非夢王子
最近，海外出現了“雲買房”模式，應該說不是今年才有的新鮮事物，而是往年就有的置業模式。對國內消費者來說，大家可能還不習慣在線上買房，不過，隨著網絡技術不斷進步、智能設備越來越普及，各項配套制度逐步完善以及大家在線上買房慢慢積累經驗，應該會有更多的人接受“雲買房”。
第一、國內“雲買房”實踐
01、三大電商初體驗“雲賣房”，小有成績
2019年“雙11”，房產首次加入促銷行列，開啟了“雲賣房”時代。
數據顯示，去年“雙11”期間，全網累計供應3萬多套房，涉及萬科、恆大、碧桂園等知名房企的全國138個在售樓盤。其中，阿里平臺共售出3700套房源，套均價格100萬，累計為線下銷售帶來37億回款。
02、房企嘗試“雲賣房”，幾家歡喜幾家愁
今年1月20日，全國進入疫情防控狀態，開發商的線下售樓部先後關閉，僅保留線上渠道，房產再次開啟“雲賣房”模式。
在這次“雲賣房”期間，雖然房企和市場均不抱有太高的期望，但結果卻是幾家歡喜幾家愁的局面！恆大等房企通過“雲賣房”，實實在在地取得了驕人戰績，實現逆勢增長138%！除了恆大等少數房企戰績拔尖外，多數房企的“雲賣房”成績都不及格。
綜合看，“雲賣房”目前還只是房企短期“應急”的銷售方式，在大眾消費理念還不能完全接受這種消費模式的情況下，“雲買房”還有待探索和完善。
第二、對海外“雲買房”的認識
01、美國紐約州的情況
據《紐約時報》消息，3月中旬以後，出於疫情防控需要，紐約房產交易的各個環節都受到了嚴格限制，包括禁止買家實地看房，禁止搬家工人活動，禁止經紀人帶看，等等。
為應對疫情帶來的衝擊，經紀人錄製了房子的小視頻，有些房東為了能儘快出租掉房子，也增加了房產租賃信息中小視頻的插入量，“雲買房”成為疫情下保持房產交易活動的有效方式。
但該報在採訪中，也同時反饋了市場上一種很現實的聲音，就是虛擬圖片永遠無法替代實地看房所擁有的體驗感；圖片或視頻的插入，可能僅僅只是替代了一段文字的描述而已。
02、加拿大安大略省的情況
加拿大在2015年的時候，修改了電子簽名法律，新增了房產交易環節中電子簽名與普通簽名具有同等效力。
這一法律規定的修改，賦予了“雲買房”在房產交易實踐中的可操作性，意味著在加拿大進行房產交易，可以在不接觸對方、不實地看房的情況下，可以實現0接觸買房。
因此，不管是美國，還是加拿大，“雲買房”都在最近興起，這既是技術的進步，又是消費觀念的升級。當然，在大額交易面前，持保守觀念的消費者還是大有人在。
第三、“雲買房”的模式探析
通過上面的介紹，我們已經初步瞭解了國內和國外“雲買房”模式的一些實踐情況，大致可以歸納為兩種。
01、線上看房，線下交易
賣家在互聯網上，通過發佈圖片、文字和小視頻，完成對房子的展示和信息介紹，買家感興趣了，雙方再進一步溝通，基本談妥後，在線下簽字、畫押，完成手續交割。
簡單點說，就是線上只是推廣展示，交易手續還是在線下完成。
02、交易全部在線上完成
要實現房子交易手續全部在線上完成，需要各種制度配套，而認可電子簽名的法律效力就是必須的一環。
為什麼呢？
因為房子是不動產，受不動產登記機構管理，遵循不動產登記的公示和公信原則。
如果沒有雙方親筆簽字的買賣合同原本，從現有的不動產登記工作法律法規看，不動產登記機構不能辦理產權過戶手續，交易關係得不到管理機構認可，產權無法發生轉移，交易就缺少最重要的一環！
加拿大安大略省法律認可電子簽名，只要買家通過“雲看房”認可了房子的質量和價格，雙方就可以通過不動產登記機構的網上交易大廳，在線簽署交易合同，使用電子簽名，在0接觸的情況下，完成不動產交易的所有環節。
因此，就上述兩種模式看，我們要實現0接觸“雲買房”，還需要建立一些關鍵的“軟件”配套，不然，無法實現真正意義上的“雲買房”。
第四、對我國“雲買房”前景展望
首先，我國電商體系還是很發達的，這為“雲買房”提供了較為成熟的推廣、展示和交易平臺。這點我想無需多說，每年“雙11”就是很好的例子，大家都明白。
其次，貝殼研究院和網易房產聯合推出的2019年90後買房報告顯示，如今購房主力是80後，佔比6成；接下來是90後，佔比2.5成；最後是70後。
根據90後佔比增長速度，預計2025年時，90後將超越80後成為購房主力。而90後是伴隨著互聯網成長起來的一代，喜歡擁抱互聯網生活，那麼，“雲買房”應該是很合未來購房主力胃口的銷售模式。
再次，今年3月26日，國家住建部發文提升房屋網籤備案服務效能，建立全國房屋“一張網”，房屋交易“一個證”，小區建檔“一張表”機制，電子化和信息化無疑是今後房屋交易、管理的趨勢。
最後，法律總是滯後的，但可喜的是，去年4月，我國電子簽名法已經取消了對涉及土地、房屋等不動產權益轉讓不適用電子簽名的限制。
因此，只要市場探索完成對“雲買房”模式的科學構建，消費者樂於接受“雲買房”消費方式，法律層面的障礙已經消除，要在技術層面推動和管理層面認可0接觸“雲買房”應該是可以實現的。
房壇法菜
大家好，我是勇談。“雲買房”其實就是“線上購房”的另一種說法，利用現在技術基本可以實現線上看房並下單。海外房產投資一直以來都是國內投資者的熱愛，因為此次疫情影響也催生了海外“雲買房”的興起，對於這樣的模式個人觀點跟國內的“線上購房”態度一直，不看好。藉此機會簡單談談我的觀察。
海外房產投資從2017年後已經步入下滑期，包括萬達等甩賣海外資產就是明證，更何況如今經濟形勢下，投資海外房產動力真的不大
海外房產投資風已經減弱，國內投資者也沒人敢“觸黴頭”（疫情），此次疫情後國際投資環境真的不佳
國內大量房產剩餘還沒有解決，投資者就把大量人民幣散發到國外？於情於理說不過去。這也是為何萬達當年大量資金投資海外房產項目，最後被迫全部賣出的原因。簡單來說一個道理“拿國內掙的錢去國外投資，明顯不被認可”。尤其此次疫情後，各個國家對於各自利益的保護顯而易見。包括澳大利亞等要求在外華人在“身份、資產和生命之間做出選擇”其實任何國家都不願意自己國家資產或利益白白損失。更何況此次疫情後，國際投資環境很差，投資者的很多資產無法得到有效保護是關鍵。
“雲購房”或者“線上購房”只是增加了一種銷售渠道而已，究竟能夠解決多數銷量？很難說
其實在海外“雲購房”出現以前，國內包括恆大在內的房企就開始了試水“線上購房”，雖然說媒體宣傳的效果不錯，真實如何？只有房企自己心裡清楚。哪怕是恆大公佈出來的數據看起來比較亮眼，但是真正細究起來只能算是“線上定房”，繳納幾千元定金只是獲得了一個定房資格而已，距離實現真正的買房差的還很遠。包括海外“雲購房”其實也是這樣的，房產這種大宗商品沒有實地查看和調查後，做出買房決定的人是很少的。哪怕是你選擇了明星代言或者直播，投資者也不會買你的賬。
銷售渠道並不能替代“產品”本身，簡單來說“一個牛逼銷售不能拯救一個行業”
商品房，包括國內和海外房產說到底還是商品或者投資品，取決於其價值的還是產品本身
房價高低的本質還是其背後的資源屬性，優質資源越多的城市、區域房價自然就越高。自然這點在任何國家和城市都是適用的，但是一個十分明白的道理“好的房產自然價格就越高”。但是什麼才是好的房產？必須經過詳細的瞭解後才能做出判斷，無疑海外房產這方面的信息要少得多，再專業的中介恐怕也不能保證萬無一失吧。海外房產投資說到底還是需要了解清楚，畢竟海外投資環境跟國內差異很大，尤其是經歷了前幾年海外投資風后，國內投資人已經不是過去的“傻白甜”了。
優質的房產資源在任何國家和地區都是稀有的，對於一些資源不佳的房產哪怕是有再多的銷售渠道也很難起到什麼明顯效果。尤其是在此次疫情影響下，國際投資營商環境不佳，這個時候還去考慮“海外投資房產”無疑是逆勢而行。
“雲買房”只是新增了一個銷售渠道而已，大宗商品在“線上銷售”效果都不佳
線上交易就意味著很多環節需要省略，因為交易過於複雜必然影響成交率。但是房產作為大宗商品來說，一直以來都是屬於比較複雜的交易對象，尤其是跨國交易。在互聯網如此發達的國內房產交易尚不能完全實現線上交易，如果說在歐美國家能夠實現“雲買房”幾乎就是偽命題。在線上交易這塊，無疑國內是屬於國際領先水平。哪怕是近期很火熱的“線上直播”，淘寶一姐薇婭曾有過線上直播賣車的嘗試，但是結果不甚理想。線上直播不是萬能的，有其本身的侷限性，這點大家必須要承認。
無論是國內的“線上購房”還是海外“雲購房”都很難改變現有國際經濟形勢下投資需求偏弱的事實
此次疫情影響的是整個投資環境，各行各業受到衝擊的情況下“手有餘糧”很重要
近期已經有不少專業人士用“經濟寒冬”來形容此次疫情帶來的後果，因為此次疫情國內第一季度GDP增速同比下滑6.8%，“不適合投資”已經成為一個公認的事實。尤其是在國際疫情持續下，國際貿易受到極大衝擊，“投資、外貿、消費”三駕馬車，如今都已經受到影響，經濟寒冬到來只是早晚的事情。根據最近的數據顯示，目前全球還有172萬多的確診人數，除去亞洲和非洲目前控制較好外，其他國家情況並不容樂觀。而我國同亞洲各國和地區的進出口總額近些年一直穩定在2.3萬億（如上圖所示）左右，這個僅僅佔據了國內進出口總額的50%；也就是說如果歐美等主要國家的疫情得不到控制，那麼國內對外貿易受到的衝擊至少是50%；在這樣的背景下，還要去投資“海外房產”只能說明一點“不知者無畏”。
國際經濟形勢不得到明顯改變，疫情不得到明顯控制，再多的手段也改變不了“海外房產投資減弱”的事實
還是要回到開始的一句話“雲購房”或者“線上購房”其實都是一種渠道開發而已，在投資需求不足或者大家不敢投資的情況下開發再多的渠道也是意義不大。畢竟在生命都受到威脅的情況下，誰還去考慮資產收益？大家與其在頭疼投資什麼還不如期待“疫情趕緊過去”。
綜上，對於海外最近出現的“雲買房”模式其實就是3月份恆大為首的國內“線上購房”的複製版，真正的效果如何？只有他們自己心理清楚。不過有一點可以肯定“國際經濟形勢不好，大家肯定會傾向於手有餘糧”各位覺得呢？原創不易未經允許不得隨意轉載，喜歡房產問題的朋友可以訂購勇談的專欄，更多優質內容繼續貢獻中。
勇談樓市壹貳叄
“雲買房”在中國的前途不看好。
首先，因為房子和其他商品相比，總價最高，所以“試錯成本”不是每個消費者可以接受的，這是最基本最直觀的差別，所以看起來熱鬧的明星帶貨，到了房子就玩不轉。
其次，雲買房最直接的癥結在於開發商的商譽，過去二十年中國樓市的單邊瘋狂上揚，因為供需的絕對倒掛，已經在商譽方面基礎呈現“不要商譽不怕商譽”的格局，如今需要品牌發揮力量的時候，才知道哪些吃吃喝喝送禮品而非紮紮實實做誠信，報應的日子來了。
第三，對雲買房而言，本身不會吸引購房者，但目前來看，結合兩大利器“無理由退房”和“全網最低價”，對部分消費者有一定作用，但也僅限於最終的線上支付，而非理想中的“從吸客→看房→洽談→付款→簽約”一站式全流程。
最後，海外為什麼可以做雲買房，不僅是商譽，還有海外置業本來設置的首付門檻以及付款步驟和流程，都最大限度地保障了購房者的利益，“按階段付（部分）款”，這也是和國內比較大的差異。
結論：“雲買房”叫好不叫座，未來的道路也沒有什麼光明，但是退回到“權當廣告投放”的推廣範疇，那不失為營銷的一個輔助手段，關鍵看界定，也看推動者的心理預期。
