前言
2020年1月30日，華人選美最高級別的榮譽之一，國際中華小姐的競選因當時我國愈演愈烈的新冠肺炎疫情而延期。而如今，伴隨著這次病毒在全球範圍內的爆發，選美比賽中各個冠軍的常用願望“願世界和平”或許該短暫地讓位於“願世界健康”。
不幸中之萬幸，在我國政府強大的資源調動力、頂級的基建能力及全國上下萬眾一心對抗疫情的凝聚力協同作用下，我國疫情已經在過去一個月內迅速被控制，局面每天都在好轉，我們也得以能在描述這次嚴重的疫情時，用上了代表過去式的“當時”一詞。而我國作為一貫的負責任的大國及目前應對新冠肺炎最有經驗、最有效率的國家，其抗疫壓力的減輕，無疑又將使得其他正受疫情困擾的國家更有希望獲得來自我國政府的幫助，更可能儘快結束本國疫情。
而對於本公眾號關注的投資市場英國來說，目前國內的情況尚不算嚴重。然而情況未來會如何發展，還需要投資者們密切關注。本文將就英國目前已知情況可能造成的對房地產市場的影響，以及未來情況發展前景及相關後果進行一番探討，以求為讀者朋友們提供一些視角和信息。
英國新冠肺炎情況一覽
相關數據
根據世界衛生組織（WHO）於2月29日更新的《新冠肺炎情況報告書》所記載的數據，目前英國確診人數為23人，在全球按人數劃分的疫區級別中處於第三個級別（11-100人）；而其所在的歐洲大區則為目前除中國外的所有大區中確診人數第二多的區域。
在歐洲國家中，英國確診病例數排在第5，無死亡人數（表中關於英國確診數的數據落後於英國政府）。在傳播級別中，英國被定位在“當地傳播”這一級別，根據世界衛生組織的解釋，這表明英國的新冠肺炎病毒可能來自國內。根據我國數據，當前英國治癒人數為8人。
相關措施
目前英國政府已經在2月24日當天於政府官網特別開闢了新冠肺炎最新情況的實時更新頁面，對當前英國國內受檢測人數、病例數、新冠肺炎病毒風險等級及旅行建議等作出了詳細的解釋。此外，各地方政府已經全部對應新冠肺炎展開具體行動。以英格蘭為例，目前已經組建起9支專為檢查、確認及隔離新冠肺炎相關人員的公共健康（Public Health England）小組應對此次疫情。
值得一提的是，29日當天英國出現了一名從未出國的確診病例，該病例為一名薩里郡（Surrey）男子，目前官方正在對其接觸過的人員進行排查，並在緊急研究此人的感染途徑。
與其同時，英國政府預計將於下週出臺應對新冠肺炎的相關計劃，目前該計劃還在進行最後的商榷與修改，但已經可以確定將會實施控制在校人數的相關措施。
對於房地產行業來說，今日將舉行的國際地產界的一大盛會MIPIM（Marché international des professionnels de l'immobilier）的與會公司，如總部位於英國的Savills和Knight Frank，以及其他知名房地產公司CBRE、JLL、Cushman&Wakefield等，出於對新冠肺炎的擔心將不會出席。
雖然目前英國已經採取了相當的防範措施，但是到底能否有效遏制國內的新冠肺炎疫情還不明朗；又由於新情況每天都在發生，未來不確定性目前還很高。
當前疫情對英國房地產的影響
對未來的不確定性從來就是影響大宗投資的一個很重要的因素，最令我們熟悉的過去3年由於脫歐不確定性帶來的對英國房地產市場投資額，住宅房價等影響就是個貼切的例子。當然，英國目前的新冠肺炎嚴重程度還遠未達到能夠比肩脫歐不確定性的級別，因此目前房地產市場受到的影響還是相對較小。然而據我們的經驗及掌握的信息判斷，影響力度雖然可能不大，影響範圍卻可能覆蓋較廣，並跨越商業地產、住宅地產和工業地產三大主要類別。
商業地產
業內關於英國房地產行業究竟會因為新冠肺炎具體受到哪些衝擊尚未有詳細研究。但對於疫情較英國嚴重的美國，其房地產行業可能受到的影響已經成為了一個新的話題。我們認為，由於兩國經濟結構類似，美國在宏觀市場上的情況亦可作為英國參照。
在經濟結構上，英美兩國相似度很高。首先在兩國GDP中三大產業的構成比例上，英美兩國高度類似，都是以服務業為主，只有少數人從事農業，並且在工業上的比重也相差無幾。
其次，兩國人員在大型產業的就業結構上也具有很高的一致性。英房研究院根據英國國家統計局ONS及美國勞動數據統計局BLS的相關數據，按照ONS對於大型產業的劃分標準對兩國就業人員情況進行了對比，由圖可知，2者在各個大類的就業人員比例都差不多，因而具有類似的就業結構。同時從房地產的角度觀察，在這些產業分類中，以商業地產中的酒店及商鋪工作的人口比例（英國21%，美國23%）、寫字樓內工作的人口比例（英國49%，美國48%）及在工業地產中的倉儲物流等場所工作的人口比例（英國5%，美國3%）都相當接近，可以認為兩者在商業及工業地產方面的結構亦有很高程度的類似，兩者間的對比有較高的參考價值。
當美國疫情程度為確診35例時（2月24號），根據主流房地產研究機構（如CBRE）的觀點，在這種情況下美國房地產行業主要受到影響的為商業地產中的酒店部分，其他幾乎沒有影響。我們同意酒店業受影響最大的觀點，但同時認為在零售及寫字樓領域，這次疫情也會造成一定的影響。
首當其衝的旅遊地產
回到主流市場觀點，酒店作為此次受疫情影響最大的房地產類型是毫無疑問的。其根本原因在於酒店在運營中幾乎完全從屬於旅遊業，而中國又是全球旅遊人數輸出最多的國家。並且按照現在的情況來看，全球範圍內的新冠病毒爆發將不僅僅導致中國一國的出行人數減少，而是世界性的旅遊遇冷。
而在這兩個對酒店造成衝擊的原因中，世界性的旅遊遇冷，尤其是目前情況不斷升級的美國、法國和意大利的情況對英國的衝擊尤甚。相比於美國，英國受到中國遊客的影響反而要小得多。
根據專門的旅遊業研究機構之一Tourism Alliance結合IPS（International Passenger Survey，英國政府為統計海外來客相關信息專門使用的調查手段）和ONS的數據公示的英國海外遊客10大來源國的檔案，中國並不是英國重要的遊客來源之一，而美國，法國和意大利則佔到英國遊客總人數和旅遊業收入的25%。因此，與美國類似，新冠肺炎對英國酒店也將造成很大的衝擊；但是與美國不同，英國受到的衝擊主要是來自目前幾個肺炎新爆發的區域。
除此之外，從英國旅遊業收入比重來看，英國來自國內的旅遊收入（240億英鎊）與來自海外的收入（230億英鎊）分庭抗禮，而在英國旅遊收入類型中，以假期為主導的收入又佔據主導地位（國際遊客有40%由假期主導，國內遊客有49%由假期主導）。
而根據英國官方在確診病例數只有13人時對情況的估計，如果疫情繼續加重，最終的高峰期可能會到夏天，也就是6月。
我們都知道，對於西方國家，不論是作為英國海外遊客重要來源的美國、法國、意大利還是英國本身，一年中重要的兩個假期只有2個，即復活節和聖誕節。如果疫情要持續到6月，則復活節期間全英國內旅遊業將持續受到影響。鑑於上文所說大部分遊客都是由假期主導其出行，這種影響將會很大。加之此次疫情主要防控措施就是減少外出及聚集，由於疫情持續期間而造成的觀念很可能會持續到疫情結束之後。根據CBRE對美國酒店地產的估計，影響將持續到2020年年底，甚至2021年。而如果美國受中國和本國疫情影響是這樣的情況，則英國受美國和本國疫情的影響也可能出現類似的情況。
如果影響實際持續到2021年，那麼對於將要開張的酒店來說，選擇在這段時間內投入運營則很可能是毅然決然選擇虧損。基於這種考慮，很可能在建的酒店項目中的一部分會出現延期完成以求過渡市場低迷期。
根據Knight Frank在2019年的統計，2019-2022年間英國本來預計將完成體量較大的酒店規模建設。倫敦本來已經確定了開張時間的新酒店已經佔到總酒店存量的10%以上。而2019年-2023年的預計在建酒店數量在某些地區（如劍橋）則已經超過總存量的20%。（這一數據不另配圖）
從房地產開發的角度看，如果這些工程停工或者延期，其直接帶來的影響將會是物資供應上的問題。在建築施工過程中，部分類型的建築材料，比如水泥，是無法長期儲存的，如果停工或者延期時間過長，則可能造成原料的浪費；如果停工或者延期時間不夠長，又無法達到過渡市場低迷期的目的。
除此之外，旅遊人數的減少，帶來的並不只是酒店行業的低迷。與旅遊相關的消費也將因為缺乏遊客而無法實現，從而導致零售行業的銷售萎縮。實際上，根據Tourism Alliance援引的數據可知，與零售掛鉤的餐飲業在遊客消費中的數額其實大於酒店，僅此於旅遊服務業排在所有消費類別中的第二名。如果加上另外一個與零售有關的類目，“其他消費品”（Other Consumption Products）中的245億英鎊的話，所有涉及零售業的旅遊相關收入佔比為第一名，價值達1245億英鎊。
因此，由於遊客缺失所帶來的的對應零售業的損失，也是此次新冠肺炎影響下不可忽視的另一個衝擊。
寫字樓與住宅：思維轉變
如果目前英國的新冠肺炎疫情的影響不加重到更高級別的話，對於寫字樓和住宅地產的影響應該還無法到達實質層面（如影響租金水平和房價），而主要集中於投資和開發思路的轉變。
寫字樓：更加強調靈活租約與工作場所健康
在寫字樓方面，疫情的直接影響也許是對於靈活辦公的投資增加和開發熱度的上升。從2003年的非典型肺炎到今年的新冠肺炎，如果真有疫情爆發後，租約靈活性能夠令租戶減少損失的辦公場所租賃方式，無疑將會更加符合使用者防止下一次疫情到來的預期與需求，因此得到更多的擁護與提倡。而能夠滿足這種租賃方式的寫字樓類型則非靈活辦公莫屬。其中靈活的租賃方式已經在許多聯合辦公租約（如WeWork的按天/按周租賃工位）實現。
當然，對於許多以前端交流為核心的行業（比如金融保險）來說，聚集辦公和能夠與同事及客戶交流的場所還是必不可少的。這時候如果辦公場所內配備了帶有醫療健康相關的設施和服務，如固定時間的統一消毒措施等，就顯得更加能夠令在此工作的人安心，又由於工作場所健康（Workplace Health）正在逐漸得到包括政府在內的關注，未來寫字樓內的與健康有關的設施和服務級別可能會更加被強調，並列入與寫字樓相關的評級系統中。
住宅：投資者結構微調和房產類別熱度轉換
對於住宅地產來說，目前可以看見的情況就是由於疫情在全球範圍內的爆發，其他國家前往英國進行住宅地產投資的個人投資者將會大幅減少。又由於此次疫情直接覆蓋了中國三大假期（春節假期、暑假和國慶黃金週）之一的春節，以及很可能將要覆蓋西方重要假期之一的復活節，海外投資者能夠前往英國進行實地考察並投資的時間窗口也因此而變窄，進一步限制了其短期內前往英國投資的機會。
海外投資者數量的減少對應的可能是當地投資者數量的增加。這倒不是因為兩者之間有什麼必然的聯繫，而是因為在住宅市場目前在英國的表現優於過去，對投資者吸引力增加，以及由於新冠肺炎影響導致某些行業景氣度下降，從業人員放棄原本的行業（比如餐飲業經營者退出經營），轉而投資更為穩健的標的作為資產增值手段。
因此，在疫情和英國房價的綜合影響下，我們預計英國住宅市場的投資者結構會經歷微調，海外投資者數量可能下降，本地投資者數量可能上升。
除此之外，由於受此次疫情引起的對於大規模聚集的恐慌，以及疫情研究中提出的其可能通過糞口傳播作為病毒傳播途徑的結果影響，聚居程度較弱的中、低密度公寓，以及獨棟別墅，聯排別墅等房產類型的受歡迎程度可能上升。這些類型的住宅由於減少了業主與陌生人生活上的接觸可能，在未來防範新的疫情爆發上與高密度住宅相比具備了更大的優勢。
拓展：英國新冠肺炎狀況是否會升級
以上文章全部是基於目前新冠肺炎在英國已經記錄在案的表現所作出的分析與預測，而沒有涉及到新冠肺炎本身在未來會如何變化的估計。誠然，作為以研究房地產投資為主的公眾號，我們並不具備專業的病毒相關知識，因此並沒有能力對此進行評論。但根據我們觀察到的英國目前正在發生的與病毒有關的情況，結合我們與分析房地產市場時類似的邏輯與思路，我們認為未來英國情況還有可能繼續升級。這一觀點主要基於如下事實：
首先，病毒傳播源在英國還未被全部找到。以本文開頭所說薩里郡從未出國男子感染病毒一事來說，目前當局表示還在調查這一男子究竟是如何感染上新冠肺炎，言下之意就是說還無法確定這一男子對應的傳染源就是為何。因此至少在這件事上，就能看出英國尚有潛在的未被識別的傳染源在。此傳染源存在一天，就為英國疫情加重多增一份風險。
除此之外，在英國官方政府上，關於新冠肺炎疫情的危險等級的定位是“中級”（Moderate），並伴有解釋說明這一定位是基於世界衛生組織的標準而來。
然而當點擊英國政府在這一條目提供的超鏈接後，卻可以發現這一級別的調整實際上是在1月30號所作。
而在1月30號時，世界衛生組織對於新冠肺炎的定位級別為高度危險（High），但是，世界衛生組織這一定位已經在前天（28日）進行調整，將危險級提升至極度危險（Very High，這也是世界衛生組織對傳染病風險等級定位的最高級別）。
而反觀英國政府，並沒有將自己的評級隨之上調，仍停留在中等。
也許上調一個傳染病風險等級所帶來的資源投入將隨之大幅增加，而英國政府已經採取了足夠措施。但我們仍難免擔心，假如措施不夠，未能準確定位風險就將是導致事件惡化的其中一個助推器。
而如果情況的確惡化，即便只是到我國某一個情況較輕（如江蘇，四川）的省份的程度，英國的應對也將異常艱難（具體可參考日本、韓國、法國等情況）。畢竟，由於醫療設施設備的生產能力、基礎設施的應急建設能力、以及由於文化差異導致的醫護人員面對這樣猛烈的疫情的情況下大無畏的抗爭精神，世界上想必沒有哪個國家能夠在疫情肆虐時能像我國一樣高效應對。因此，在目前局勢不明朗的情況下，建議投資者們密切關注英國動態，尤其是下週政府的應對計劃。
結語
疫情爆發對於英國當前房地產市場的影響相對較小，除旅遊人數受到較大沖擊帶來酒店地產和零售地產的表現可能隨之遭受較重負擔的情況外，其他商業地產及住宅地產類型暫時應不會受到實質影響。但由於目前尚具備一些潛在的威脅因素，英國未來疫情會否加重仍未可知，需要投資者們的緊密關注。
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