雖然披露得晚，但保利地產的財報表現顯得頗為亮眼。
2019年，保利地產實現營收2359.34億元，同比增長21.29%；歸母淨利潤279.59億元，同比增長47.9%，創近10年新高；毛利率同比上漲2.5個百分點至35%，歸母淨利率提升2.1個百分點至11.8%。
同時，2019全年累計實現銷售回籠4312億元，回款率同比上漲5個百分點升至93%；資產負債率保持在77.79%的低位，淨負債率同比大幅降低23.64個百分點至56.91%。
不過，在房地產這個注重規模的行業裡，投資者也將更多的視線聚焦在了銷售排名和目標上。
4月16日，在保利地產舉行的2019年網上業績會上，當被問到“未來怎麼保持行業地位，重回前三的目標是否可行”時，保利地產副總經理潘志華僅回應稱，“公司將繼續堅持行業龍頭定位，按照這種目標開展工作，保持企業持續發展。”
在當天另一場較早的業績會上，保利地產管理層則更坦誠地表示，3月中旬之後，公司復工速度才明顯提升，“預計我們受疫情的衝擊公司整體的工程進度將延後一個月到一個半月左右，全年新推貨量可能會受到5%-10%的衝擊”，而對於2020年目標，“保持銷售規模不下降，更注重現金流的管理，進一步加大對銷售回籠”。
01
土儲規模下降
受疫情影響，2020年一季度，保利地產實現銷售金額710.2億元，同比下滑35.2%，跌幅在TOP6房企中最大。不過，疫情並沒有影響保利地產的拿地步伐。
截至3月末，保利地產在包括北京、上海、杭州、天津等在內的多個城市大手筆拿地，獲取了20個項目。華創證券研報數據顯示，保利地產在一季度共新增建面458.6萬平方米，同比增長60.2%；對應地價346.9億元，同比增長114.4%；拿地額佔比銷售額為48.8%，較2019年上漲了15.2個百分點，投資力度有所加大。
2020年一季度拿地積極，或與其在2019年的投資力度有所下滑相關。
據披露，保利地產年內新增127個項目，新增拿地面積2680萬平方米，同比下降14%；對應拿地金額1555億元，同比下降19%；拿地金額佔比銷售金額為34%，較2018年下降了14個百分點。
事實上，2017年、2018年，保利地產新增拿地面積分別為4520萬平方米、3116萬平方米，對應拿地金額分別為2765億元、1927億元。
連續投資規模下滑，也使得保利地產的土地儲備在2019年出現首次負增長。據披露，2019年，保利地產待開發土地儲備8112萬平方米，同比下降11.38%。
“2019年，土儲安排了1100億的權益投資，2020年初步（安排了）1300億資金。”保利地產管理層披露，“第一是前緊後松；第二，由於資金面寬鬆，土地市場價格比較高，公司採取謹慎態度；第三，各種投資方式如舊改、產業拿地都會做，目前舊改項目有100多個，大量土地在今明兩年都會轉化出來，所以土地儲備目前有大量在進行前期工作。”
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值得一提的是，對未來的行業利潤，保利地產管理層認為，下降是行業趨勢，“今年貨幣政策相對寬鬆以後，各地土地成本上升，但國家在限價方面的策略還是非常堅定的，未來行業利潤率下降趨勢是肯定的。如何面對這個趨勢是考驗產品競爭力與內部管理能力。”
保利地產2019年毛利率的大幅上漲，在未來或許也難以保持，“從2016年開始，行業進入新一輪調控週期，隨著2017年高地價項目進入結轉時期，預計未來的利潤率會有所下降。”保利地產管理層坦言。
不過，其同時強調，“公司在2017年到2019年的銷售複合增長率在30%以上，為我們的收入結轉包括利潤的實現奠定良好的基礎，相信在公司在保持銷售規模的情況下，逐步適應波動。另外，公司將繼續通過加快週轉和加強成本經營等，保持較高的回報。”
02
保四仍是未知數
事實上，自保利地產董事長宋廣菊在2017年末的股東大會上對外披露“未來三年再站到前三位置”的目標以來，保利地產的排位問題就格外引人關注。
在2019年保持了大半年的第四名之後，當年10月份的股東大會上，宋廣菊亦坦陳當年保證前四“希望不大”。
最終，2019年，保利地產以4618億元的銷售額居於融創之後，位列銷售榜單第5名。比排名更糟的是，保利地產與融創的銷售差距從2018年的560億元拉大至944億元。
不過，截至2020年一季度末，雖然保利地產的銷售金額較2019年同期出現了同比35.2%的下降，降幅大於同期的融創、中海、碧桂園、萬科，但依然以710.21億元的銷售規模，超過融創的617.6億元，位列銷售榜單第4位。
諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙在接受記者採訪時表示，“自2016年起，保利地產的年度銷售業績橫盤在第5名，雖然一季度銷售趕超融創，位於銷售榜單的第4位，但全年要保持這個態勢仍存在一定壓力。”
事實上，2019年上半年時，保利也曾一度超越融創，位於第四名，但下半年由於推貨節奏，銷售金額較上半年減少，並在9月被融創反超。
克而瑞研究中心發佈的研報顯示，從過去兩年保利的銷售分佈來看，上半年銷售額貢獻近55%，其中二季度貢獻約31%，疫情影響下公司的上半年業績受到較大的影響，下半年銷售壓力較大。
此外，縱觀近幾年的銷售情況，保利地產的銷售增速有逐年下滑的趨勢，從2015年的12.75%增長至2017年的47.2%之後，在2018年回落至30.91%，2019年進一步下滑至14.09%。同時，保利地產在2020年計劃新開工面積4300萬平方米，對比2019年開工面積縮減了13.7%。
不過，保利地產2020年計劃竣工面積為3400萬平方米，同比增長近24%。“在疫情發生後，我們也進行了鋪排，3400萬方的目標是必保的，也是可以做到的，疫情的影響量不會太大。”保利地產管理層對該計劃保持著充分信心，但在銷售方面目標方面，則保持了保守的態度，“對於2020年目標，我們堅持不下降，要求各個企業按照年初制定的目標積極去完成。”
“目前，去化率已恢復至8到9成，隨著疫情穩定和經濟社會走向正常，我們估計二季度末三季度初回到正常水平，當然只恢復至正常水平還不夠，我們公司要求各個公司、項目積極做好準備拿出跑贏同行的決心和勇氣來積極創新營銷，使去化率水平好於平均水平，確保全年業務不下降目標的達成。” 保利地產管理層表示。
