我是一名十年地产人，一直从事地产融资相关工作，简单的讲就是地产企业贷款工作。
由于工作原因，我们对于地产金融政策、地产现金流极为敏感。
从业十年今天跟大家讲下我眼中的地产现状。从2010年至今一直从事这项工作，可以讲我们这类人群，是抓住了地产十年红利的人群。而今年与各不同地产商的从业人员聊天都是今年不好干，今年的钱不好找。
地产商现在融资几乎无门，头部房企也许还能找到一点资金，而中小房企几乎一点资金融不到。成本的高低已经不在考虑范围内，只要能拿到钱活下去。
金融机构向来是锦上添花，从不会做雪中送炭的事情。
自从政策开启限购、限贷以来，银行与信托就开始了降地产存量贷款。在销售急转直下之际，釜底抽薪无异于杀人。新增贷款拿不到，存量贷款到期，那么能做的可能就是展期和破产。
即使这么艰难，降价销售仍然不是开发商的选择。我现在甚至相信地产商可能直到破产也不会降价。
之前曹德旺先生讲过，地产商不降价是有人从中阻挠，这个观点我是认同的。这个阻挠的人群是先期购房人、是银行、是信托甚至是政府。
已购房人不同意降价发家肯定理解，没有交房降价一定要退房退款的，会组织起来房闹，形成群体事件。银行与信托阻挠是项目有贷款，早期发放开发贷时，部分贷款合同已经约定降价比例超过一定额度银行有权提前收回贷款，信托更甚部分信托贷款合同，信托公司对降价直接拥有一票否决权。而部分地方政府同样的，降价带来的是地价降低，地价降低带来的是财政收入降低，这个是不能容忍的，所以降低房价可能会被约谈。地产商都知道其中厉害，所以默契的形成遵守不降规则。
我知道的今年地产商有多家已经做了贷款展期，说是展期其实就是逾期。金融机构也没有办法，如果现在直接征信划为逾期那么投入的贷款一定就是不良。因为征信是所有人都能看到的，一旦征信登记那么，购房人不敢买房，金融机构更不可能新增贷款，甚至有可能会出现挤兑。所以展期也是不得不的选择。
今年一季度来讲，大部分中小地产销售几乎为0。而每月仍然要支付的费用是贷款利息和工人工资。这部分费用很高，200亿总资产的房企，有息负债大概在80亿，平均利率最低12%，每年是9.6亿的利息，每个月需要支付8000万。
由于前几年地产的蓬勃发展，地产人的工资也是水涨船高，在地产遇难之际，中小地产商都是高薪聘大牌房企经理人，年薪100万以上比比皆是。总资产200亿房企的单月平均工资至少2000万。
那么每月的固定支出至少1亿，在单价2万的城市，这是需要50套房的销售任务。并且需要按揭当月到账才能达到基本的收支平衡。
这是最低消耗的状态下的极限求生，实际状态下，伴随的还有税金以及项目的施工应付工程款。
去年地产商陆续采取了全员营销、高息贷款、裁员降薪、员工购房一系列措施以求自保。今年的一季度是逼迫金融机构本金展期、利息展期等极限手法。
能坚持到何时，我们也不知道。但我们知道地产的末日真的到了。
地产商今年的主题一定是自保加转型。这不仅仅适用于企业更适用于地产人。从业人员同样是转行加求生。
对于刚需的年轻人我想给点衷心的建议，如果是结婚不得不购房的人群，那么也一定不要让自己背负过高的负债，未来地产没落对应的是整体经济的衰退，失业与降薪随时来临。如果是可以等待的购房人我建议等待，目前市面在售楼盘大部分是18-19年高位确取得土地的楼盘，售价一定会高。而随着土拍的降温，主要是地产商资金的收紧，土地价格下降，过两年售价一定会有所下滑。
对于改善型需求客户，换房的人群，如果是换学区房就换吧，趁着利率下调，入手没关系，制度不变教育需求永远存在，房价不会改变。如果是更换大户型人群，也耐心等等。
现在的等待可能换来的是为您节省几十万，甚至上百万。这些事情在网友身上真实发生过，如果您有任何想法也欢迎私聊我，我帮您解疑答难，如果您购房，各大房企基本都有原同事，其中不乏高管人员，也能帮您争取一部分优惠。
最后，如果对您有所帮助，希望能帮忙点赞，评论和关注。谢谢您！
