比奇堡的槓把子丶
引用自馬光遠老師
在疫情向全球蔓延的過程中，大家最擔心的問題，就是自己手中的錢怎麼樣保全，自己的資產配置，怎麼樣保值增值？有錢人也擔心，沒錢人也擔心。所以今天我們就圍繞大家的這個擔心，來談一下房價問題，中國老百姓的財富配置裡邊，80%以上都是房子。
前一段時間呢有一個網友就問我，說這個全世界有兩個最大的泡沫，一個是美國股市，一個是中國房地產。他說美國股市已經崩了，那麼下一步是不是意味著中國房價也會大跌，大家可能會看到各種各樣的觀點，包括認為中國房價會大跌，當然也有觀點認為疫情不會改變中國房價的走勢，房價還會繼續往上漲等等。
究竟怎麼來看？那麼在前一段時間呢，國家統計局也公佈了官方的房地產的數據，應該說房地產投資那麼1到2月份下滑了16個百分點，這個從1998年到現在為止可以說是最差的一個數據。也就是說疫情對整個房地產開發投資的影響顯然非常大，那麼再從銷售去看的話，無論是銷售額，還是銷售的面積，基本下降了接近40%。這個數據也是比較糟糕的，也可以說在房地產過去20多年的歷史上，如果我們對比每一次遇到的衝擊的話，這一次對房地產本身數據的衝擊也是比較大的，新冠疫情爆發以後，其實很多城市關閉了售樓處，也就是房地產交易本身在很多城市其實是凍結了。
那麼有一些城市，比如說武漢這些城市肯定是零成交，那麼這樣的數據本身能不能影響房價下一步的走勢？就是說我們談到房地產的時候，大家一定要注意，跟旅遊、跟餐飲、跟物流跟這些行業是不一樣的，比如說餐飲這些行業，那麼有很多餐飲的春節的行情，那是永遠回不來了，有些餐館可能就關了，對吧？那麼旅遊收入，比如說每年的春節旅遊的收入每年有幾千億，那麼這次肯定就沒了，歸零了。但是房地產它不一樣，房地產不一樣在什麼地方？就是一個月、兩個月、三個月本身如果沒有交易的話，這是特殊原因，那麼如果這個特殊原因消除掉以後，需求是不是還在？
這是最關鍵的，所以我們來講中國房地產的走勢，我覺得大家應該從理性角度，我特別不願意，比如說有人說，中國房地產泡沫是全球兩個最大的泡沫，我覺得跟美股沒法比，為什麼沒法比？因為它是兩種完全不同的價格邏輯，那麼疫情的影響主要體現在什麼地方？
第一點體現在需求暫時凍結。
因為售樓處關了不交易了，那麼需求暫時凍結是不是意味著需求消失？這是兩碼事，需求會不會消失取決於什麼？取決於經濟本身。也就是說這次新冠疫情究竟對中國經濟影響有多大？比如說有些人認為需求只是暫時停止，沒有消失，這個觀點我也不同意，為什麼？因為有些人以前是有錢買房子，但是由於疫情本身他的企業倒了，他的工作沒了，他的收入沒了以後，他就沒能力去買房子，所以我認為疫情對整個房子的需求還是有影響的，那麼影響有多大，取決於中國經濟的影響，取決於這次疫情本身，它持續的程度，這個持續不僅僅指的是中國的疫情，還包括全球的疫情本身對中國經濟都是有影響的。
第二點供給，供給來講肯定是少了。
二手房當然一直在，但是新房由於開發商停工了，很多企業那麼停工以後這個供應會減少。所以從這兩個角度來講的話，我們現在有一個基本判斷，就是中國的最危險階段肯定過了，中國現在是需要是把現有的存量消滅掉，也就是說已經到了一個收尾的階段，然後慢慢的恢復經濟社會的秩序。那麼在這個過程中，房地產本身也會慢慢的恢復。
那麼這種恢復我們現在來看的話，其實比大家想象的要好。你比如說現在深圳也好，成都也好，北京也好，其實大家如果你真的去關注房地產市場的話，你會發現市場比你想象的要好很多，所以大家千萬不要被一些觀點所誤導。我這那麼多年在研究房地產的時候，我告誡過很多老百姓，千萬千萬看觀點的時候要選擇。你不能隨便看數據，也不能隨便去看一個專家怎麼怎麼講，你如果真的要了解房價的話，你最好去問中介，中介是最誠實的，比如說你把你的電話留給中介，那麼中介可能每天會給你打電話，你只要跟他聯繫一個月基本上能夠搞清楚房價真實的走勢怎麼樣，所以這段時間其實大家去看的話，如果你認真去看，需求慢慢的再回來，這是我的一個判斷，當然不管有沒有疫情，中國房地產經過20年的發展以後，已經進入到一個新的週期，這個週期跟過去不一樣。
我在去年年底的時候，我不斷的強調一個觀點，就是房子作為最好投資品的時代已經結束，房價普漲的歷史已經結束，房價大漲的歷史已經結束。那麼除了中國少數的一些城市，一些房子，一些大的開發商做的一些高品質房子外，其他的房子其實已經沒有太大的投資價值，這個基本面不會因為疫情而改變。北京的房子，大家如果關注我前幾年的判斷，你會發現我從2018年就講北京房子已經階段性的漲到高位了，那個時候有很多專家還是鼓勵大家買北京房子，我說暫時不要買，也不能投資，為什麼？高了！那麼在過去兩年北京房價其實進行了實質性的調整，我在2019年年底我在北京房地產基本判斷就是2020年會反彈，為什麼？基本上調整到位了，過去兩年積壓的需求慢慢的又會釋放，房價又會慢慢往上走，這是沒有辦法的。北京房價高不高？當然高。但是北京有沒有需求？需求很大，那麼這個矛盾決定了你去痛恨，沒有任何用，所以我認為像北京、深圳、這些一線的城市本身，疫情對這些城市本身的影響不大。
（圖片源自網絡）
為什麼？—— 需求在！
需求在就是大家仍然需要房子，而且大城市對人口的吸引力仍然在增加，所以我認為這類城市本身不會因為疫情而改變，但是有一些比如說量比較大的，城市本身比較糟糕的，比如說這次疫情其實對整個中國的城市本身也有一個分類，哪些城市應對措施做的比較好的，證明什麼呢？這個城市本身的水平比較高，應對比較差的大家也看到了，對吧？那麼這樣的話在下一步根據整個城市的魅力指數房價也會分出三六九等、五六線的小縣城等等，房價已經漲到歷史高位了。
我講的歷史高位什麼意思？就是以後在你看得見的將來，不可能漲了，那麼這些地方如果你要去投資房子，基本沒有任何意義。
那麼在疫情衝擊中國經濟的情況下，我們看到有一些城市也在放鬆，那麼現在目前來講的話，全國有60多個城市差不多出臺了70多項微調的政策，有人說是不是會徹底放鬆？我可以肯定的告訴大家，徹底放鬆的概率不大。
為什麼？因為房住不炒是一個長期的主旋律！但是一定會調整，為什麼會調整？一個是疫情的影響，另一個是過去調整的有點過嚴。比如說有些自住性的需求，也在被打擊之列，有一些城市本身明明是大家有正常的需求，也屬於限購的範疇，那麼這樣的話會調整。那麼去年中央經濟工作會議的時候特別強調，要這個因城施策，更加強調因城施策是什麼？就是說每個城市根據自己的情況，然後來制定，但是大家記住房住不炒，主旋律不會改變，那麼這意味著什麼？就是有一些城市可能如果調控過嚴的話，它會放鬆，所以這一次60多個城市，70多項調控政策裡面，其實中央異議的並不多，只有兩個城市，一個是河南的駐馬店，一下子是把首付什麼都放開了，讓大家感覺到唉這個城市是不是所有的調控都不在了，是不是會違背房子不炒的原則，最後被叫停，還有廣州商住房這一塊，大家認為廣州這個城市作為一線城市，是比較敏感的，所以也被叫停，剩下的都沒有。這說明什麼？說明今年在疫情的衝擊下，為了穩中國經濟，房地產必須穩。房地產穩的一個關鍵就是對過去過於嚴厲的調控政策進行放鬆。
其實這救濟的過程中，房地產也屬於救，這個不違揹我們講的房住不炒的一個基本原則，中國房價這一輪因為疫情的衝擊會大跌，這是我們認為。第1不懂房地產，因為我們的需求還在。那麼第2個是不懂中國經濟。中國經濟跟房地產關係太緊密，房地產連接著五六十個實體經濟，我們的家電我們的家裝，我們有很多很多的行業都跟房地產有很大很大的關係，房地產這個時候是不能出問題。國家不允許房價大跌，我在去年年底的時候特別提醒，一線和熱點城市的房價今年要反彈，那麼這次疫情本身只是讓這種反彈可能會滯後，但是不會缺席，今年這種反彈本身應該說沒有沒有太大的懸念，所以有人問我說深圳的房子要不要買？我說你要住的話現在就可以，那麼你要投資的話再等等，等疫情明朗化，對全球經濟的整個影響，究竟會到多大程度明朗化以後，可以出手。
但是大家一定要記住，千萬千萬要記住，沒有永遠上漲的價格，沒有永遠上漲的房子，千萬要記住。像過去那種歷史性的上漲的房價基本已經結束了，投資房地產一定要觀察，一定要關注一定要去研究，不是說像過去一樣，你沒有智商，沒有任何東西，只要有錢買房子就能賺。這個時代基本上結束了，所以我認為房地產的大勢不會改變，疫情本身對房地產的大的走勢的影響，除非中國經濟受到毀滅性的打擊。
但是目前為止我們認為我們可以評估差不多應該說不會出現這樣的情況，所以我們正常來講的話不會有太大的問題，買房子的過程中，這個房貸的一個轉換問題，包括這個你要選擇一個固定利率，還是選擇一個浮動利率，我曾經寫文章，我說你不要焦慮這個為什麼不要焦慮？因為我覺得差不多，選擇固定利率的話，你等於什麼？利率鎖定。但是你也有一個風險，就是如果未來的利率空間往下走的話，那麼你付出的利率可能比別人要高。
現在有很多人說中國的利率長期來看就是下降的，那麼理由在哪裡？就是跟美國比，跟歐美比，中國的利率空間很高，但是我認為這不可比，不可比在什麼地方？說中國的利率如果下降到美國歐洲樣的水平，我可以負責任的告訴大家，中國所有的銀行都得破產，這是毫無疑問的，所以不可能。
第2個，我們關注這那麼多年的利率，其實利率的長期趨勢是很難很難預測，從來沒有說直線，比如說往下走或者往上走沒有？2~3年的時間內，你能夠預測對已經不容易，比如說假定你選擇了浮動利率，但是來一個通脹利率往上走，那麼你付出的利率成本比較高，所以很多人很糾結，我究竟選固定還是這個不固定。
焦慮的原因是什麼？就想佔銀行的便宜，但是我想告訴大家，銀行的便宜好不好佔？銀行如果讓你佔便宜的話，就不會給你這個選擇權，就不會讓你去糾結，讓你糾結就是你佔不了便宜。所以我覺得如果你選任何一個你就瀟灑一點，你選擇固定了，就不要看它利率怎麼怎麼變。那麼你選擇浮動的話，如果利率往上走你也要無怨無悔，但是總體我覺得差不多，真的真的差不多。如果說你現在還在糾結的話，也不著急。等到8月30號前，我相信到8月30號的時候，全球疫情基本就差不多了。那個時候金融政策也好，財政政策也好，基本上差不多了，中國經濟的基本面也基本差不多了，你再進行選擇。
未來可期誠不我待
今年受到疫情的影響，相信大家在2月份左右這兩個月都是看得到，房價是非常平穩的，但是在進入3月份之後就完全不一樣了，我們會看到市面上賣房子的人價格漲了不少賣房子的人多了不少，但是房價卻保持了平穩增長的狀態。很多人都看到了玄機，以下就是我個人的觀點分享給大家。
第一，房價處於平穩增長的狀態。
很多人會想著疫情的到來，房價肯定會受到很大的衝擊，但是事實上是會是如此嗎？我看不然因為在整體的一個發展的過程中，疫情只是壓抑了購房者的一個需求，他並沒有消滅購房者的一個購房慾望，所以在疫情期間，很多人只是通過APP上面網上去觀望房子，等到時機成熟時全部出來購買房源，這就是大眾效應。隨之而來的就是房價的平穩增長，甚至有些城市漲幅高達了50%。
第二，房價未來會出現大跌嗎？
想必想要出現大跌的一些群眾，老百姓一定會是那種想要入手的人，為什麼呢？因為只有房價下降了他才有機會入手，所以在市面上往往想要房價下跌的人都是非常想要買房的人，不知道我這個小說法大家支不支持，但是我經這麼多年的一個觀念一個看法，還有一個經驗告訴我的確是這樣子的，但是這麼多年以來房價一直處於平穩增長的狀態，房價很難出現會大跌的狀態，充其量他只是保持平穩。
第三，2020年的房價會是一個比較波折的市場，從2月份左右房價成交量基本上為0，到3月份的瘋狂爆發到4月份的平穩增長，現在已經步入5月份了，所以在當下的市場行情裡面我們都可以看得到，市場慢慢的恢復了原狀恢復了平穩狀態，也不會像3月份那麼瘋狂，4月份那麼膨脹，5月份慢慢的進入了平穩狀態，所以在往後的時候監理房價會慢慢的持平，會越來越平穩的發展，它不會出現大跌的情況下是保持一個增值的狀態，所以,如果大家有考慮要買房的話，要當下去買。
以上是我個人的一些看法，希望可以幫助到大家，喜歡的話可以關注楊先生。[微笑]
楊先森房訊vlog
01
過去十年，房價上漲的速度已經遠遠高於人們收入增速。
但疫情爆發之後，房地產銷售停擺兩個月，房地產市場被徹底地按下了暫停鍵。
從房產銷售到房產投資，斷崖式下跌。
整個2月和3月中上旬，全國商品房成交面積同比暴跌近8成；湖北省內和部分疫情比較嚴重的城市，跌幅更是達到9成。這種下跌要遠超2008年和2014年。
銷售面積的暴跌，意味著房企沒有收入。
迫於債務償還壓力，眾多房地產企業最近一個多月不停釋放著降價促銷的信息。
但是，在3月中下旬和4月開始這幾天，在房企釋放促銷信號和地方逐漸放鬆房產政策之下。
我們發現一個很有意思的現象：
個別一些城市的房地產出現了持續兩週的“價升量跌”。
從深圳到上海，從廣州到蘇州，都出現了區域性遲到的“小陽春”。
但我們都知道，對於房地產，主思路是“房住不炒，託而不舉”。
所以，平衡最重要，在這種形勢下，最好的狀態是“成交量溫和上升的同時價格能穩定”。
但現在的現狀卻是個別城市的“價升量跌”。
同時我們也要清醒認識到一點：目前價格抬升的還是極個別的一線和強二線城市，由於正常剛需回暖和特價房疊加刺激導致。而三四線現在面臨的依舊是量跌價萎。
換句話說，樓市分化，從疫情結束後，大概率會朝更劇烈的波動駛去。
這不僅是宏觀調控，更是微觀調控。
02
對於證券市場的投資者而言，4月份非常重要。因為在這月底前，所有的上市公司都要完成公佈上一年的年報。
目前為止，已有近30家房企上市公司發佈2019年的年報。大體上這些上市房企不溫不火，總體趨於平穩，也有一部分房企業績出現了掉頭向下的態勢。
那麼中國房企三巨頭：恆大、碧桂園和融創，去年表現怎麼樣？
3月27日，碧桂園發佈2019年全年業績：全年合同銷售額5522億元, 同比增長10.03%；淨利潤612億元，同比增長26.1%；歸屬股東的核心淨利401.2億元，同比增長17.6%。
3月31日，中國恆大發布了2019年全年業績：全年合約銷售額6011億元，同比增長9%；核心利潤408.2億元，同比下降48%；資產負債率77.9%，同比增加4.2個百分點；淨負債率159.3%，同比增加7.4個百分點；現金餘額2287.7億元，同比增長12%。
3月27日，融創中國發布了2019年全年業績：合同銷售額達5562.1億元，同比增長20.7%；淨利潤創歷史新高260.3億元，同比增57.1%；淨資產收益率約37.2%，同比增長4.3個百分點。
總體而言，三大房企賣房數據都噌噌往上竄，當然，除了恆大利潤增速有下滑外，碧桂園和融創利潤同比增速都很高。
換句話說，2019年，雖然大環境一般，對頭部房企而言，依舊錶現良好。
但對於2020年，這三大房企巨頭的掌門人怎麼說？
恆大業績會上，許家印說：我們要用最大的決心，最大的力度，一定要把負債降下來。
融創業績會上，孫宏斌說：我們今年要調融資結構，降融資成本，堅決處置一些資產。
至於碧桂園的掌門人則說，要把機器人和現代農業做好。
三位巨頭，都已經給了大家最明確的答案：對於地產，未來要謹慎。
03
2020年的中國樓市，只留給那些還沒上過槓桿的真正剛需購房者。
這些人群，他們買房子只是為了住，只是為了能落個戶口，能讓孩子上學，能給家庭一個在城市裡的安全感。
除此而已，別無其他。
所以，不要把微觀調控不看在眼裡。
現在所有的政策，都利好於真正的剛需購房者，而利空於炒房投資客。
從整體人口流動、居民收入增長以及整體債務水平來看，居民購房的需求和支付能力都在下降。
如果兼顧目前整體的房價泡沫水平以及大家對未來房價的預期，疫情徹底結束之後，房價大概率也是平穩過渡。
所以，2020年的中國樓市，只屬於那些還沒上過槓桿的真正剛需購房者。
