昨天，西安樓市限購突然升級，引發全國範圍關注和熱議。
樓市資本論瞭解到，就關注而言，大家其實關注西安樓市已經很久了，畢竟在核心一二線城市中，西安可能是房價上漲最為持久的，且沒有之一。資料顯示自2016年開始，這座城市已經連續上漲38個月。熱議呢，針對最新限購，大家覺得預料之中，甚至認為早該限購了，不然真得飛了。
事實上，縱觀全國樓市房價連續上漲，類似從小陽春直接到盛夏這樣情況的，除了西安還有蘇州、南京和成都。其中，有漲太猛已經出臺政策加碼限購，如蘇州、成都。也有依然在上漲的南京。今天，樓市資本論就分別為大家分析、解讀下他們的各自情況，以作參考。
【一】西安：樓市暴漲背後，兩年新落戶115萬人
樓市資本論獲悉，6月18日國家統計局公佈5月份70個城新建住宅價格變動情況，西安再度領漲5月新房價格，環比漲幅2.0%，同比大漲24.4%。數據顯示，西安已經持續半年同比漲幅領跑70城，且環比漲幅居前。時間週期拉得更長些，從三年前開始算起，西安更是創造了一項奇蹟，穿越國家樓市調控週期，連漲38個月。
分析房地產市場走勢，業內有一句名言“本質看人口”。是的，正如一位業內專家所說：“西安市場這兩年房價上漲力度的確較大。其原因在於西安在人才導入等方面有較大的力度，人才引入加大了購房需求；另一方面，西安城市建設發展速度快，尤其是軌道交通建設過程中，相關樓盤價格上漲明顯。”
▲西安分區房價地圖
那麼，近兩年西安總計遷入了多少人呢？答案令人震驚，截止今年5月底，遷入人口超過115萬。並由此位列各大城市人口增速第一名。
自2017年3月，西安率先以“史上最寬鬆”的戶籍新政拉開“搶人大戰”的帷幕，此後兩年多來，西安先後7次升級調整戶籍政策，至2019年2月，人才政策再次升級為“全國高等院校在校學生均可落戶西安”——本科及以上學歷落戶不受年齡限制，全國高等院校在校學生均可落戶；具有本科（不含）以下學歷的，年齡在45週歲（含）以下亦可落戶。
不斷寬鬆的戶籍新政，加速人口流入的同時，也在加速優化西安市人口結構。從2017年3月到2019年5月,西安市共遷入落戶115.1萬人。其中,學歷落戶和人才引進佔比高達64.05%。這樣一來西安的住房剛需自然大大增加。此前，2016年西安的房價只有6514元/㎡，人才落戶政策出臺後3年之內，西安的房價就上漲到了14533元/㎡，漲了一倍還多。直到現在，西安樓市的新房依然是不夠賣，去化週期不到5個月。
樓市資本論認為，正是讓人震驚的115萬落戶人口，造就了西安樓市連續38個月持續上漲的奇蹟。只是，最新限購政策出臺之後，參考北京、上海限購後樓市的走勢，西安樓市大概率也要喘口氣，休整休整了。
【二】蘇州：產業發展優勢助推樓市上漲
西安是知名古都，在中國歷史上長期獨霸一方。而富甲東南的蘇州，東臨上海，西抱太湖，也長期是樓市戰略版圖中的重要城市。甚至，2018年蘇州市GDP已排名全國第七，將周邊兩個省會杭州、南京都甩在了身後。
樓市資本論發現強勢的經濟發展，也讓蘇州房地產市場上演了一場又一場數字跳動。而今年以來，有關於蘇州搶房的事件也頻頻發生。蘇州的樓市有多火，一個熱傳的段子就能看出來。前段時間飯統戴老闆發了個微博，說有個朋友在蘇州園區上班，因為房價太貴，只好每天往返通勤兩小時，把房子買在了上海。
蘇州的房價要趕超上海，這可不只是段子。中國房價指數網數據顯示，蘇州樓市5月最新均價21522元/平米，同比上漲18.93%。
其中，最引人關注的工業園區板塊均價已突破4.2萬元/平米。"房子是很好，但能不能買到還是個問題，據說都要託關係。"蘇州工業園區某售樓處，一位看房人焦慮地表示。
▲蘇州分區房價地圖
從今年的土地拍賣情況看，百億級別的土拍場景算不上新鮮，畢竟這座城市今年1月4日首場土拍的總成交價便達到了120多億元。其中，青劍湖地塊更是歷經175輪"廝殺"。蘇州作為一個強二線城市，開發商普遍看好其未來的發展潛力。
業內人士指出，最近相關政府部門提出，要在滬蘇浙交界區域建設長三角一體化發展示範區，蘇州是其中一個重要城市。因此，在這一節點上，蘇州區域熱度也在提升。
樓市資本論瞭解到，今年蘇州新房二手房市場表現活躍，成交量均處於近期高峰，土地市場亦明顯回暖，土拍溢價率不斷走高，板塊"地王"不斷湧現。如果說西安房價的上漲源於政策創新帶來的人口落戶，蘇州房價上漲則更多源於自身產業優勢對人才的吸引。與西安類似，因前期房價暴漲，蘇州也加碼了限購政策，造成近期市場有所動盪。但考慮到蘇州發展的強大潛力，未來樓市仍是穩中趨漲。
【三】南京：綜合實力強大支撐房價上漲
中國的經濟強省江蘇，最熱門的話題之一就是省會城市南京與省內強藩蘇州的龍頭之爭。樓市資本論發現兩者在房地產市場方面的競爭也同樣激烈。蘇州樓市大火，南京也不遑多讓。
今年以來，南京的樓市從小陽春過度到盛夏，到現在依然十分火熱，最新數據顯示平均單價為30804元/平米，同比增長6.51%，並且有以下信號非常值得關注，將影響後市發展。
▲南京分區房價地圖
1、土地市場回暖，開發商拍地競爭激烈。
還記得在3月底，南京迎來年後首場土拍，土地市場就小小沸騰了一把，2幅涉宅地塊爭奪非常激烈，被認為是小陽春到來，成為樓市風向標。其中邁皋橋G01地塊，經過120輪競價以總價53.2億成交，樓面價22628元/㎡；西善橋G02地塊經過58輪競價，被世茂以總價28億競得，樓面價16620元/㎡。麵粉已經如此價格，未來做出麵包只怕便宜不了。
2、一個月時間，南京7家樓盤出現千人搶房，超16000人奔波在買新房的路上。
據統計，3月以來，南京有7家樓盤開盤報名人數超過1000人，超1.6萬人奔波在買房路上。分別是江北雨山路板塊的中海原山、保利雲禧；河西的升龍天匯、綠地華僑城海珀濱江；新玄武板塊的星河天賦；鼓樓濱江的世茂璀璨濱江以及江北核心區下週要開盤的風華國際。
3、落戶政策持續放鬆，越來越多外地人在南京買房，二手房等看房量激增。
自3月1日起，南京施行了積分落戶新辦法。對於外地人來說，目前南京的落戶政策已經算非常友好了。考慮到南京深厚的城市底蘊，從教育、產業、生態環境等各種資源，想在南京紮根買房的潛在人群十分巨大。
▲貝殼找房資料
貝殼找房平臺數據可以看出，2019年3月來南京二手房帶看次數比此前翻了一倍多，相信得益於落戶政策的相對放開，這個趨勢還會繼續下去，並由此成為南京房價的支撐器。
樓市資本論認為，有六朝古都之稱的南京，其樓市上漲是其城市綜合實力的真實體現，在沒有更多調控政策的干擾下，這個趨勢應該大概率保持延續。
【四】成都：網紅城市限購新政後再度回暖
上半年，中國樓市還有一個持續上漲的網紅城市，就是成都。樓市資本論先帶大家看幾個圖。
▲數據來源：諸葛找房
先看網籤新房套數，自年初以來每週成交量都能保持3000套以上。此外，二手房的成交量開年起，也一直保持在3000套左右。可以說成都樓市經過小陽春洗禮後，正式步入了盛夏狀態，不僅新盤加推節奏加快，二手房成交方面也都有所回溫。
▲數據來源：諸葛找房
值得注意的是，上週21家房企圍獵三聖鄉板塊一宗地，最終溢價134%成交，拍出了驚人的1.8萬/平的天價，刷新了成都樓市土拍數據，而成都接下來6月份的土拍供應地塊數據也顯示供應量大增，土地市場迎來投資熱潮。
▲成都分區房價地圖
業內人士表示，受5.15新政影響週期減弱和部分土拍消息影響，預計接下來市場將逐步升溫。雖然新房成交量延續了此前成交量，穩定在3000套左右，但對於大部分純剛需來說，最近供應的新房，大部分不便宜，面積大，真正適合普通人下手的房源不多。這在一定程度上，又將對二手房市場形成利好。
據貝殼找房數據顯示，成都每月新增房源都比較平穩，而帶看量從2月份開始上升較快，4月份二手房帶看量達到了28萬次。供需關係則最終決定後續樓市走勢。
樓市資本論認為成都作為中國最知名的網紅城市之一以及西南經濟重鎮，在每個人心裡都有著不輕的分量。考慮到成都目前整體1.5萬元/平米左右的均價，相比其在二線城市的實力地位，向上的空間還是比較大的。
總的來說，西安限購加碼對整體樓市的影響還是比較大的，特別是近期漲勢優秀的這批城市，一定程度上會有波動的可能，否則調控白調，後續也還會加碼。但長期看，市場的潛力不變，未來向上才是最終趨勢。尤其對剛需而言，一定是且買且珍惜。
