业主可以少交或拒交物业费的情形
物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主可以违规收费为由提出抗辩拒交。物业服务企业违规已收取的费用，业主可以要求退还。
实务中，法院根据物业服务合同纠纷的具体情况，依法处理。
一、常见业主提出拒付和减少支付物业费的情形：
(1)物业服务企业怠于履行职责,未尽安全防范义务,导致物业小区内发生公共设备、设施遗失,或者发生重大事故、火灾、水患,并且造成业主财产损失或人身损害;
(2)物业服务企业在小区内设立了停车位,收取服务管理费,但是未尽服务管理职责,导致业主的车辆遗失;
(3)物业服务企业的工作人员在履行管理职责过程中行为失当, 对业主实施侵权行为，导致业主人身或财产受到损害；
(4）物业服务企业或者该企业雇佣的施工人员在施工或者维修过程中，未采取有效的安全措施，未尽到高空作业的注意义务，或违反施工规章制度给业主造成人身损害或者财产损失；
(5）物业服务企业疏于管理，致使物业小区的公共设施存在不安全隐患，造成了业主伤害事件发生；
(6）由于物业服务企业的过错造成了电梯、供暖等停运，给业主造成财产损失或身体伤害；
(7）物业服务企业未履行保安职责，或者履行保安职责存在过错，导致物业小区内发生第三人对业主的侵害事件，造成业主的重大损失或者人身伤害；
（8）物业服务企业擅自扩大收费范围、提高收费标。
二、关于变更物业费的处理
物业服务合同价格和报酬是物业服务合同约定的主要内容, 如对物业服务合同价格和报酬进行调整,就属于合同内容变更。物业服务费变更必须经双方协商或依据法律规定进行调整、修改或补充。物业费的变更包括, 业主或物业服务企业提出变更两种情形 。 审判实际中变更收费标准的情况复杂,在处理时应根据不同情况予以处理。如业主提出物业收费不符合法律、规章的价格标准,请求变更收费标准的,实践中法院认为, 对地方政府确定了价格的, 如果物业服务企业与业主协商的物业收费高于定价标准的, 法院可以直接按照政府确定的价格标准, 确定物业服务费用;如果没有定价,而只有政府指导价的法院可以确定, 在规定基准价及其浮动价的浮动内进行收费 。 如物业服务企业收费过高,法院可予以调整。 如没有定价和政府指导价的, 一般情况应按合同约定价格认定,除非双方签订的合同有欺诈或隐瞒等情形除外。
三、关于物业服务企业单方提高收费标准的处理
对开发商与物业服务企业已经在前期物业服务合同约定了物业服务費标准的应按已确定的标准认定, 对于物业服务企业单方提出变更要求的不予支持。如果物业服务企业认为,按前期标准收费无法满足小区物业服务的,可以向业主委员会提出,如果不能得到业主委员会同意，应当接照原来的标准继续收取。如果物业服务企业认为,按原收费标准无法满足小区物业服务的, 作为物业服务企业应当自行注意前期物业服务合同的内容, 确定收费标准, 一旦与开发商达成了物业服务合同, 就应依照约定提供服务,收取费用。如需改变服务项目或者提高标准,应当与业主进行协商。 在小区业主委员会成立的情况下,可采取与业主委员会协商方式解决。如果物业服务企业认为, 继续履行合同违反合同的公平原则, 不符合相关法律规定,物业服务企业可以请求解除合同。对物业服务企业与开发商未达成前期服务费收费标准的, 物业服务企业一直是自行估价收费的, 在服务管理时要求按照相关规定或政府指导价提高收费标准的, 在依照相关政府定价与参照政府指导价的前提下, 可以认定业主按照物业服务企业提出的合理交费标准交纳费用。但是,物业服务企业无权单方决定提高物业小区的收費标准。
四、对业主合理抗辩而发生的收费纠纷的处理
(l）若物业服务企业不履行合同义务，致业主拒绝交费，业主行为属合理抗辩，此时应据物业企业服务质量状况，驳回其要求业主交费之请求或适当减少业主应交服务费。
（2）若物业服务企业未完整履行服务义务致业主以拒交物业服务费抗辩的，应要求物业服务企业继续履行义务，若物业服务企业不继续履行义务的，业主可以根据《合同法》第107条的规定，向法院请求物业服务企业承担违约责任，或者可以要求减少物业服务费用，或者返还多收的物业服务费用．
〔3）若公共费用分摊不合理致部分业主拒绝交费，应按相关规定在合理确定各业主应摊费用基础上，确定其费用。如业主多支付了应摊费用，物业服务企业应予返还。
（4）若物业服务企业擅自巧立名目，扩大收费范围、提高收费标准、重复收费，业主因而拒交。对此，业主仅须按双方约定的标准及物价部门核定标准交付费用，服务企业收费不合理部分，法院不予支持。
五、业主以服务质量瑕疵拒交全部物业服务费的处理。
该类纠纷在业主拒交物业服务费的纠纷中占有相当大的比例。 法院在审査时一般认为, 应当坚持质价相符的原则, 即物业服务企业提供的服务的标准应与服务收费的标准相适应, 物业服务管理企业应当严格遵守价格法规和政策, 执行規定的收費办法和收费标准,努力提高服务质量,向住户提供质价相符的服务,不得只收费不服务, 也不得多收费少服务. 也就是说物业服务管理公司收费标准高, 服务的项目也要多, 所提供的管理水平和服务质量也高; 物业服务管理收费的标准低,所提供的服务内容少,服务的要求低。物业服务企业不得高标准收费低质量服务。 此外, 如果业主以物业服务企业未按照合同约定履行义务,提出抗辩,拒交相关费用的,应分别不同的情况予以处理: (1) 由于现实中物业服务管理情况十分复杂, 有时物业服务企业在提供服务时, 可能是因技术问题,造成履行合同不符合合同约定,或者有瑕疵,或者经过多方努力也未使业主满意。 在此种情况下, 业主不能以此提出抗辩拒交相关费用, 即使提出也不应予支持。 如果物业服务企业在服务管理中给其造成损失等,其可以另行起诉。 (2)如经法院审査,物业服务企业确实不履行服务管理职责, 或者履行职责存在严重过错, 法院应当认定物业服务企业违约,对于业主请求可视具体情況,酌情予以处理。
六、物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域，物业服务企业拒绝退出，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，业主可以拒交。
