這兩天不少人問北京的房租是不是又要漲了 ，原因是住建委及北京市場監督局剛發了新版的北京市住房租賃合同，裡面提到了“不準改變房屋內部結構分割出租，不得按床位等變相分割出租，人均居住面積不得小於5平米，每個房間居住人數不得超過2人”等規定。
那麼北京的房租接下來會是什麼走勢呢？下面我從幾個方面來系統說一下這事。
這次北京市發佈的住房合同，將會作為一個長期性的文件使用，要知道上一次發佈住房租賃合同是在2008年，已經十多年沒變了。
這次的合同也會用很多年，所以新合同中肯定會考慮到未來多年的租房市場變動情況，文字方面肯定要保證它的長久使用性。
想說明的就是，不要看到有新的租賃合同發佈，就覺得市場要變天了，這個肯定不會。可以理解為，這次新發布的租賃合同對於市場的影響可以忽略不計。
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整治群租是一個長期性的工程，一方面需要文件指導，一方面需要執行層面的落實。
對於租房市場影響最大的，是執行層面。如果北京有無死角大力清理群租房的行動，那麼基本上可以斷定，租房市場的供需關係肯定會變，租金價格也會相應波動。
北京近些年對於群租房的整治力度很大，2010年之前，北京的地下室群租情況非常嚴重，大量的人住在地下室裡，那時候地下室的租金很便宜，幾百塊錢一個月，當然了地下室對於整個租房市場的供給端貢獻還是很大的，所以“地下室”年代，北京的租金還是比較低的；
到了2013年2014年那會兒，北京市開始大力清理地下室群租，基本上到了2015年，北京的地下室群租現象基本上就沒有了，當然，這種大範圍的清理行動，自然會讓北京的房租價格大面積上漲；
離我們最近的一次大範圍整治公寓房、農民房群租，是在2017年年底那會，清理之後，自然又是房租價格的上漲。2018年北京的租金價格大範圍上漲，這個想必大家都還記得。
除去這種大範圍的清理行動之外，一些日常的不規範的隔斷房拆除，就從來沒停過。但是這種不集中的行動，對於整體的租房市場並沒有多大的影響，房租價格也不會有跳漲。
以自如為主的一些長租公寓公司，過去都是靠打隔斷來作為主要盈利點的，比如說兩室一廳的房子，他們可以隔成三個房間對外出租，第三個房間就是利潤，所以他們在收房源的時候，通常都會比房東自己對外出租的價格要高一些。房東也願意租給他們。
但是由於近兩年政府對於隔斷房的管理非常嚴格，所以這些長租公寓公司，在今年收房的時候一般都會低於市場價來收，原因就是他們不敢打隔斷了。真有隔斷的話，一旦被查到，直接就會拆除。
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有人會問，既然整治行動從來就沒聽過，那麼房源應該越來越少，供需關係應該持續緊張才對啊，為什麼2019年的北京房租市場不好呢，整體價格都在往下跌呢？
這個跟2018年的房租價格跳漲有關，2017年年底的那一次整治，短期導致了租房市場的供需失衡，房源少，租房人群多，而且租房這事兒，往往就是短期的幾天內決定的，而市場中的房源短期又沒辦法增加那麼多，租房人為了租到房子，自然會爭搶存量房源，所以價格跳漲後，一定是有泡沫存在的。
到了2019年，很多合同到期的房源也進入了市場，租房市場的供需關係恢復穩定，價格的小幅回調自然也是合理的。
當然，從長期看，北京的房子租金價格只會越來越貴，這是大城市的宿命。
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為什麼越來越貴？
世界上任何一個牛逼的大城市都有著很貴的租金，北京未來會和它們一樣，只不過還需要一些年時間。北京的房租價格上漲，主要由兩方面因素決定。
一是北京房價的上漲，毫無疑問會推動房租價格的快速上漲。
道理這樣的。房價上漲之後，能買得起房的人會越來越少，尤其是在北京的房價本身處於一個高位背景下，再次的上漲會大大減少能買得起房的人數量，屆時，租房會變得常態化。也是我過去說的所謂租房大時代要來。
除此之外，房地產本身的週期決定了，北京的房價不會無限制上漲，跟發達國家類似，當房價處於某一個高位之後，房價的漲幅就會趨於平緩，投資房產的收益大大降低，同時門檻大大提高。
這導致的後果就是，北京的房子置換成本越來越高。
過去大家換房頻率高主要是因為房價漲得快，房價不漲的時候，大家換房的動力就小多了。到那時，會出現一個
全民租房的現象，即有房的人也會由於種種原因去租房住。房租價格上漲的第二個原因是，租房市場的規範化。
我們都知道人類有一個規律，越有錢越事兒逼。對於北京這種超級大城市來說，城市越發展，自然是越來越完善，過去的那種租地下室、群租隔斷房等現象，都會隨著北京的發達程度越來越高而逐漸消失。放在今天，如果北京還有地下室群租現象，肯定會覺得跟這個城市形象很不配套。
這就是大城市的發展規律。
未來北京的租房市場還會越來越完善，而越來越完善的潛臺詞就是，租房的成本越來越高。比如說，今天的北京租房市場，有哪個房東主動去稅務部門交稅了？這就是市場不完善的表現。
當然，市場完善包含的東西很多，比如說，整治群租房，隔斷房，強勢收稅，租房相關的法律上保障越來越全面，等等。
一個規範化的租房市場，需要大的時代背景才會出現，也只有大城市才會有。要知道，規範化也是有成本的，小城市如果規範化租房市場，是很不划算的。
規範化的租房市場裡，租客的利益會得到充分的保障，而不會像過去那樣感覺隨時可能會被強行搬走，同時租客也要付出相應的租金成本，這是相輔相成的。
當然了，市場的成本是由買賣雙方共同承擔的，很多房東想象的那種，如果收稅直接就加在房客的頭上的想法，是根本不成立的。
其實我一直覺得現在是房東的一個黃金時代，出租房子又簡單又沒有太多約束。等到租房市場完善之後，那時候會有龐大的租房人群，政策上肯定會向租客傾斜，這是個規律，跟過去農民多的時候，國家會重點把政策向農民傾斜，農民工多的時候，把政策向農民工傾斜是一個道理。當然了，也可以參考發達國家的租房情況來驗證。
最後回覆下粉絲問的租房實操方面的問題。
近期有不少房東想往外租房子，在問房租會不會漲，意思是如果房租漲的話，要不要再等等，還有就是要不要租給自如這類公司打理。
答案很簡單。
一是，租房市場短期不會有什麼大波動，前面已經說得很清楚了，自己的房子該往外租就往外租，儘量別有空置期，對於租房來說，租金的波動是小事，空置期是大事。
二是，儘量不要租給自如、蛋殼這類公司，原因是今年租房市場不好，它們收房的價格正處於一個低位，租給他們不划算；另外就是，它們收房往往會是三到五年的期限，對於還處於租金上漲趨勢的市場來說，一次性租給它們不怎麼合適。
三是，今年的房子如果正常市場價不太好租，就果斷降價，基本上能很快租出去，還是那句話，儘量減少空置期。
