文/重慶房事
3月以來，重慶九街在做好疫情防控的同時，有序復工營業，重新點亮山城夜生活。
然而，和九街一街之隔的萬匯中心，卻是越來越遭。如果沒有盒馬鮮生，這棟樓就真真的成了“鬼樓”。
蕭條、狼藉、冷清……如今的萬匯樂奇世界和當初火爆開業的場景形成強烈反差。事實上，萬匯中心的沉寂已經長達兩年了。萬匯樂奇世界官微的更新也停留在了2018年10月12日，當時的更新內容是，盒馬鮮生即將登陸萬匯樂奇世界3樓。
然而，不僅僅是商業停滯不前，連樓上的商住公寓都慘遭降價，一批投資客哭暈在廁所。
商業運營失敗，
萬匯中心房價遭腰斬？
“一流地段，三流開發商，五流規劃，末流招商。”曾經有網友這樣評論萬匯樂奇世界，如今看來，也極為貼切。
有業內人士分析，萬匯樂奇世界在開業不到2年就遭遇滑鐵盧，主要還是商場運營模式上的缺失，項目在招商過程中對於自身的定位以及入駐品牌的瞭解程度不夠，才導致出現品牌大量撤場的境地。
記者通過搜狐焦點網站查詢發現，從2014年到2018年，萬匯中心的均價在建面22000元/平方米左右，2017年下半年，房價曾經一度達到了建面30000元/平方米。
然而，在房子清空沒多久，房價就出現了拐點。在安居客上，記者發現，萬匯中心的小區均價從2018年6月的26893元/平方米降到了2018年9月的21195元/平方米，直降5000元。之後，房價持續走下坡，到今年4月，房價均為16141元/平方米。
但就此也並不能說明萬匯中心房價腰斬，部分知情人士表示，業態不同，價格差異很大。當初價格接近3萬或3萬以上的大多為5.8米層高，價格相對要貴一些。
在去年年底的一次成交中，萬匯中心成交單價為14522元/平方米，價格有一定程度的下降。
更重要的是，這套房子的成交時間僅2天，且未經過帶看。如果不是熟人接盤，那最大的可能就是懷著撿“耙活 ” 的心理拿下的吧。
商務公寓看中投資回報，
直接影響房價
萬匯中心的房價下跌如此之多，和下面的萬匯樂奇世界的商業運營失敗有關係嗎？
“肯定有關聯，一個是客群的缺失，下面商業經營不好，導致租賃群體的萎縮，租金下降，所以公寓價值降低。第二，商業運營不佳，項目整體形象不好，感覺項目已經垮掉。”重慶樓市通總經理顏雪表示，這也是他們最近在研究的課題，地產項目的價值論，商業、公寓、寫字樓，這三種業態，只有商業對項目整體價值提升最大，所以在整體項目運營中，如何把商業做好，是實現地產項目最大化的關鍵。
同樣，一位對萬匯中心比較熟悉的業內人士稱，商業經營對公寓房價的影響還是較大。
首先，萬匯中心的公寓有兩種業態，一種為5.8米可變層高，一種為普通層高。位於商圈中心，用途更多為經營型物業，要麼做成辦公，要麼做成工作室、小店、淘寶店、酒店等。在下面商業經營情況不善的情況下，大家不願意來消費，就造成人流太少，從而直接造成塔樓的生意冷淡。
第二，由於這些公寓是投資性產品，他的投資回報就和租賃情況有很大的關係。因疫情，實體店經濟不太理想。加上公寓在塔樓裡面，租金也不便宜。而買這些公寓的都是投資者，更多的看投資回報，如果租不出去，或租金較低的話，反推房價就會受到影響。
第三，作為商務型公寓，在二手交易層面會比較少，各種交易稅成本要高一些。
此外，最近，吉吉域酒店因返租遭到爆雷。其中一個店就位於萬匯中心。當初，一批投資者在高額返租回報的包裝下，以遠高於市場的天價，買下了原本銷售困難的商業公寓。如今，返租酒店爆雷，停止經營，也是造成房價下降的因素之一吧。
在重慶，
哪些房子需要謹慎購買？
近年，住宅市場受大環境因素影響，投資空間正逐步被壓縮。我們在投資房產的時候，有哪些房子要謹慎購買？才能避免出現類似萬匯中心這樣的失敗案例。
重慶領域機構董事、總經理劉兵告訴記者，若是投資為主，要考慮兩個問題：變現能力和投資回報。
一是，投資物業的總價不能太高。商務型物業總價不能超過500萬，嚴格意義上來說，不能超過350萬，否則變現能力會很弱，要謹慎購買。
二是，投資回報偏低的要謹慎購買。商務產品，完全依靠租金來獲取收益。如果位置不好，沒有好的經營團隊來打造，更沒有品牌商家來租賃，這種物業的投資回報率將會特別低。
此外，如果是居住性質，首先，要考慮位置和配套，如果現在位置比較差，但未來規劃比較好也可以考慮。
其次，一定要購買品牌開發商的樓盤。隨著疫情造成的影響，一些小的開發商為了節約成本，可能沒辦法按照當初承諾的來打造交房標準，會有縮水的地方。甚至有的小開發商會破產，不按時交房、爛尾都可能發生。
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