作者劉德炳
一季度GDP同比下降6.8%，但為啥個別不起眼的小城房價卻輕鬆破萬？近日，一個80後買房者向中國新聞週刊說出了他心中的困惑。經濟下降，房價上漲，最近甚至還爆出有豪宅遭瘋搶的現象，這到底是怎麼了？
房價是漲是跌？
4月17日，國家統計局公佈，一季度國內生產總值206504億元，同比下降6.8%。分產業看，第二產業增加值73638億元，下降9.6%；第三產業增加值122680億元，下降5.2%。無論就整體而言，還是就上述主要產業而言，一季度經濟指標的降幅都是自2015年以來首次出現下降。
從收入渠道來看，在企業端，一季度，全國規模以上工業增加值同比下降8.4%；社會消費品零售總額78580億元，同比下降19.0%。在居民端，一季度，全國居民人均可支配收入8561元，實際下降3.9%。其中，城鎮居民人均可支配收入11691元，實際下降3.9%；農村居民人均可支配收入4641元，實際下降4.7%。
與經濟變動、收入變動一致的是，一季度我國房地產業的銷售規模也呈現出斷崖式下滑。數據顯示，1—3月份，商品房銷售面積21978萬平方米，同比下降26.3%，住宅銷售面積下降25.9%，辦公樓銷售面積下降36.2%，商業營業用房銷售面積下降35.1%。商品房銷售額20365億元，下降24.7%，住宅銷售額下降22.8%。
不過，在經濟、收入、房地產銷售規模都大幅下降的背景下，一季度我國商品房平均房價為9266元/平方米，同比去年上漲2.2%，商品住宅平均房價為9324元/平方米，同比去年上漲4.2%。
從70個大中城市來看，房價也呈現出微妙的變動。數據顯示，2月份全國房價呈現出穩中回落的態勢。不過，進入3月，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月持平轉為上漲0.2%；31個二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%，漲幅比上月擴大0.2個百分點；35個三線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.2%。
國家統計局城市司首席統計師孔鵬對此表示，3月份，隨著新冠肺炎疫情防控形勢持續向好，生產生活秩序加快恢復，因疫情積壓的住房需求呈現出逐步釋放的勢頭，70個大中城市房地產市場價格出現微漲，但總體較為穩定。
一方面，整體穩定甚至微微上漲的房價顯然與當前的經濟環境有些格格不入，引人矚目；另一方面，在整體平穩的背景下，樓市局部市場的變化或許更加令人始料不及。
浩哥居住在中國西北的一個縣級市，屬於四線城市，近期他又加入了購房大軍中。由於浩哥家的老人跟隨子女進城，浩哥想給他們“整點地種種”。於是浩哥想看看老城區一樓帶花園的房子，但是一房難求。無奈之下，浩哥輾轉來到偏遠郊區的一個項目看房，他諮詢得知，這個小區3樓100平方米的房子，房價在每套55萬元左右，而同樣面積的位於一樓帶花園的房子，報價88萬元，僅僅多一個花園，就多30萬元。
放棄了為家人置辦養老房產的需求，浩哥轉眼看起了學區房。浩哥來到一處老舊小區，是位於5樓一間55平方米的房子，業主的報價52萬，平均折算下來每平方米單價近萬元。而新房的價格同樣不菲，單價在6500-7800元/平方米，部分位置較好的房源的單價已經達到上萬元/平方米。
無獨有偶。北京的張先生從去年底就一直在看房，他發現，去年底，北京東四環沿線推出了一批每套300萬元左右的房源，但是轉眼到了今年4月，其中性價比較高的房子陸陸續續都成交了，剩下的意向房源要麼品質不高，要麼價格偏高。
不過最引人矚目的是還是近期在上海、深圳等地，部分高端豪宅對外銷售，動輒兩三千萬元一套，竟然迎來了排隊搶房潮，引起了一定的恐慌情緒。
盤古智庫高級研究員江瀚告訴中國新聞週刊，雖然隨著需求的釋放，市場出現了一定變化，但整體價格上並沒有太大的反彈。
房價為何與經濟背離？
浩哥居住的西北偏西的那座城市，浩哥總喜歡說是18線小城，其實距離省會城市只有一百多公里。
誰在這裡買房？浩哥發現買房的人大多數還是年輕人，有很多都是80後、90後。“主要是兩類人，一類是90後‘結婚+生娃’一族，另一類是80後，以生二胎的群體居多”，浩哥說，住房的剛需依然存在。
而在北京，張先生髮現，與他一起看房的人中同樣不乏剛需。近期，北京樓市部分項目成交相對較高，其定位就是樓市剛需盤。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，類似學區房、景觀房，由於資源相對稀缺，面臨更多的人口支撐，剛性需求規模仍然是較大的，供需矛盾整體較為突出。
“疫情只是導致市場暫時性抑制，但市場預期及需求並未發生根本改變”，江瀚對中國新聞週刊表示，不僅是剛需的釋放，樓市正在悄悄發生著一些變化。這突出體現在，經過這次疫情，房地產的需求層面也在發生改變。以往很多人的需求是有房可住，但現在很多人更加意識到房子的重要性，需要更大的房子，許多改善型需求也將逐步釋放。
“我家中上有老，下有小，疫情期間蝸居在60平的兩居室內，顯得熱鬧又擁擠，又趕上家中小孩要上幼兒園，同時，也得為將來上小學提前做好準備”， 浩哥說，於是決定疫情過後換房。
與此同時，連日來看房，浩哥還發現，在新冠肺炎疫情過後，樓市的供應端也出現了變化。浩哥說，“工作調動的、出國留學的，去其他城市發展的人，似乎一下子多了起來；在這樣的背景下，以往一房難求的學區房、一樓帶花園樓層，也陸陸續續有人轉手。”
“房子流動的背後隱藏著人口的流動”，嚴躍進對此表示，中國的經濟發展格局正在重塑，城市群和都市圈的發展勢頭較好，對人口的聚焦效應較強，隨著戶籍制度改革等逐步推進，人口的流動必然會逐步改變中國房地產市場的格局，這其實改善型需求的異地釋放，這是當前樓市的強烈脈動。
近期，為應對疫情對實體經濟的衝擊，中央出臺了一系列的經濟刺激政策，尤其是在貨幣端，隨著降息、降準等陸續推出，整體貨幣環境明顯寬鬆，這對經濟和樓市又有何影響？
央行日前公佈的數據顯示，一季度人民幣貸款增加7.1萬億元，同比多增1.29萬億元。分部門看，住戶部門貸款增加1.21萬億元，其中，短期貸款減少509億元，中長期貸款增加1.26萬億元；企（事）業單位貸款增加6.04萬億元。3月當月人民幣貸款增加2.85萬億元，同比多增1.16萬億元。
對此，央行調查統計司司長兼新聞發言人阮健弘公開表示，從貸款結構看，一季度貸款投放，主要投放在支持實體經濟的抗疫和復產復工上。從住戶貸款看，一季度住戶貸款新增1.21萬億，比去年同期少增了6022億，這主要是受疫情影響，居民的消費和購房大幅度減少所致。但是3月份的情況發生了變化，3月份當月住戶的貸款明顯好轉，當月住戶的新增貸款是9865億，同比多增了961億，比2月份多增1.4萬億。
對此，有市場分析人士指出，在這樣的信貸環境下，上海、深圳等地豪宅遭遇搶房，其異動值得警惕。
江瀚表示，從宏觀的角度來看，經濟增速的確出現了一定程度的下降，但也取得了積極的效果。整體看，在政策刺激和企業自救等綜合作用下，當前的宏觀經濟發展還是處於穩健狀態，並且是有向好的趨勢，中國經濟的復甦只是時間問題。
何時會迎來中國經濟的拐點呢？第二季度會不會迎來複蘇的拐點？對此，4月17日，國家統計局新聞發言人毛勝勇表示，從目前經濟運行情況來看，3月份比1-2月份明顯改善， 3月份這種改善的勢頭應該是能夠延續下去，特別是隨著復工復產加快統籌推進，更大力度的政策相機出臺，二季度表現會更好，所以二季度會明顯好於一季度。如果全球疫情控制比較好，下半年應該會比上半年更好。
“在經濟社會秩序恢復後，房價也很難出現大幅反彈”，江瀚表示，隨著疫情的控制，樓市的需求會逐步釋放，成交量會有所活躍，但保持房價的穩定，是未來房地產市場的主基調和主趨勢。
