FANGDONG ｜ 房東俱樂會
撰文：左丘 美編：小櫻 校對：塔夫
鄭州號稱剛需之城，剛需置業佔了房地產市場銷量的80%，誰能伺候好剛需群體，誰就活得滋潤。
以往，鄭州80%的剛需盤都集中在三四環之間，誰能在此有所作為，基本都賺了個盆滿缽滿。
隨著三四環之間的住宅用地行將用盡，剛需戰開始向四環外延燒，金水科教園區、象湖行政文化區、濱河中央休閒區等概念噱頭頻出。
截止目前，承接東區外溢的金水科教園區均價達到17000元/平、濱河國際新城突破16000元/平，沒多少主城助力的二七新區和中原新區，也站上了13000元/平。格局最大的象湖片區雖遠，目前也能穩定在13000元/平，唯獨高新新城，均價依然無法突破12000。
是離主城太遠？象湖也不近；規劃不大氣？鄭州三大湖心島有其一席之地；環境不好？目前天健湖人氣遠超象湖和蝶湖，更不用說其他新區連個湖都沒有。
是什麼導致高新新城的掉隊？它還有趕超、甚至後來居上的動力嗎？
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比資歷，高新新城還太年輕
高新新城大幕發端於三年前，2016年，西四環外的天健湖、天德湖完成注水，央企中建操刀入場，雙湖科技城面世，也就是高新新城。
依託高新技術產業，高新新城的定位是鄭州的CID中央科技區，意圖跟鄭東新區CBD、常西湖新區CCD、濱河國際新城CLD等概念平起平坐，打造新的核心增長極。
雙湖科技城鳥瞰效果圖
追求進步的心態不錯，但鄭州C字頭的概念未免太多了，個個都是中央，換來的可能是都不怎麼中央。
目前的高新新城，就跟未來中央科技區高大上的規劃八竿子打不著：
新區規劃的各大高新產業園區，大部分還在挖地基；天德湖中心的科創金融島，還是一片荒草；天健湖公園碧波綠樹，周邊高樓醜得對不起湖。
科創金融島實景鳥瞰圖
尤其是交通，開車的心酸，萬科城的業主最知道，與主城連接的公共出行，有條公交線能連到1號線地鐵口已實屬不易。
先期入主西四環外的萬科城，只好自力更生，硬是憑一己之力造出一座城，聚集出了目前高新新城最主要的人氣，但過了須水河往西，仍與“鬼城”無異。
萬科城
所以，2019年不斷進駐的各家房企，除了讓置業顧問們衝著遠景規劃圖跟客戶畫餅，也無計可施。得虧低於四環外其他片區2000多的房價，才好歹收穫了一部分地緣剛需。
以此來看，年輕、沒資本、路子不野的高新新城，能把房價搞到12000，著實不易了。
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比成長，高新新城逐漸發力
一個新區的成熟，不可能一蹴而就，集全省之力打造的鄭東新區，熟化到目前的水平也用了15年之久，這個時間是必然要經歷的，何況高新新城還只是高新區自己的心頭肉，發展難度可想而知。
而一個新區想要熟化，不管是區域定位、資源配套規劃得有多高大上，無法真正實現人口導入都是白搭。
要實現人口導入，產業和交通是重中之重。有高新區積累的各類高新技術研究院、產業園和孵化器在，產業方面不用擔心，什麼時候把交通難題解決了，未來的成長才會水到渠成。
不吹不黑，過去一年裡，高新新城在補交通短板方面有聲有色：
1、西四環高架馬寨鎮工業路至蓮花街段已於去年先期開通，從高新新城到常西湖新區僅需10分鐘，沿隴海高架去東區，時間也大大縮短。
四環快速路全線將於今年貫通，屆時，高新新城與鄭州東西南北各組團的連接一步到位，某種意義上來說，四環快速路建成，高新新城是最大的受益者。
2、地鐵8號線一期工程和科學大道快速化工程將於今年5月1日同時開建。
8號線在高新新城內共有天健湖、輕工業大學、西四環3站，直通金水CBD、北龍湖、白沙、綠博；科學大道淺埋隧道式快速路從西三環一路直通西南繞城高速，提前規避高新老城段這些年紅綠燈過多、通行效率低下的困局。
3、西南繞城高速蓮花街站去年建成開通，高新新城共計有蓮花街、科學大道、溝趙3站，通過高速與主城和西部市縣的銜接也變得極為便利。
示意圖
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比實力，高新新城最有底氣
鄭州的經濟發展每年一個臺階，但產業結構並沒有很好的適應新時代。
未來經濟的增量，比拼的是高新產業、知識經濟，沒有這麼方面的建樹，城運談何起飛？
和鄭州老城區相比，高新新城依託高新區，產業和人才優勢紮實牢靠。
1、高新區是國務院批准建設的鄭洛新國家自主創新示範區核心區，政策層面高人一等。
2、格力電器工業園的先期入駐，帶來了大量就業人口和產業鏈紅利。
格力
3、擁有鄭州機械研究所，鄭州磨料磨具磨削研究所，中船重工713研究院等5家部屬研究所，科研實力領先全省。
鄭州機械研究所
4、域內有一本高校鄭州輕工業大學，緊挨全省唯一的雙一流大學鄭州大學和河南工業大學，有“軍中清華”之稱的中國人民解放軍戰略支援部隊信息工程大學同在高新區，高校資源和人才基礎之強省內罕見。
5、高新區擁有諾貝爾化學獎得主丹謝赫特曼工作站和諾貝爾醫學獎得主厄溫內爾工作站，駐區院士18人，科技人才冠絕全省。
6、高新區目前有上市企業10家，佔鄭州全市的三分之一，新三板掛牌企業61家，數量接近鄭州全市的一半，均位居各縣市區之首。
這些底氣，是人才集聚、人才培養、科研轉化互相協同發展的結果，其積累的底蘊和潛力，不是引進一個外地大企業入駐能比的。
從這一點來說，高新新城比任何一個新區都更具厚積薄發的實力。
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比配套，高新新城只能認慫
商業
自主造城近十年，萬科努力營造城市功能閉環，高新萬科廣場的開業也只能算是社區級配套，商業方面，高新新城任重道遠。
高新萬科廣場
教育
背靠高新區卓越的教育配套，其實高新新城也能共享，畢竟高新區諸如楓楊外國語、鄭州中學、艾瑞德小學這些實力學校都不劃片。但硬往上靠沒意思，得有自己的核心競爭力。
好在今年秋季，位於蓮花街紅松路交會處的鄭州中學高中部就將正式啟用，教育紅利的釋放不亞於當年的外國語中學高新校區。
鄭州中學高中部新校區
以此為起點，未來核心區還會再建4所小學、2所初中，追趕之勢已起。
學校分佈示意圖
醫療
缺大醫院是高新區長期的痛，目前仍無改觀。不過，位於高新新城核心區內的鄭州市中心醫院高新醫院已提上日程，設置床位1000張，雖然還未開建，但也不至於晚於8號線建成。
高新老城的大病醫療需求，未來也得反過來靠高新新城反哺。
市中心醫院鳥瞰效果圖
地鐵
8號線下個月開建，建成也得2024年了；9號線要等鄭州第四批軌道交通規劃了，何時建成不好說，至少6年開外了。
短期內，地鐵出行只能靠公交車往1號線擺渡，費時費力。
綜合來說，別管名頭多大，這些都是基礎邏輯，房住不炒後的買房置業，看的還是近期兌現。
即使中建操刀統一規劃，即使萬科、中海、華潤、金輝、美的、正商、融信等房企悉數落位，即使各類產業園區建設如火如荼，但對置業居住來說，消化規劃利好至少還需5年。
目前的高新新城，離自己的高光時刻尚需時日。
一代人有一代人的宿命，老東區成就了70後，常西湖、濱河新區屬於80後，管南、白沙能吸引90後。
也許等到00後們開始操心買房時，高新新城才能迎來真正的輝煌。
