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提問：
你好，我們目前現狀是，老公作為人才引進，剛剛得到了北京戶口。工作地點為中關村，今後大概率也不會離開這附近區域。
因為此前總擔心工作不穩定，所以沒有買房，一直住公司提供的房子裡。現在既然拿到了戶口，所以考慮孩子的上學問題。
目前準備了600萬的資金（還可以再籌集一些），但剛知道北京限購政策是以貸款為標準的。而我們以前在在深圳曾經有過貸款記錄，是不是就確定失去了首貸的資格？
另外，我們不太瞭解海淀的學區政策，又感覺北京近年來改革力度很大，所以希望能買到最穩妥的學區房。因為孩子和我也都要有了北京戶口，所以希望進入第一序列。
另外，當年辦貸款時，是以老公的名字辦的，房本上並沒有我的名字，還款人也不是我。是否可以用離婚來獲得首貸資格。請儘快回覆，謝謝！
回答：
1、 恭喜你們，全家獲得北京戶口。
2、 首先說，北京的限購政策是“認房又認貸”。
認房，指在北京是否有住房，賣掉的和外地的都不算，只看現在是否持有。
認貸，指在全國範圍內，以家庭為單位，是否有過貸款記錄，只要有過，就失去首房資格。
你們既然有過貸款記錄，那就肯定失去了首貸資格。
3、 離婚。如果你沒有用自己名義貸過款，那離婚是可以獲得首房首貸的資格的。但這有個前提，就是必須是一年以後。一年之內買房，還是要按照二套規則辦。
4、 建議你們現在買房吧，不要等一年之後了。因為按照現在的經濟形勢，貨幣寬鬆已經成為定局。按照以往經驗，從執行寬鬆開始，到房地產市場正式上漲，一般需要半年左右的傳導時間。而你們如果等一年的話，極有可能付出比貸款額度和利息更高的成本。
5、 如果以首付600萬計算，可貸款為150萬，能購買總價最高750萬的房產。這在海淀區屬於中等價位，可以買到不錯的房子了。如果能增加首付資金，那就更好了，挑選餘地更大。
6、 我建議選擇萬柳板塊，這裡無論是從學區、環境、房子質量最好的地段，適合你們這種精英人群。因為萬柳本身就是精英聚集地，所以人文氛圍也非常的好。
但是，萬柳地區除了老公房和蜂鳥社區，其他小區都以大戶型為主。120-180㎡為主流戶型，總價在1500萬-2000萬左右。這對買房人來說，付款壓力也是很大的。
7、 從學區來講，萬柳即便在海淀也是頂級學區了，其中最著名的就是中關村三小國際部。去年和前年，三小的學位都沒有招滿。這就是因為周邊基本都是大戶型，所以才造成學位富餘。而且，以三小的教育質量，不會真的參與多校劃片。所以，如果能籌集到足夠的資金，萬柳地區的學位保險係數是最高的。
8、 北京從五年前學籍制推出之後，確實每年都在進行改革。不改也不行，年年都有新問題。但請記住一條，不管如何改制，都必須建立在保護現有既得利益者的前提下。也就是說，一定是新房新辦法，老房老辦法。
比如前幾天的西城區430新政規定，2020年7月31日之後過戶的房產業主，其孩子必須參加多校劃片，而之前買房的呢，照舊單校劃片。這就是保護既有業主的利益，否則民怨太大。
當然，這種情況都發生在焦點集中的優質校學區房層面。普通學區房則說不好，被突然打擊的情況也有發生過。
9、 以萬柳地區來講，以大戶型豪宅為主，業主們非富即貴。任何部門也不會輕易去挑起他們的不滿，因為實在沒必要。所以，萬柳地區的學區房，肯定是最穩妥的。
10、建議，如果覺得首付太多，壓力大。可以先找機構墊資，全款買房後再進行抵押。在目前之中貨幣寬鬆的形勢下，辦理難度大大降低。利率甚至比正常的房貸利率還低。如有需求，可繼續諮詢。
如有疑問，請繼續私信諮詢。
提問：
準備在北京海淀買房，首房首貸，現有資金280萬，家庭月入5萬元。自住兼保值，暫不考慮學區房。計劃買總價600一800萬的二居或三居，因為工作地點在魏公村，近幾年內也不打算換工作。所以一直都看的是從中關村到紫竹橋一帶的二手房，一直沒有合適的。請問有什麼更好的推薦方案？
回答：
1、 北京的首房首貸資格很珍貴，首先建議能把其價值充分使用。
2、 你有現金280萬，作為40%首付，理論上最高可購買700萬元的房產。
3、 按照25年貸款期，每月還款為2.4萬，每月能剩下2.6萬家用。
4、 以魏公村為中心，方圓2公里內的均價為9-10萬元。
5、 以700萬為總價，可購買一套兩居。
6、 推薦人濟山莊（10萬），韋伯豪家園（10萬），紫瑞家園（10.4萬），滿庭芳（9.5），均為相對保值抗跌的樓盤。
7、 另外，在這個區域內，如果考慮老房的話，可選擇餘地更大。
如還有疑問，請繼續諮詢。
提問：
章哥好，我很快就能達到社保要求了，下月就有買房資格。但是前幾年被賣房的忽悠買了一套順義的公寓。目前幾乎沒有任何盈利，2016年上漲的那部分被抹掉了很多，而且出售的話還要交不少的稅，算下來弄不好還要虧錢。
請問，我還有持有的必要嗎？賣掉的話是不是還具有首房首貸的資格。
賣掉之後大概能拿回150萬左右，請問這些錢能在什麼地方買房？我看好的有老公房，但沒搞清能貸多少款？麻煩解釋一下，謝謝。
回答：
1、 看樣子你買的是大產權公寓，那貸款了沒有？從你的這價格上看不出來。
2、 從近期來看，公寓沒有被放開限購的可能。所以不建議持有，出售的話，如果售價漲不到50%，那基本上沒什麼盈利。所以不建議繼續持有，乾脆出掉算了。
當然，如果租售比合理的話，也可以長期持有，畢竟比普通住宅的投資回報率高。
3、 如果沒貸款，那你賣掉之後還具有北京首房首貸的資格。150萬，可以貸款65%，購買最高428萬的房產。以25年計息，每月還貸1.6萬。
4、 如果貸過款，那就只能按照二套房待遇了，可以貸款40%，購買最高250萬的房產，月供6000多。
5、 老公房在北京非常多，尤其是東三環到東四環，還有海淀向西的沿線上，從四五萬到十萬以上的都有。建議購買5萬左右的，價格適中，一般250萬就可以買到一套一居室。
6、 老公房在貸款比例上和普通商品房沒區別，只是因為有的房齡太老了，銀行會縮短年限。所以建議，儘量購買1990年之後建造的，貸款獲批的保險係數大。
請參考。如有疑問，可再次諮詢。
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