釋。
還有的時候，因為銀行不批貸或者雖然批貸，但額度沒有達到買家的理想要求，就可能出現買家需要向第二家甚至更多家銀行申請貸款的情況，而每多做一次貸款申請，獲取貸款的時間顯然就要延後一段。
那麼，買家在向一家銀行申請貸款被拒後，有沒有權利再次申請貸款？如果再次被拒，有沒有權利再換一家銀行提出申請？這樣的申請到底可以進行多少次？
對於這些問題，很多人在簽訂二手房買賣協議時根本不會想到，如果買家提出的貸款申請順利獲批，自然沒問題，但如果買家向第一家銀行申請貸款被拒，再向第二家申請，賣家可能就不同意。
此時，如果雙方發生糾紛怎麼辦？看合同！
合同會怎麼約定呢？這並沒有法定標準，但如果簽約時沒有特別要求，中介提供的合同對於貸款的次數和時間通常是不會做限制的，很可能會約定“向一家銀行申請不成，再向另一家申請，直到貸款批准為止”。
也就是說，在理論上，買家一次申請貸款不成，可以多次向不同銀行申請貸款。如果真的經歷向三五家銀行申請貸款，那麼長的時間和過程有幾個賣家願意呢？
但賣家即使不願意似乎也沒辦法，因為合同約定可以多次貸款，沒有任何限制，這時，如果不配合買家申請貸款或者毀約，賣家是要承擔違約責任的。發生這種情況，賣家只能捏著鼻子認了，否則，一定會引起糾紛。
在現實生活中，經常出現因買家一次貸款不成，而急於用款的賣家因此想解除協議的情況，他們甚至會大聲喊冤：“當初沒告訴我貸款要這麼長時間，還說很快就能辦好，而且我確實急用錢呀！”但賣家所說的“很快辦好”，在書面合同裡是沒有的。
作為賣家，應怎麼防止和避免這種情況的發生？
其實很簡單，如果賣家急需用款、對餘款短時間支付有較強期待，最好要求在合同中明確貸款次數限制或貸款時間限制，比如“貸款最多不得超過兩次”，再比如，“在某年某月某日前，如賣方不能收到買家的貸款，買家有義務自籌款項支付餘款”等。這樣一旦發生貸款不順利的情況，就能按合同設定的條款要求處理了。
二、對不能取得貸款怎麼辦沒約定，坑買方
前面說過了，貸款可能會因為各種原因不獲批准，有時換家銀行申請就批了，但也可能換很多家銀行都不被批准。如果賣家一直在配合但挑不出毛病來，這時，就要輪到買家來解決問題了。
如果根本就無法獲得貸款審批，或者因為各種原因銀行不能足額批貸，此時，買方有無能力自行支付餘款？很多買方在簽約時可能根本沒想過會出現這種情況，在此，我想告訴大家，這種可能確實會發生。
有些買方這時可能會這樣對賣家說：“是銀行不批貸款，不是我不想買，現在錢貸不到，就不能算我違約了，所以，我們只能解除合同，請把錢退給我。”
現實生活中還出現過更奇葩的事：有個買家，明知自己信用原因貸不了款，也不肯自籌款項支付餘款，仍然與人簽約買房。因為房價已上漲，賣家同意不追究其違約責任，只想趕快解除協議另找買家。沒想到這個貸款申請被銀行拒絕的買家竟然不同意：“房價上漲了另賣肯定賺錢，你要分點給我，我才同意與你解約。”賣家一怒之下起訴到法院，買家被判賠償後仍然不服氣：“是銀行不批貸，這能怪我嗎？憑什麼讓我承擔責任？”
通過貸款購房只是買方籌集房款的一種渠道，對賣方來講，不管通過什麼渠道籌集房款，買方都有義務付款。而且事先如果沒有特殊協商和約定，在二手房買賣書面合同或補充協議中，通常會約定如果貸款不成，買方有義務自籌款項支付餘款的條款。
對於這一點，很多買方在簽約時根本就沒看到，或者雖然看到了，但輕信自己能取得貸款而忽視了這項約定。一旦貸款出了問題，買方才重視此事，如果這個買方恰好又沒有能力自行籌集餘款，就會面臨窘境。比如最近很多地方出臺二手房貸款比例限制政策，就可能導致即使能批貸也會影響額度的問題。
這時，如果房價在上漲，賣家不是特別難說話的人，也許會同意不追究或少追究責任，雙方解除責任。但如果賣家一定要嚴格按照規定追究違約責任，或者碰到房價下跌，買家就會比較尷尬和被動。
作為買家，怎麼防範這個風險呢？
我的建議是，買家如果確認自己只能通過貸款購房，絕對不能自籌款項，最好在簽訂合同時，要求增設一個解除協議的條款，明確“在不能取得貸款時買家有權提出解除合同，並約定不承擔責任解約，或約定以比較低的代價作為解除條件。”
如果擔心銀行只批部分貸款額度，不能自籌款項補足房款，那麼，在前面那句話的“貸款”前面再加兩個字，約定為“足額貸款”就可以了。合同裡有了這樣的條款，就可以直接解決問題而不至於引發爭議了。
