变量之下，所有企业都不能置身事外，竞争力成为考量企业生存发展实力的关键要素。
由凤凰网奇点商业主办，凤凰网、凤凰网国际智库、凤凰网房产联合主办的“商业变量”——2020全球商业合作伙伴大会，聚焦全球商业挑战与机遇，解读商业地产企业竞争力。与近百家行业协会、500+位商业地产头部人物，共同探寻2020年强变量下的发展新逻辑。
奇点商业“商业地产企业竞争力”研究课题同步开启，针对招商、运营、融资、社会责任四大重点维度，覆盖全国近百家商管公司，对商业地产企业竞争力进行深度调查研究。伴随着三场论坛的推进，逐一发布商业地产企业竞争力子榜单与深度调查报告。
目前商业地产的融资主要分为外部债务融资（包括银行贷款、债务性信托、债券融资、融资租赁、保险资金融资），外部权益融资（房地产私募股权投资基金、上市、外部投资、合作开发、REITs及资产证券化）及内部融资手段（预售款、自有资金）。开发商从土地储备开始到商业地产项目建成后运营，在不同的开发及运营时点所采取的融资模式是不同的。
在当下的国内市场，诸多商业地产公司更多是房地产公司的一个下属公司或部门，单独上市的商业地产公司相当有限。同时由于万达等一些知名的商业地产企业至今仍未上市，其具体融资数据无法进行实际准确的策略，因此本次仅针对于上市的企业进行排名，诸多知名却没有上市的企业并不包含在内。
因此，针对现实的情况，奇点研究院将商业地产企业的融资排行榜扩展到了其母公司融资的数量大小进行对比。值得注意的是，这些上市企业的名称尽可能以其下属商管公司进行区分。在会计学上，融资一方面包括从外部股东及债权人借入资金，一方面包括本公司的内部盈余积累。根据经典的会计公式，总资产=负债+所有者权益，负债属于一种广义上的融资活动，所有者权益当中权益的增加也属于融资行为，而剩下的内部盈余积累也属于一种广义上的融资活动，因此，融资以公司19年与18年之间的总资产变动为依据进行了排名和处理。
值得注意的是，目前大多数房地产企业已经出具了年报，但是仍有一些企业并未出具年报，所以在计算上使用了较为接近的三季报进行了简化处理。同时，一些外企财年等与国内也有所不同，但在计算处理上均按2018与2019年这两个实际年份之间的差差值进行了计算。
2019年，在“房住不炒”的主基调下，房地产融资环境持续收紧，全年来看表现为先扬后抑的状态。 各监管机构强调遏制房地产金融泡沫化，严防信贷资金违规进入房地产领域；加强信托公司监管，通道业务全面去除；房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，收紧海外融资渠道。国内融资渠道不断收紧，海外债成为企业的“救命稻草”，发行规模高涨40.4%，与此同时，发行利率高达8.74%。
整体上，可以明显看到TOP50之间融资梯队分化明显。头部8家企业突破了融资千亿数额的大关，但是有诸多尾部企业融资仅在100亿元以下。其中，100至1000亿之间，成为主要企业的融资规模聚集之地。具体来看，其中8家企业融资规模位于500与1000亿元规模之间，14家企业位于100与500亿元规模之间，总的来看，房地产企业之间的两极分化越来越明显。同时对于大多数依靠房地产母公司的商业地产企业而言，融资规模上的差异就在一定程度上会影响自身未来的布局和战略抉择。
对此，奇点研究院认为，综合来看，在金融监管加强以及“房住不炒”的调控基调下，房企融资渠道不断收紧以及偿债高峰期的到来，房企必须加强自身“造血能力”和保持外部“输血”能力畅通，加强销售回款和拓宽融资渠道，防范企业资金链风险。
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