2020年2月18日，国内首单类UP-REITs项目——“金茂华福-重庆金茂珑悦资产支持专项计划”成功发行。项目规模4亿元，标的物业为金茂重庆珑悦社区商业。根据网名为地产小睿的作者介绍，该项目之所以被称为类UP-REITs，是因为与美国的UP-REITs相比还是有所差异的。这次交易，在很多方面已经非常接近美国的UP-REITs，由于税制等诸多方面的原因而推出现在的交易结构。
交易流程方面：
原资产持有人将资产装入一个经营性质的有限合伙企业，涉及的项目经营均在合伙企业层面开展。
通过一系列的交易结构，原资产持有人将有限合伙企业的普通合伙份额最终转让给了REITs基金（最终由专项计划持有并控制），同时原物业持有方也在持有一段时间后将其持有的有限合伙份额部分转让给了REITs基金，所得资金用于偿还了原持有方的杠杆融资。
原业主通过REITs基金和专项计划持有一部分劣后份额，另一部分劣后份额由市场化投资人持有。
交易完成后，资产的实际控制权转移到了REITs基金和专项计划手中。
与美国的UP-REITs相比，此次交易虽然在基金和专项计划层面预留了扩募机制，但是受限于目前的各类规定，这个交易结构未来通过REITs基金去收购其他资产的可行性尚不可知，无法发挥UP-REITs的伞形结构再收购新资产的优势。但是目前这样的结构，确实在资产重组环节节约了部分税费，同时在持有期内，经营合伙企业不需要缴纳企业所得税，所以省去了传统类REITs必须做的构建一个新的债权从而实现SPV公司层面节税的步骤。
本节内容来源于产品计划说明书，为便于阅读作者有做内容简化改动，具体实况请以原计划说明书披露内容为准。
由基金管理人设立私募投资基金，原始权益人认购全部基金份额。
由私募投资基金设立SPV1及SPV2公司，SPV1公司与嘉兴悦畅签订《关于重庆珑悦商业运营管理中心（有限合伙）之有限合伙财产份额承债式收购协议》，获取重庆珑悦的全部有限合伙份额；SPV2公司与天津畅和签订《关于重庆珑悦商业运营管理中心（有限合伙）之普通合伙财产份额转让协议》，获得天津畅和所持有的重庆珑悦的普通合伙份额。
嘉兴渝茂重新签署重庆珑悦合伙协议，更新后的合伙协议约定嘉兴渝茂与重庆珑悦的日常管理和重大事项决策重新安排。。
向原始权益人支付基金份额购买价款，获得私募投资基金全部基金份额，并继承剩余实缴义务
由私募投资基金对其项下的SPV1公司股权增资及发放借款，对SPV2公司进行股权增资，SPV1和SPV2公司将该部分款项用于支付重庆珑悦有限合伙份额及天津畅和所持有的普通合伙份额转让对价。
专项计划存续期内，重庆珑悦将作为SPV1的共同还款人，偿还私募投资基金之于SPV1的股东借款本息。
证券结构化分层。优先级资产支持证券发行规模为人民币2.5亿元，占比为55.56%，权益级资产支持证券发行规模为人民币2亿元，占比为44.44%。
现金流超额覆盖。在优先级资产支持证券预期收益率为5.50%的情境下，标的物业经营预测可分配现金流对优先级资产支持证券预期利息支出的覆盖倍数最低为1.13倍。
储备金机制。安排750万元作为储备金，用于补充普通分配情况下的短缺金额不足和临时回售事件下的回售支持，同时在特定条件下要求储备金补足人（ABS权益级持有人）补足储备金。
流动性支持。金茂投资为优先级资产支持证券的售回提供流动性支持。
物业抵押。标的物业抵押给私募基金，标的估值5.03亿元，对优先级本金覆盖倍数为2.01倍。
这个产品首先出现于上世纪90年代的美国，全称为Umbrella Partnership REITs。
伞形合伙结构REITs如今已成为美国REITs市场最为普遍的形式。其一般交易结构如下：
UPREITs公司向社会公众公开发行份额募集资金；
UPREITs公司以募集资金向经营性合伙企业（Operating Partnership）出资，并成为合伙企业的普通合伙人（GP），拥有管理合伙企业的权利；
物业业主以其持有的物业资产作价入伙合伙企业，成为合伙企业的有限合伙人（LP），并获得“经营型合伙单位”（OperatingPartnership Unit，简称OP单位）；
有限合伙人持有OP单位一段时间（通常为1年）后，可以以把OP单位转换成REITs股份或现金；
UPREITs融资所得资金交给经营性合伙企业之后，后者可以用该现金或OP单位进一步收购房地产资产，或者用于减少债务等方面的支出。
延迟纳税优惠。房地产所有者以房地产出资成为LP，换取合伙份额（OP单位）这一交易行为不需要纳税，直至其转换成现金或REITs份额时纳税。
弥补REITs内部资本的不足，以“OP单位”充当“收购货币”。UPREITs设立后，经营性合伙企业可以用OP单位来进一步购置房地产资产，而不仅仅用现金来收购资产，这就降低了REIT进一步收购资产的所需资金量，从而弥补REITs的高比例股利分配造成的截留利润较少、扩张资本不足的缺陷。
DOWNREITs的出现主要为优化解决UPREITs收购新的资产时需要不断重新调整合伙份额（OP单位）与REITs股票之间的比价关系的复杂问题。DOWNREITs是在UPREITs结构基础上的衍生，即在UPREITs结构下增设多个经营性合伙企业用于收购新资产。这样，各个经营性合伙企业的经营、份额划分等方面都相互独立，互不影响。DOWNREIT的“DOWN”仅仅是为了与UPREIT中的“UP”相对，并无实际意义。
