千條樓訊不及一筆建議。——我是三叔，你相見恨晚的買房軍師，一如既往帶你賺錢！
以下為“ 三叔說房” 微信公眾號粉絲提問精選
提問：您好。在國貿附近工作，也有看了附近的房子，都是80、90年代的房子，居住環境也是租客較多。工作5、6年，剛需自住，首付100萬內，有什麼樓盤選擇建議嗎？另外想諮詢下公寓不能買？謝謝
回答：想說說兩個例子：朋友A，2016年賣了一套剛需盤，重新買入另一個剛需盤，多餘的錢還被忽悠買了一套公寓，直到現在，這兩套房子都幾乎虧本，他深陷泥潭，拔都拔不出來，更要命的是，總覺得現在小區太low，缺乏歸屬感，而他們的收入又跟不上，日前處於住下去難受，想換又無望的間歇性煩躁狀態。客戶B，賣掉一套剛需房以後，中介帶看了許多歪瓜裂棗盤，越看越迷惘，過來找到我們，對於改善的他，我讓他重點盯住幾個標杆盤即可，去年年底已上車，甚是滿意。設想一下，如果朋友A當時買入一個適合他的小區，即使今天收入跟不上他的慾望，可是也會安然於自己當初的選擇。因為換房的意義在於，一定是要比昨天更好才值得去折騰，我們不同的“身份”，背後的潛在需求，適合的小區也不一樣，其實這是一種心理學層面的東西了。說這麼多，我想說的是，買房一定是要量體裁衣的，不同的職業，收入，年齡，房產情況選擇都會不一樣。最簡單的，同樣的首付30W，月入伍仟和月入五萬的人，可以買的房子也不一樣，前者適合買惠州後者適合做大槓桿買入深圳（這是多少人犯過的錯誤，首付不夠，我要去買臨深，殊不知自己是有留下在這個城市深耕的能力）
提問：三叔你好！西鄉天驕世家有套2房自住中，布吉GFY一套4房出租中，GFY的2015年買來準備投資升值等孩子大些賣了買個好點的地方，買來沒有漲.1、想把布吉的賣了到西鄉片區買個3房的自住，保留天驕世家的想升值，2、西鄉布吉的都賣了去買箇中洲的89平的.3、原封不動，GFY的再等個幾年看看升值空間再做打算
回答：你好。桂芳園在布吉是領漲盤，能跑贏布吉的其他盤，但是擴大到全深圳，就跑不贏大盤了，當前有一定的補漲空間，建議再等等，待漲到位後高位賣出。天驕世家好一點，大社區，安靜，未來地鐵近，片區相對成熟，建議保留。
提問：三叔，您好，相見恨晚，勞駕您指路。我目前在南山凱麗花園有套約60平左右的老破小，欠款很少，學位小孩在用。前年出差頭腦一熱在武漢光谷會買了一套，貸款100萬，目前空著，感覺投資失敗。手頭上也只有100萬左右,目前有點糾結，是賣掉凱麗花園去置換新房，還是抵押去龍崗買套新房改善自住？
回答：除了豪方現代豪園，大沖學位對應的小區，居住環境都一般。這些小區，最大的功能就是學位，大沖學位中，總價低的房子一直比較受歡迎。凱麗傳舊改也好多年了，未來十年應該會有動作，建設你保留此套，dy出來，再買一套改善自住。
提問：三叔你好，請問太古南，天健公館，壹方玖譽，投資持有5年，如何比選？
回答：你好。
太古城的深圳灣超總、天健公館的香蜜湖金融街、壹方玖譽的前海自貿區，各有各的想象空間。持有五年期間，超總繼續獨領風騷，前海自貿區快馬加鞭，香蜜湖金融穩打穩紮。太古城的深圳灣學校、天健公館的深高南、壹方玖譽的海旺學校，深高南是第一梯隊，海旺學校是弱第二梯隊，深圳灣學校還不得而知。五年期間，三所學校都會有變化。深高南的積分風險帶來的利空，深圳灣學校在市場預期過高後的回落與整裝再出發，海旺學區穩步上升同時學區格局可能因海天小學和海納旁的未建學校而改變。綜合來看，壹方玖譽穩步前行，然而戶型和朝向卻讓人糾結。深圳灣學校如果未來發展不錯，太古南現在倒是個低點。
提問：您好，現在持有一套龍崗中心城保利上城花園89平小3房，大概能賣460萬，今年9月要搬到羅湖的金城華庭讀小一。想問下現在該不該賣掉保利上城，好像價格對比去年漲了30萬，2年後14號線開通是不是還有利好？如果賣掉想換個初中學位房，手上大概還有其他資金500萬，應該能買1000-1200萬的。但是看了一圈下來，南外高新，南二外好像也買不到，高級中學和僑外價格也很高，應該是最後一次換房了，哪裡能兼顧投資自住和學位呢？
回答：
你好。保利上城地段成熟，品質也不錯，有深中附小學位以及讀外國語的機會，周圍環境一般。
龍崗中心城處於深圳的東部，環境好，配套全，價格低，喜歡花園大社區的剛需上車福地，卻又因無產業，遠離市中心而倍受爭議。
我們明白這兩年東部房價常常被人拿來當笑柄，短期內龍崗的升值潛力肯定不如關內和西部熱門板塊，可是風水是會輪流轉的，價值總有迴歸時。當下東部有一定的補漲，我建議你先繼續持有，未來地鐵開通有一定的利好。
資金500，買一個1000的學區房沒問題的。
自住+投資建議買未來成長空間大的學區房，深圳教育集團化趨勢明顯，比如荔園、紅嶺、南二外、南山實驗、南山外國語等。
可以考慮南山的教育集團（南二外 南山實驗 南山外國語）覆蓋的小區，新的教育模式，生員也很好。具體可參考內部選籌。
提問：三叔您好，相見恨晚，看了您幾篇問答，馬上加入了。現在在深圳南山工作居住，家庭收入三十多萬，夫妻現在是首套首貸，小孩一歲多，打算今年買房，小兩房自住小孩上學，5年左右置換大房。但是問題是預算不多，目前手上僅有30多萬，夫妻雙方公積金12萬。打算找親戚朋友湊二三十萬。那麼首付也才七十萬左右。但是今年真的特別想買房，因為幾年前由於買房的信念不堅定，其中把錢拿回老家蓋房和買車。現在畢竟小孩一歲多了，以後要讀書，且我們現在住南山每個月租金也很高，但是目前首付只能湊七十多萬，看了一下深圳的房價，買個小兩房，這個價也只有布吉的老破小、龍崗、坪山相對新點的小兩房，西鄉、福永、羅湖、坂田的老破樓梯房小兩房，龍崗，坪山離上班太遠，要自住確實不方便，而且好像未來升值很弱，布吉及羅湖的老破小，我看你們都說不要買。但是預算有限，三叔有什麼好的區位或樓盤建議嗎？或者我們這種情況有沒有增加槓槓的方式？但是疫情期間經濟形勢不好，還好去增加貸款嗎？
回答：
你好。對於剛需上車來說，每一個今天都是最好的上車時間，你的首付款少了點，對於彌足珍貴的SFSD，非常建議你再湊多一點首付，一次貸到更多的錢，如果能再湊一點，100這樣，可以買個300左右的房子，在民治或者坂田入一個小兩房上車，主要考慮的不是投資升值，而是自住，同時跟隨大盤普漲，未來三五年置換也不會虧，房子也不會太破。融資還可以考慮dy貸款，找墊資公司墊一些，能否增加貸款看你的現金流，還可以再借一些。考慮民治和坂田，見內部分享。
提問：三叔好，首先欣賞你的判斷能力和分析能力，最近了解了龍崗永湖卓弘星辰，坪山京基御景印象，萬科金域東郡，恆大城二期，梅林關書香門第（小戶型），問：1，總房款一定的情況下上面的樓盤如何選擇？2，每個樓盤後面的預期利好是什麼？3，以上樓盤能跑贏整體嗎？
回答：
你好。卓弘星辰是個新盤，周邊廠房居多，就一個地鐵口是亮點，賣的是周邊舊改，未來看潛力不大。坪山京基御景印象，整個東部要等三年以後的快線拉近人們的心理距離才會好些，目前也在緩慢復甦，但不是快速拉昇，坪山14號線周邊的寶荷、沙湖、坪中享受福田-大運的外溢和聯動，並且沙湖-坪中一線還有整個坪山的“區域中心+地王”效應，可發展區域大，有一定的潛力。萬科金域東郡，可以買，因為坪山中心規劃非常好，也是坪山唯一的中心，將來有機會作為東部的副中心，向大運看齊的，有一定潛力。恆大城二期能不能買，關鍵看價格，恆大放風是3萬5起價，我認為能控制在3萬8以內是有倒掛的，三四百萬的預算完全可以買。書香門第賣的是深外學位，適合短期投資。
提問：您好，目前觀瀾片區（大河路兩側 4號地鐵北沿線）次新三房大部分在450萬以上，請問下觀瀾陽基御龍山目前78平三房簡裝380-390萬左右，目前價格比較低窪是否還有升值空間，還是說我直接賣掉置換更好的房子呢？
回答：一沒地鐵，二沒配套，三沒他盤相伴，沒看出五萬是低窪，就是一個普通的正常價格，觀瀾區政府旁邊還有大把五萬的。這個盤新房的時候同米公子一起看過，彼時也是五萬多，當時他就告訴我們，這是個坑盤，透支了幾年空間，別賣。有很多外地過來的買家，總有新房情結，可是在深圳，土地資源有限，在這塊土地上生活的人們，流動頻繁，從事的經濟活動經常變換，種種因素使得這裡的二手交易更為活躍，市面上有大把又遠又偏的高傭新盤，在我們看來毫無價值，也從來不會去昧心推薦。不喜歡鼓吹買來必漲，可是至少不會讓信任我們的客戶去掉坑。
提問：請問一下深業紫麟山140平賣520萬，這個價格算筍嗎？可以考慮入手嗎？中介一直在給我推薦這一個。
回答：深業是個國企，國企的特色是產品是領導一拍腦門決定出來的，而不是貼近市場做出來的。高速路旁做大戶型，弄別墅，怎麼看怎麼覺得缺根筋；客廳大到能打檯球，剛需位置如此鋪張浪費，能有幾人買單；雖然是南北通，但也是白通了，噪音不絕於耳，加上週邊人氣不足，單價一直墊底也不足為奇，同樣總價對面龍中可以找到地鐵+緊湊四房+中上學位，更受務實的深圳人青睞。
