來源公號：稅務律師圈
買房後遇增值稅稅率下調，能否要求開發商退還稅差？
- 【文章導讀】
近期，浙江餘姚法院一篇《買房“多”交了近一萬的稅，業主起訴開發商退錢…》公號文章在微信朋友圈熱傳。文章案例為涉稅民事合同糾紛，爭議圍繞房屋交付前增值稅稅率下降，買方是否有權要求退還稅差展開。筆者檢索了幾個相似案例，發現無論是雙方代理律師還是法官，都對這一問題存在錯誤認識，各相似案例的爭議標的雖然不大，但事關買賣雙方重大涉稅權益認定的司法導向，故筆者以其中蘇州市虎丘區人民法院（2018）蘇0505民初4270號案件為例，試就增值稅下調產生稅差的權益認定作以概略分析。
- 【簡要事實】
2018年3月24日，買方與開發商簽訂《商品房買賣合同》，總價款為2206870元。合同第四條約定，總房價款除面積差異原因外不再做變動。合同補充條款約定，所有購房款均已包含增值稅銷項稅額，適用增值稅稅率11%，不含稅價格為1988171元。
買方於2018年5月30日交齊全款，房屋2018年6月30日交付，尚未辦妥產權證。另根據財稅[2016]36號規定，自2016年5月1日起，銷售不動產增值稅稅率為11%。2018年4月，根據財稅[2018]32號通知，自2018年5月1日起，增值稅11%稅率的調整為10%，開發商增值稅發票顯示：開票日期為2018年6月13日，金額為2006245.45元，稅率為10%，稅額為200624.55元，價稅合計2206870元。
- 【爭議焦點】
商品房買賣合同簽訂後遇增值稅稅率下調，買方是否有權要求開發商退還稅差。
- 【雙方觀點】
買方認為：合同約定房屋總價（含11%稅額），開發商按照優惠稅率10%開具發票，稅收優惠應歸買方所有，開發商應當退還稅差。
開發商認為：合同約定，總房價款除面積差異外不再做變動。合同約定適用11%增值稅稅率，僅基於營改增政策，雙方對稅種、開票種類的約定，不具有降稅降價的意思表示，不能得到法律支持。
- 【法院認為】
1.合同約定的總房價款除面積差異的原因外不再做變動，房屋不存在面積補差情形，故房屋總價款不做變動；
2.增值稅稅款系開發商的經營、銷售成本之一；
3.雙方已通過合同作出固定房屋總價款，沒有降稅即降價的意思表示，故在沒有降稅降價明確約定情形下，買方是否繳稅、繳稅具體金額、種類對房屋總價款不產生影響，換句話說，如果增值稅稅率並非下降而是上調，對房屋總價款亦無影響；
4.開發商因銷售應繳納增值稅，是納稅義務人，買方不是增值稅納稅義務人。
法院判決駁回了買方訴訟請求。
- 【概略分析】
我們認為，法院對這一爭點的認定是錯誤的。理由如下：
首先，對合同買賣總價款是否含稅認定錯誤。增值稅是價外稅，買賣合同中若明確約定增值稅，則合同價款為含稅價；若未約定增值稅，則合同價款為不含稅價。該案屬於雙方明確約定含稅價的情形，即總價款2206870元，增值稅稅率11%，其中不含稅價為1988171元，也就是說，雙方的房屋實際交易價格為1988171元，不因稅率變化而變化。
其次，將增值稅納稅義務地與增值稅款承擔混為一談。開發商系增值稅納稅義務人，是基於房屋銷售產生的增值額。增值稅屬於流轉稅，依據增值稅稅制原理，增值稅款最終由消費者承擔，增值稅稅率因變動導致的法律後果，也由消費者承擔，即由買方承擔。該案合同約定由買方承擔，明確了稅率為11%，故買方承擔的增值稅款為總價款2206870元減去不含稅房價款1988171元為218699元。
第三，開發商開票稅款計算錯誤。發票內容顯示，開發商是在合同含稅價2206870元基礎上，再一次倒推了一個雙方交易價2006245.45元，並以這個交易價再乘以新稅率10%計算出增值稅稅款200624.55元，最終開票價稅合計2206870元，這是錯誤的。正確的計算，應以合同約定的實際交易價乘以新稅率得出新稅率下的稅款，即1988171元*10%=198817.1元，由此得出增值稅下調後的價稅合計數額，即實際交易價格1988171元+稅款198817.1元=2186988.1元。
綜上，開發商錯誤計算增值稅稅款的結果，使得合同約定的交易價款數額從1988171元變成了2006245.45元，其差額部分18074元為開發商的不當得利；開發商以錯誤的交易價款2006245.45元適用新稅率計算的稅款比正確計算的稅款多出的1807.45元，應當向稅務局申請返還，並退還給買方。故該案正確的訴訟請求，應為返還不當得利，並可要求開發商賠償稅務局多收的稅款差額。
在該案判決中，其他觀點也存在一些錯誤，如面積差異不影響房價款，觀點正確但指向錯誤；再如增值稅稅款系開發商的經營、銷售成本之一的觀點，按照增值稅原理，增值稅是價外稅，稅款由消費者承擔，不是開發商的成本，所以這個觀點也是錯誤的。至於沒有約定降稅即降價的觀點，因不是主要錯誤，故不再贅述。
- 【延伸稅法知識】
我國稅收政策調整比較頻繁，所以在合同履行期間，遇到稅收政策調整（包括稅率上調或下調）也比較常見。若在增值稅納稅義務未發生前出現稅率調整，勢必影響交易雙方稅費承擔。在涉稅跨越增值稅稅率調整期間的稅負利益處理時，一般分三種情形處理，第一種情形，合同已明確約定增值稅稅率，說明能夠區分交易價款和稅款，若遇政策調整增值稅稅率上調或下調，則影響買方負擔的增加或減少；第二種情形，若合同未明確約定增值稅稅率，此時的合同價款為不含稅價，遇政策調整增值稅稅率上調或下調，則影響賣方負擔的增加或減少；
第三種情形，若買賣合同在政策調整之前已經履行納稅義務，則雙方均不發生稅款承擔調整（如下圖）。
- 【實務提示】
現實生活中，人們通常的交易習慣認為，合同價款等於交易價款，合同中大多沒有約定交易價款是否含稅。隨著人們稅法意識的提高，人們開始關注交易合同價款約定中含稅與否，或者設置專門涉稅條款明確涉稅事項，相應地，民事合同也因對涉稅條款理解上的分歧產生越來越多的糾紛，因此，建議儘量在合同中詳細約定交易價款涉稅條款，例如合同價款是否含稅以及稅率，或者約定按納稅義務發生時的政策執行，等等，儘可能地明確雙方權利義務和責任，確保自身涉稅權益的明晰。
- 【相似案例】
（2018）蘇0505民初3520號
（2018）蘇0505民初4270號
