央行又降息了！4月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈了最新的貸款市場報價利率（LPR）：1年期為3.85%，較上一期下降20個基點；5年期以上LPR為4.65%，較上一期下降10個基點，這也是LPR改革以來，5年期以上降幅最大的一次。紅星新聞記者獲悉，按照最新的定價機制，最快從下個月起，個人住房商貸客戶就可享受到月供降低的實惠。
定價基準轉換 必須要去辦理
4月20日，蔣先生收到了銀行發來的短信，提醒他按照央行（2019）第30號公告，他的個人住房貸款需要儘快通過銀行手機銀行、網上銀行等渠道辦理定價基準轉換業務，截止時間為2020年8月31日。
“我必須要去辦嗎？”蔣先生有些疑惑。紅星新聞記者告訴他，這是央行利率市場化改革非常重要的一部分，屬於政策性要求，只要是涉及到的存量商業性貸款，都必須要辦理。紅星新聞記者告訴他，“的確是必須要辦理。”
LPR是什麼？點差又是什麼？
關於LPR改革的消息，媒體已報道了很多，但是仍然有一些讀者不太明白。今天，我們在這裡再說一下。
關於LPR，就是貸款市場報價利率，簡單來講，就相當於“新版的央行基準利率”，以大家最熟悉的個人住房貸款利率為例，就是商業銀行公佈的4.9%的5年期以上貸款利率。
所謂點差，則是在申請貸款時，商業銀行給你的浮動水平，如上浮20%或者是下浮10%。如果算出來你的點差為正數，那麼就相當於執行基準利率上浮，如果為負數，就相當於基準利率執行下浮。紅星新聞記者獲悉，從目前的存量個人住房貸款來看，絕大多數的點差都是正數。
換言之，以前執行的個人住房貸款利率=央行基準利率*（1+上浮/下浮的幅度）
現在執行的個人住房貸款利率=LPR+點差
房貸月供最快下月就可少還了
2019年8月，央行宣佈改革完善LPR形成機制至今，1年期LPR已四次下調，從4.25%降至3.85%；5年期以上LPR也三次下調，從4.85%降至目前的4.65%。這一次，5年期以上LPR下降了10個基點，為最大的一次降幅。
LPR的下降，必然帶來房貸利率的變化，從而影響每一位借款人的月供。那麼，這次下調究竟會帶來什麼影響呢？
要弄明白這個問題，我們首先要新版的商業性個人住房貸款利率是如何計算出來的。前面我們已經知道了，新版的利率=LPR+點差，按照央行的要求，這個LPR每個月20日公佈一次，有可能是變化的，但是“點差”是恆定的，一旦確定下來就不會再變。那麼，如何計算“點差”就顯得特別重要。
央行說了，這次存量貸款重新定價工作在今年3月—8月完成，按照央行日前規定，“同一筆商業性個人住房貸款，在2020年3-8月之間任意時點轉換，均根據2019年12月LPR和原執行的利率水平確定加點數值”。
紅星新聞記者查了一下，2019年12月公佈的5年期以上LPR為4.80%。
假如，A君在2018年申請了一筆商業性個人住房貸款，合同約定的是5年期以上基準利率上浮10%，目前執行的利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。
那麼，A君的“點差”為5.39%-4.80%=0.59%，也就是59個點差。記住，這個“點差”以後不會再改變。
央行表示，客戶與銀行可以商量重新定價的日期和週期。意味著，你可以和銀行商量兩個問題，第一個問題是：什麼時候開始執行新的利率？第二個問題是：利率調整的週期是1年，還是幾年？銀行人士表示，利率調整的週期最短為1年，最長為合同期限；執行新利率的日期有兩種選擇，一種選擇是每年1月1日，第二種選擇是當初這筆貸款放款時所對應的月份，也就是通常說的“對年對月”。
如果A君與銀行約定好，重定價日為每年1月1日，週期為1年。那麼，從現在起至2020年12月31日，銀行仍然執行5.39%的房貸利率執行。從2021年1月1日起，將按照新的“LPR+點差”定價標準執行新的利率。
如果2020年12月公佈的5年期以上LPR仍為目前的4.65%，那麼從2021年1月1日起，A君的貸款利率就為4.65%+0.59%=5.24%，這個利率標準將至少執行一年，期間無論LPR怎麼變化，A君的貸款利率都不會改變。此後每年1月1日都以此類推。
如果A君當初貸款的放款日為2018年5月，那麼他也可以與銀行約定重定價日為5月，即對年對月，那麼從2020年5月起就可以執行“LPR+點差”的新利率標準。
紅星新聞記者楊斌
