圖片來自網絡
或許有人會說，自媒體上房價跌了，我這裡還在漲。
閒聊樓市真心告訴你，判斷樓市冷暖、房價漲跌不在一城一地，而是看房價的趨勢、樓市的大勢。
01
房價的趨勢
房價的趨勢——繼續調整，樓市到底往往有三個明顯的特徵。
首先，各地房價輪跌一遍。
中國樓市輪動特徵明顯。
漲時，城市從一線開始，再到二線，最後三四線；地域從沿海開始，逐步由東向西漫延到內陸；如此輪漲一遍，全國各地概莫能外。
跌時也一樣，本輪調整，從北京、上海開始，深圳、廣州、合肥、廈門跟隨，現已波及到武漢、成都、重慶等西部城市。
由於中國地域廣闊，在同一時期，各個城市樓市表現不同。有的城市房價緩慢下跌，如北京、上海；有的大幅快速下跌，如燕郊、杭州、廈門，燕郊普遍腰斬，廈門有的樓盤售價低於樓面地價，翔安金茂悅銷售均價28000元/平方米，比樓面價29450.7元/平方米還低近1500元/平方米；有的城市房價穩中有跌，如重慶，華潤·瀾山望九五折銷售，龍湖·開元首付分期支付。
雖然不至於各個城市房價都如燕郊、廈門一般，但現在房價穩起的城市，或下跌不大的城市，房價大概率繼續下跌，普遍20%的跌幅應該不是問題。
其次，行業洗牌倒掉一批企業。
1998年開啟的房地產市場化改革以來的二十年，是樓市的黃金二十年。回顧歷史，哪個行業有如此長的牛市週期，但中間的幾次短期調整還是要了不少開發企業的老命。
大浪淘沙，一批批開發商在大浪打來時，一個踉蹌，搖晃、顫抖，最後倒下了。老鐵們，看看你所居住的城市，很多樓盤的開發商現在是不是已不知所蹤。
這一次，理應沒有意外。
11月以來，就有龍湖、碧桂園、新城、陽光城等27家房地產公司，採取增發、中期票據、公司債等多種形式融資800餘億元；且融資成本不斷攀升，有的已經高達15%以上了。
除直接融資外，還有部分房企通過賣股權、債券來“補血”。
嘉凱城轉讓旗下5個地產項目資產包，海航旅遊島開發公司出售其所持廣東興華實業公司100%股權，華夏幸福出售旗下4個公司80%股權和霸州公司65%股權，北大資源轉讓青島博雅置業70%股權及債權，上海古北轉讓上海地產古北安亭置業100%股權，等等。
近期北京產權交易所房地產企業產權項目掛牌多達42個，轉讓金額約105億元，上海聯合產權交易所掛牌轉讓房地產企業產權項目19個，總額近84億元。
隨著中央“防風險”的繼續推進，一批中小開發商必將被掃進歷史的塵埃。
最後，中介收縮戰線關掉一批門店。
2014年左右，各個城市的房產中介門店關停不少，這一波還遠未到那時的水平，除了燕郊。在樓市紅火時，作為燕郊售樓一條街的京榆大街分佈著20多家中介，如今只剩下5、6家。
上海二手房市場低迷的行情已經影響到中介行業。
從11月15日起，上海鏈家將二手房交易佣金由原來的2%上調至3%。雖然鏈家對外宣稱，“此次調整是企業的經營決策，與市場的上下行無關。”結合上海中原地產降薪減福利的策略，不難看出上海鏈家有調整中介費穩利潤的目的。
上海中原地產10月初就發出通知：全體崗位的全勤獎暫時取消，所有崗位的通訊津貼、工齡工資、車補調整為減半發放，聯動中心、拓展中心、研究院等中臺部門及後臺部門的佣金比例調減至八折，取消所有中臺部門的薪酬福利、激勵制度。
隨著樓市調整的繼續，上海乃至其他城市房產中介行業將面臨進一步的壓縮成本保生存的考驗，關門店必然是下一步的自然選擇。
02
樓市的大勢
其一，防風險。
高層已將“防風險”上升為當下的國策，位列三大攻堅戰之首。細看各行各業，有誰的風險比樓市還大？
11月18日，SOHO中國董事長、聯合創始人潘石屹在第九屆財新峰會談起放房價走勢時表示，中國房地產的總市值是65萬億美元，超過美國、歐盟、日本三國總值，接近國有資產總市值66.5萬億人民幣的7倍。潘石屹說，“到底是房子價格高了？還是國有資產少了？還是有泡沫呢？我不知道，你們去判斷”。
潘石屹的話如拋石入湖，在房產圈引起了軒然大波。一幫希望房價繼續大漲的人說，66.5萬億美元的估值太高了。那我們打五折，算32.5萬億美元，也是美國、歐盟、日本房產總值的一半，國有資產總市值的3倍多，這難道就沒泡沫了嗎？
普通小老百姓都能看出有泡沫，高屋建瓴的高層難道不知道？只要高層繼續“防風險”，那就表明房地產的風險並未解除，房價就會受制“防風險”的國策，繼續上漲真的很難。
其二，強調控。
最近兩個月來，北京、杭州、廈門、武漢、南京等部分城市將房貸利率上浮比例下調了5%左右。有些炒房客的自媒體紛紛喊出了：杭州、廈門、南京樓市觸底，明年將開始上漲。
閒聊樓市不知道他們哪來的信心，根據融360統計，10月份，全國首套房貸款平均利率為5.71%，相當於基準利率1.165倍，環比上升0.18%。就算全國各地的房貸利率普遍下調10%，仍然沒有回到正常的基準利率水平，仍然處於防上漲的調控狀態，何況全國房貸利率平均水平還處於上漲階段，並不是如某些人所說的調控轉向為防下跌。
當前的房價下跌還遠未觸及金融風險的地步，也沒有對經濟增長產生制約，何需防下跌。如果說高層要防下跌，也是防快速下跌或者說是防暴跌產生系統性金融風險。何況高層還幾次三番地通過黨報黨刊向全社會喊話，要堅持調控政策不動搖。
他們這樣忽悠，要麼是沒有看到高層“防風險”的戰略，要麼是看到了不說，視一城一地的小調整為整個樓市調控政策的調整，一葉障目地忽悠韭菜接盤，其心也太歹毒了一點。
其三，壯實體。
正如《中央三步棋，樓市要玩完》所說，9月27日以來，40天內，最高領導4次親自呼籲、部署發展民營經濟，歷史上絕無僅有。
最近，各地、各部門相繼出臺了一批政策乾貨，包括眾望所歸的降費減稅政策扶持民營經濟發展；甚至，銀保監會主席郭樹清提出了民營企業新增貸款“125”目標：在新增的公司類貸款中，大型銀行對民營企業的貸款不低於1/3，中小型銀行不低於2/3，爭取三年以後，銀行業對民營企業的貸款佔新增公司類貸款的比例不低於50%。
可以想見，如果不壓住樓市，還像以前一樣炒房興國、實業敗家，最高領導希望的發展實體的目標必將難以實現。
在當前的環境下，最高領導的要求得不到落實，就只有一條路可走，那就是像查處秦嶺北麓西安境內違建別墅問題一樣查處一批人。就算土地出讓收入真像鴉片一樣一吸上癮，但與個人前途命運相比，作為社會精英的政府領導自然知曉孰重孰輕。
所以，
未來，遏制房價上漲，發展民營經濟，以壯大實業，必將成為新的發展方向。03
我們怎麼選
在防風險、強調控、壯實體的大勢下，房價就如頭上被高層罩住一頂重逾千斤的蓋子，無論下面怎麼折騰，都無法突破蓋子漲出新高度。
加之，房價輪跌的路徑還沒有走完，房企兼併潮還沒有出現，中介關門潮還沒有漫延到全國，樓市調整的路才剛剛開始，遠遠未到盡頭。
想要買房的你怎麼選，自然是管住手、看住包，現金為王渡危期。
本文由微信公眾號：閒聊樓市（cunfu1011）原創發佈，歡迎關注。
