熊貓貝貝專欄內容：地產話題第一百五十一期（NO.151）
專欄內容：關於寫字樓的那些事兒
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@熊貓貝貝小可愛 我是熊貓貝貝，地產行業策略研究者，歡迎關注。
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導讀：
（全文約6200字，閱讀時間越需要10分鐘）
疫情之後，眾生皆苦。
2020年這場疫情的影響和後續傷害，超越了所有人的想象和預期。
為期1-2個月疫情隔離期（各地情況不一樣，大概就45天左右吧。）的焦慮，現在看起來其實並不是庸人自擾，這或許是大部分在面對災難和不可抗力時的“第六感”在預警。
疫情之下，經濟受損，覆巢之下安有完卵？
而所有宏觀層面的經濟損失，最終都要落到每一個經濟個人和家庭頭上。
收入銳減，前途未卜，形勢不明……疫情後時代的經濟衰退和市場蕭條，已在眼前：
中國2020年Q1 GDP -6.8%，這是中國經濟從新中國到今天唯一一次出現負增長。
失業潮，倒閉潮，降薪潮，辭退潮，關門潮……在中國各個城市陸續上演。
收入受損，工作不穩，千萬2020屆畢業生就業難，頭部企業都開始裁員節流……
疫情在中國被控制，卻繼續肆虐全球，中國經濟三駕馬車之一的出口受損嚴重……
這是疫情這樣不可抗力帶來的必然經濟傷害，恢復正常需要過程和時間。
但是中國的樓市，疫情過後，卻更加魔幻了。
最近一段時間，一些統計數據和熱門現象，給我的感觸和思考還挺多的。
比如深圳疫情後，出現了反常的“疫情景氣”，也就是疫情後的樓市大熱：
“房抵經營貸資金可能流入房地產市場”“想買千萬元樓盤，先交百萬元‘喝茶費’”“一邊悲嘆失業，一邊熱切討論房價大漲”……疫情影響未散，深圳樓市近來呈現的火爆行情讓人吃驚。國家統計局近期發佈的3月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數顯示，
深圳同比漲幅居於北上廣深首位。而進入4月份，深圳的樓市恢復速度，也超越了所有人的預期，繼續堅挺的“量價齊升”
2020年4月成交量為近5年來新高（圖片來源：咚咚找房）
另一方面，是深圳寫字樓的空置率出現了歷史性的“新高”：“量價雙跌”寫字樓租賃市場
有著國際五大行之一名頭的戴德梁行（物管和商業經營公司），近日發佈一季度各大城市甲級寫字樓報告，分析北上廣深四個城市的報告，可以總結出這樣一個要點：
一季度空置率，最高的是深圳，達到24.6%，其次是上海21％，北京13.8%，廣州最低，5.2%。廣州也是四個一線城市中唯一空置率下降的城市。
同時也有跌價情況，一季度京滬廣深租金全部小幅下跌，其中深圳下跌幅度最大，為－3%，北京下跌1.3%，上海下跌0.8％，最抗跌的是廣州，下跌幅度只有0.6%。
圖片來源：戴德梁行報告
住宅和寫字樓，都是地產行業的產品，都在深圳，為何會出現如此之大的“差別待遇”？
今天這篇文章，就和各位朋友好好聊一聊，中國房地產市場中的寫字樓產品。為您解讀寫字樓背後的故事。
圖片來源：頭條推薦
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一、第三產業的“晴雨表”：寫字樓
今天各大城市市中心最多的建築，肯定是寫字樓，甚至高聳入雲，富麗堂皇的寫字樓，在一些城市具備了“地標”的形象價值，更是成為了各地政府的“心頭好”。
但是很少有人知道或關心，寫字樓真正出現和發展的時代和背景。
世界上最早的真正意義上的寫字樓，出現在1920年左右的美國，那個時期的美國，是美國曆史上最為繁華和鼎盛的時期，經歷了第一次世界大戰後，最大的受益國家美國，開啟了城鎮化和第三產業（金融和貿易）高速發展的15年。
而最早的寫字樓，有據可查的，就是位於美國紐約市華爾街上的股票交易中心。
1930年的大蕭條時期的華爾街
今天的華爾街
華爾街街景
華爾街銅牛是華爾街的象徵，就在股票交易市場門口
寫字樓天生就不是為了給人類提供居住生息空間的，用最直接的催生原因來思考，寫字樓就是完全為了第三產業的發展需求而產生和存在的。
寫字樓就是專業商業辦公用樓的別稱，嚴格地講，寫字樓是不能用於住人的。這是房屋的房產證上有明確註明的。寫字樓原意是指用於辦公的建築物，或者說是由辦公室組成的大樓，1971年，Rhodes和Kan提出：“寫字樓的作用是集中進行信息的收集、決策的制定、文書工作的處理和其他形式的經濟活動管理。”
詞條解釋：百度
寫字樓的出現，也是一個城市城鎮化的重要標誌。因為城鎮化的最重要的特徵，就是第一第二產業的人口向第三產業的轉移：農民進城和白領出現。
寫字樓發展史，也是城市的進化史，每一個城市都以所擁有的寫字樓數量和檔次作為城市的榮耀和地位的象徵，這種象徵，全球通用。
中國的寫字樓，也是隨著80年代開啟的城鎮化，從原本的政府辦公大樓，逐漸衍變和提升，成為了城市發展的產物。
計劃經濟時期，也就是60-70年代，中國傳統生產和經營場所中還沒有寫字樓的概念，只有行政管理的單位辦公樓，它的管理是一種只對內進行行政管理的封閉式辦公方式和空間，甚至是用簡單粗暴的廠房加蓋和簡單分隔形成的空間，不屬於主流需求，存在和使用不具備普遍性和參考性。
而世界上其他國家最初的寫字樓，是因商務活動的需要而集中在一群小房子中的各自獨立又相互緊密聯繫的相關業務群體。建築師從土地的集中有效利用和減少風雨中的交通時間與距離考慮，開始將這些分散的小房子堆在一起向高發展，把銀行、律師、會計師、商業客戶集中在一起。
就像我們上面為寫字樓溯源的美國紐約華爾街一樣。
中國的寫字樓，發展大概經歷了以下5個階段，週期大概是60年時間：
第一階段寫字樓：60年板式筒子樓時代
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那時候辦公樓的高度一般只有4-6層，各個單位和企業因商務活動的需要而集中，這類板式筒子樓，房間分佈在走廊兩側，大樓裡沒有電梯和空調，門口設有傳達室，人們就是在這樣的情況下辦公的。
這個時期的寫字樓，具有典型的機關辦事風格，使用人群也多以政府，部門辦公群體為主，時至今日，各個城市和地區的執政部門辦公地點，甚至是銀行，機關，公檢法部門仍然延承了這種模式。
山東青島政府大樓（圖片來源：網絡）
第二階段寫字樓：綜合性仿國際標準
70年代從酒店衍生出來的新興寫字樓
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因為外企剛進入中國時都在酒店裡辦公，所以後來興建的寫字樓也與酒店分佈相似，有相應的配套設施，服務等，這類寫字樓滿足了大量外企的基本辦公需求，還滿足了他們生活、交流的需求。
80年代概念形成
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人群集中之後，除了解決了工作的問題，還需要解決他們的吃飯、休閒、健身合併使用公共服務功能等問題，於是，開始在寫字樓中增加相應的功能設施， 比如集中的衛生間、開水間餐廳、健身房等，寫字樓的概念逐漸成形。這個時期的寫字樓，從外面看，還是傳統酒店的樣子。
第三階段寫字樓：90年代的快速興盛時期，用途標準化的寫字樓雛形建築大量出現。
90年代後期，寫字樓開始逐漸興盛，並逐漸成為一個城市的地標性建築物。寫字樓開始考慮客戶的貼身需求，加入綠色環保辦公理念，提高了智能化的水平，提升了企業辦公效率，寫字樓進入市場成熟化階段。
90年代，以電信大樓、銀行大樓、大酒店為標準的寫字樓，在中國各個城市中陸續出現。
在80後、90後的孩童時期，酒店，醫院，電信大樓，城市廣場，是記憶最深刻的建築。
電信大廈，是中國寫字樓的先驅
第四階段寫字樓：20世紀末開始重視商務形象，中國寫字樓時代正式拉開序幕。
以1997年深圳地王大廈為一個重要的歷史代表節點。具有里程碑意義。
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深圳地王大廈高69層，總高度383.95米，實高324.8米，建成時是亞洲第一高樓，也是全國第一個鋼結構高層建築，位居目前世界三十大建築之列。大樓於1996年完工。1997年正式投付使用，對外開放。
是中國寫字樓建築中具有奠基標誌的代表。
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20世紀末，寫字樓發展更集中於以提高人性化、環保性、智能化的綠色辦公空間，力求提供低成本、高效率的商務平臺，融合了更多的“互聯網”元素，辦公空間更加開放式，向著更高層、更智能、更綜合、更靈活的方向發展。
寫字樓從經營情況上來看，可以說是所坐落城市的第三產業的“晴雨表”，也是一個城市和地區城鎮化的“硬指標”。
中國寫字樓最集中，檔次最高，存量最大的，就是中國的四個頭部城市：北廣上深
這也是中國最發達，城市地位最高，第三產業最發達的城市代表，到2020年的今天，這個結論依然不可動搖。
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二、寫字樓的經濟邏輯
說到城市地位，媒體和大眾很喜歡用簡單粗暴的住宅產品的價格，也就是房價來PK，但其實這個指標水分很大，再結合過去十幾年中國房價的飆升，房價代表一個地方和城市的發展水平，近年來也飽受公眾詬病。
其實房價的經濟邏輯很簡單，有價無市和有市無價的極端情況往往都深藏於市場交易中，再加上房產交易週期和各個階段的政策調控，從房價上來評判一個城市的發展、城市地位和經濟水平，沒有即時性，沒有參考性也沒有真實性。
特別是人口外流的城市，較弱的3-4線城市，依賴返鄉置業和棚改推高的房價，完全掩蓋住這樣類型的城市真實發展情況。（坐擁百萬級別的房產，但是沒有流動性的小城市）
舉個最簡單的栗子：
福建GDP全省第一是三線城市泉州市，房價1W+，GDP超越省會福州和廈門。
而同樣城市等級的溫州市，4W+的房價，GDP還趕不上泉州的四分之一。
難道房價高就能代表城市發展的好嗎？這顯然就是不合理的。
在今天一些縣級城市的房價已經破萬的樓市行情下，還用房價說實力的思維和方式，行不通了。
而寫字樓的租金水平和出租情況其實更能反映一個城市真實的發展水平，因為租金沒有泡沫（屬於商業經營固定成本，有承壓極限，價格真實。），商業經營不能撒謊（盈利擴張，虧損收縮的必然現象）更能夠反映真實的發展情況。
這裡要再次提前明確一下關於不動產投資的正確認知：
1、投資是長期的，以資產自身的營收作為回報的，中國住宅商品房，算不上投資，只能算投機。
2、不動產投資，以不動產經營租賃收益為模式，才是標準思路。
按現在中國大陸境內，所有不動產類型的資產來說，寫字樓的平均出租回報率，是最高，最穩定，也是最有上升空間的。
寫字樓持有收租，是中國房地產市場中，最符合經濟規律和最合理的“不動產投資”。
我們先看看中國商品房的租賃回報情況：同等級別城市中，世界墊底水平。
北京1.4%的回報率，換成回報年限是72年左右，一個70年產權的房子，72年才能租賃回本，這能算投資麼？
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全國範圍以內：一線城市墊底
按照深圳的房價和現有租金對比，一套房子的租賃回報年限，超過76年。（靜態）
圖片來源：米筐投資
然後對比全國寫字樓租賃回報率：
根據戴德梁行報告：
全國一線城市甲級寫字樓最新租金水平，
北京最高，378元／m／月，
其次是上海261元／m／月，
深圳235元／m／月，
廣州最低，190元／m／月。
2010-2019十年時間中，中國四大城市的甲級寫字樓的靜態回報率，就沒有低過6%，個別寫字樓甚至在過去十年一直保持10%以上。
也就是說，寫字樓的回報年限，大概在15年以內。
但是寫字樓本身也具有投資額大，存在經營風險和市場競爭，具有投資門檻等等特徵。
而且寫字樓漲價的邏輯和商品房完全不一樣，甚至還有折舊貶值和被新項目排擠競爭的收益風險。
這其實是符合長期投資的邏輯和規範的。
所以寫字樓的核心經濟邏輯，是高投入，高回報，高風險的不動產長線投資。
寫字樓對賣相和高集中度的特性，世界上有名的超高層建築，都是寫字樓。
寫字樓，在任何發達國家和地區，都是優質的不動產投資標的物。
圖片來源：網絡
三、中國寫字樓的現狀理性認知
三大關鍵詞：“供過於求”，“存量競爭”，“更迭快速”
1、供過於求：
中國的商品房快速發展和大基建時代的帶動，原本是基於高城鎮化，三產發達的經營需要的寫字樓商辦物業，在過去幾年，特別是2015年以後，如雨後春筍一般的在各個城市和地區大量出現。當然這和地方政府追求城市形象的執政需求分不開，先不說大量超高層爛尾的情況，就說一些城鎮化進程還處於比較低的區間中的城市，根本沒有考慮產業需求和三產比例，就大量建造上市寫字樓產品，現在在一個個三四線城市看到富麗堂皇高大氣派的寫字樓也不是什麼稀奇事，有空置率就是供需關係失衡的表現。
然後是以北上廣深為代表的一線發達城市，在原本就緊張的土地供給中，更是優先發展商辦物業（政府長期回報效應需求），也導致了一線辦公物業的存量在過去幾年中迅猛增長。
圖片來源：戴德梁行報告
2、存量競爭：
既然供過於求是現實情況，就必然會導致產生存量，而後續新增入市的商辦物業，就會進一步惡化存量關係：市場上對於商辦物業的群體總量有限，存量都消化不玩，又有新玩家入場分食，必然導致的是激烈的市場化競爭。
商場如戰場，競爭無兄弟，寫字樓物業的競爭最典型的代表結果，就是空置率的出現。
在結合2020疫情黑天鵝對第三產業的毀滅性打擊和持續影響，2020年的寫字樓市場，出現高空置率的情況非常符合市場規律。
只是已經存量競爭的寫字樓物業市場，在疫情黑天鵝的影響下，讓這個競爭更為白熱化和激烈化而已。
3、更迭快速：
以深圳為例，1997年落成的地王大廈作為深圳寫字樓和地標，在第一批新深圳人心目中的印象，也只不過是20年，2017年新建的京基100迅速取代了地王大廈的地標地位，而京基100，還沒到5年，就已經在深圳排到了第二：下面是深圳高樓排行，都是寫字樓屬性，無一例外。
1.平安金融國際中心592.5米
2.京基100 總高度441.8米
3.華潤總部大廈392.5米
4.深業上城三期項目1塔388.03米
5.地王大廈383.95米
6.賽格廣場355.8米
7.漢京金融中心320米
8.東海國際中心公寓樓308.6米
9.CFC長富中心303米
10.華僑城總部大樓301米
這就是深圳：沒有最高，只有更高，沒有最快，只有更快，所以叫“深圳速度”，滲透到每一個細節。
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這還只是深圳一個城市，北京上海也同樣是寫字樓飛速更迭，原本一個寫字樓和一個企業8年10年的陪伴，現在的效率，最多2-3年，更快的半年一年也很常見，就像2017年P2P行業蓬勃高峰期，上海寫字樓（金貿大廈為例）的商辦租賃更迭週期，只有6個月。
但是，如果從理性合理的長期投資來看，中國的寫字樓發展和競爭局面，是資本投資過程中必然會出現的可預期風險和符合投資規律的。
四、中國寫字樓的未來，趨勢，方向和可能的深度思考
1、理性看待“空置率”：受到市場經濟波動正常的經營風險。
疫情造成了社會的互動隔離，最大的打擊就是以服務為核心的第三產業，而第三產業的收縮導致寫字樓空置率上升，符合經濟學傳遞規律，當然和房價相比，房租更誠實。
而未來疫情過後中國經濟向好，這樣的階段風險損失也會得到修正和彌補。
並不值得大驚小怪，2016年的時候共享經濟和互聯網金融蓬勃發展的時候，寫字樓也賺的盆滿缽滿。
既然是投資，就要賺的起也虧的起，是吧？
2、各個不同城市的寫字樓受到城市定位的影響，也隨著時間和突發的疫情被無限放大：
其中廣州作為一線城市代表，卻具有極低的空置率，和廣州“商貿辦公”的城市定位分不開。
但是通過空置率的情況，可以清晰的看到：空置率越高的城市，越落後。
特別是在北上廣深這樣的發達城市疫情後出現了空置率上升的情況基礎之下，其他二三四線的寫字樓情況，更是可以預期的差。
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3、“房住不炒”的房地產新時代背景之下，不用未來，當下的優質寫字樓已經成為資本追捧的標的物。
當商品房褪去“暴利”的外套，迴歸居住價值的時候，其他房地產產品的投資價值和投資邏輯才能被充分的發揮出來。
上海浦東寫字樓集群（圖片來源：網絡）
寫在最後：
其實真的感覺疫情就像照妖鏡一樣，不僅照出了各種社會百態，也讓資本的遊戲變得透明。
還有人，甚至是不少的人，企圖借勢炒房牟利或者通過買房實現財富保障。
而寫字樓的真實，在於它作為產業需求的誠實，第三產業和寫字樓，一榮俱榮，一損俱損。
這就是中國寫字樓在2020疫情後表現的意義：
真正的財富和價值，從不說謊。真正的投資和回報，沒有穩賺。
這就是今天我想給大家說的，關於寫字樓的故事。
祝福中國經濟快速恢復，經濟向好。
國運，即是人運！
還抱著買房躺賺夢的人，該醒醒了。
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