<code>作者：遠方青木（YFqingmu）/<code>
房地產開發商是一種嚴重依賴現金流的企業，資金規模週轉巨大。
當疫情為全國的房地產建設和銷售摁下暫停鍵時，可想而知，開發商的資金鍊壓力有多大。
正常情況下，開發商理應以價換量，迅速降價以換來寶貴的現金流。
先降價者續命，後降價者出局。
但現實情況和理論情況卻截然相反，疫情結束後，全國的房價不僅沒降，反而略有上升，個別城市甚至因為漲價迅速而上了新聞，遭到了中央的嚴查。
但是在漲價的前提下，開發商的銷量不僅沒有下降，反而迅速上升，標準的量價齊升，牛市徵兆。
不對啊，這解釋不通啊。
疫情很明顯對經濟造成了重創，租房市場量價齊跌，租金降了，租房的人還少了，房價不大跌就不錯了，為什麼還會漲？
現階段買房的人，並非不知道現階段的經濟困難。
但他們在賭，賭中央救市。
20年來，每逢經濟不行的時候，中央一定出手救市，救市的工具箱裡，第一個首選的就是房地產。
經濟越差，房價越高，這幾乎已經成了一種經驗，這麼做的賭徒全贏了，贏的盆滿缽滿。
但這一次，他們可能要輸了。
房價上漲的極限
房價的上漲，有其極限。
假設全社會的中國人都瘋狂的看好樓市，都要傾其所有去買房，你猜房價會漲到多少？
以上海市為例，上海是一個特別喜歡在郊區蓋房子的城市，有一二十萬一平米的超核心豪宅，也有三四萬元一平米的郊區小房。
根據上海市公佈的2019年二手房成交數據，其70%的房源成交，總價都在300萬以內。
很多經濟學家都承認，現階段中國的居民槓桿已經近乎加到了極致，所以我們也可以認為，上海市70%的房屋成交，300萬元就是其總價極限。
一套總價300萬元的房子代表什麼？
按3成首付算，需要一次性拿出100萬的現金，然後貸款200萬元。
按30年等額本息法，利率4.9%計算，每個月需還月供10614元。
如果夫妻雙方有一個孩子，在負擔月供的前提下，要維持一個體面的中產階級生活，孩子也能和同齡人一樣上培優班，那夫妻的月入加起來必須要達到2萬左右。
能達到這個收入水平的上海家庭，並不多，都算是中產精英了。
在當前的房價水平下，多一些藍領工人還是少一些藍領工人，對上海市的房價不會有絲毫影響，他們只會影響租房市場的價格。
如果985/211的學生願意留在上海，才會對上海的房價構成明顯的支撐效果。
因為只有他們，才大概率能夠組成月入破2萬的家庭，也只有這樣的家庭，才能在上海郊區買一套房。
他們的收入不漲，那房價就不會漲。
藍領想買一套上海的房子，買不起。
白領想住市中心，也買不起。
不是不想買，也不是不想買更貴的，是真買不起。
每個城市都有自己的房價極限，這個極限是根據自己的核心居民的月入來決定的。
如果無視自己的月入，明明只能負擔1萬的月供，非要每個月還款2萬。
那你的風險承受能力就會非常差，整個中國樓市的根基都會搖搖欲墜。
因為你這麼做就賭房價會暴漲，你的家庭現金流每個月都會失血1萬元。
如果你提前儲備了36萬現金，那你最多抗36個月。
房價3年不漲，那你就崩盤了，你必須賣掉自己的房子。
你大虧特虧，國家維穩樓價的壓力也急劇增加，鬧事的人大幅增加，整個社會都會動盪不安。
國家絕對不會允許這樣的事情發生。
月入的上限決定了槓桿的上限，而槓桿的上限決定了房價的上限。
想讓居民的收入上漲，是非常困難的一件事，需要多年的努力才能緩慢見到成效。
有沒有辦法簡單迅速的提升房價呢？
當然有。
如果我們把首付比例從3成降低到2成，同樣攢夠100萬首付的前提下，我能購買的房價上限，就從300萬變成了500萬。
如果銀行可以降息，比如房貸利率打7折，那麼在同樣月供的前提下，我的貸款總額，就能從200萬，變成240萬。
不管哪一種，都能簡單便捷的拉昇房價。
在上漲預期強烈的大牛市裡，降低首付比例的刺激效果更明顯。
在上漲預期不強烈的橫盤市裡，降息的刺激效果更穩妥。
暫時沒有熊市的分析歸類，因為我還沒見過。
歷史的數據
有很多人說，美國貨幣放水了，中國也得跟著放。
一旦貨幣放水，房價必漲，因為樓市是貨幣的蓄水池，不管央行怎麼控制，怎麼三令五申，最終貨幣一定會流到樓市裡。
這種歪理邪說也就騙騙小孩子了。
偉大的中國連新冠病毒的流動都可以控制，怎麼可能控制不了貨幣的流動。
中央一句話，各地方要引導房價穩步有序的下跌。
房價立馬就崩盤給你看，貨幣會全部從樓市裡流出來你信不信。
房住不炒的意義是在不斷變化的。
2018年之前，房住不炒是說給百姓聽的，老鄉莫慌，房價不會漲了。
2018年之後，房住不炒是說給開發商聽的，老總莫慌，房價不會跌的。
我知道很多人在賭中央救市，但我覺得沒必要賭，因為中央救市是有徵兆的，而且徵兆很明顯。
2008年11月1日，央行發佈新政，個人首次購買90平以下普通住房，契稅下調，免徵印花稅，免徵土地增值稅。
首套房和改善型住房貸款利率一律7折優惠，首付下調為2成。
房價應聲暴漲，直接翻倍，主要那個首付2成的威力太大了。
但這種上漲，是一天漲到位麼？
並不是，漲了一年才到位，第一個月的漲幅沒有超過10%，前幾天更是絲毫沒漲。
2015年3月30日，央行發佈新政，二套房首付款不低於4成，公積金貸款首付比例不低於兩成，二手房增值稅從滿5年免徵改為滿2年免徵，全面取消限購。
房價又翻倍了。
但這種上漲，依然不是一天漲到位的，而是花了一年多，第一個月的漲幅依然很微弱。
而二三線城市，頭一年的漲幅甚至幾乎可以忽略不計，要等一線漲到峰頂了，資金被政策限制被迫溢出之後，才開始慢慢上漲。
這裡面給予的緩衝時間實在太多了，因為大多數中國人都是無知無覺的普通人，壓根不懂政策，也不懂樓市。
他們買樓根本不看什麼央行政策，而是要等看到房價漲了，樓盤被哄搶一空，才會開始行動，反應實在是太慢。
但這樣的普通人，數量實在太龐大，龐大到他們才是購房的主力軍。。。
而上一波漲價的邏輯，在於去庫存。
庫存高企，房子太多，當然要刺激刺激那些不漲不買的普通人，讓他們把錢掏出來買房。
2014年7月，在動用了一切常規手段之後，全國住宅去化週期依然緩慢攀升到了20個月左右，也就是說完全停止供房，庫存的房子也能賣20個月。
其中，一線城市去化週期為17個月，二線城市為20個月，三線城市為26個月。
今天的去化週期是多少你知道麼？
而根據2019年11月的最新數據，全國房地產行業平均去化週期僅為9.4個月。
其中一線城市為10個月，二線城市為9個月，三線城市位12個月，差不多隻有2014數據的一半。
而根據2017年4月份，住建部80號文的要求：
去化週期36個月以上的城市停止供地。
36~18個月的城市要減少供地。
12-6個月的城市要增加供地。
6個月以下的城市要顯著增加供地，且加快供地節奏。
按這個要求，全國大多數城市，目前都屬於住房不足，要增加土地供應的階段，根本沒有去庫存的任何需求。
中央沒有刺激樓市的任何動力，但地方政府有。
能富不能貧的地方政府
中央出臺房價限制令，禁止房價的一切上漲之後，各地方政府依然有人頻頻試探中央底線，連續出臺短命的一日遊或幾日遊政策。
其中河南駐馬店的案例，相當典型。
2020年2月21日，駐馬店市政府發佈17項房地產政策，其中最亮眼的，就是首套房公積金購房首付比例，由30%降到20%。
我剛才分析過，這10%的刺激效果，那不是一般的大，這個政策簡直就是把房價要漲四個字寫在了腦門上。
2020年2月28日，河南省政府發佈通告，約談駐馬店市政府主要負責同志，落實“房住不炒”主體責任，這項樓市刺激政策只活了短命的7天。
而我們翻看一下駐馬店市的財政記錄，就能發現，地方政府對賣地資金的依賴有多大。
2017年，駐馬店市土地成交1673畝，成交金額22億元。
然後，棚改開始了。
2018年，駐馬店市土地成交4174畝，成交金額76億元。
2019年，駐馬店市土地成交1749畝，成交金額50億元。
駐馬店房價翻倍了，地價自然也翻倍了，而政府的賣地收入也翻倍了。
2019年7月2日，駐馬店拍出了地王，隨後土拍市場急轉直下。
2019年的前七個月，駐馬店市土地成交20宗，後5個月卻只有8宗成交。
雖然土拍數量降低了，但土地單價卻翻倍了。
按這個速度，賣地的收入無論如何也不會低於2017年的22億。
但駐馬店政府卻急了，土拍市場才冰凍半年，就迫不及待的出臺了房價刺激政策，而且是放出來降首付這種大招。
這說明對地方政府而言，土拍收入只能漲，不能降。
今年賣22億，那我就花22億。
明年賣76億，那我就花76億，並且先給明年列一個80億的預算。
後年只賣了50億，急眼了，我這還有30億的財政缺口呢，怎麼賣地收入還不如去年。
為什麼賣地的收入一定要花完，為什麼要按照最樂觀的預估去做花錢？
因為地方的領導不會做太久，不可能一輩子在一個地方當一把手。
在有限的任期內，趕快做出政績來升官才是最要緊的。
至於我的任期之後怎麼樣，那是下一任操心，與我無關。
整個中國，只有中央會從長遠考慮房地產，因為中央沒辦法換地方。
所以中央和地方的利益需求，其實是衝突的。
地方政府，有多少錢就花多少錢，能富，但是不能貧，只要過上一年好日子，就沒辦法過苦日子了。
而根據2018~2020的棚改計劃，駐馬店市僅安置房就要建設1487萬平米。
但過去三年，樓市最紅火的時候，駐馬店總共才網簽了918萬平米商品房。
未來幾年陸續建成的安置房，整個駐馬店得賣5年才賣的完，這個城市去庫存壓力不是一般的大。
當然，安置房要幾年後才能出售，棚改副作用發作的時間會延期。
但這種情況下還要寅吃卯糧，再刺激房價強行賣地，真是拿下一任領導當接盤俠了。
因為各地政府只顧自己小算盤，沒有動力為大局考慮。
所以近期地方上的花式表演沒有任何意義，小政策出來一箇中央砸一個，堅決不給任何試探的空間。
中央的意志
現在很多人都在賭，炒房客在和中央賭，地產商在和剛需賭。
救市已經救習慣了，逢危必救，地產商雖然心裡急，但表面上卻雲淡風輕，不給剛需任何幻想的空間，堅決不降價。
所以疫情過後，我們根本就沒看到有什麼地產商給什麼實際性的優惠。
中央真的會救市麼？
一旦啟動房地產，那就是對前兩年政策的全面否定，千辛萬苦去槓桿的效果會蕩然無存，一二線城市好不容易穩定下來的房產量價指標又會劇烈波動。
房價確實會暴漲，但房地產行業的生命週期會迅速結束，而且是硬著陸，整個社會都會動盪不安，這明顯不符合中央的利益。
現階段的房價，已經足夠高了，追求更高並不能帶來更多的利益，而把高房價持續的時間給延長，才是利益最大化的選擇。
總的賣地收入明顯比2017年之前要高，各地房地產庫存數據處於合理區間，房子不多也不少。
這麼好的情況，當然要維持下去，為何要改，而且是冒著舉國動盪的巨大風險去毫無意義的拉昇房價？
2020年4月17日，中央政治局會議再次強調房住不炒的定位。
在疫情之後反覆強調這件事，基本已經標誌著地產刺激經濟已經從疫情恢復政策的工具箱裡去除了。
而2020年3月22日，中央紀委國家監委網站通告稱，國家電網將堅守電網主責主業，下決心退出傳統制造業和房地產業務。
我們都知道，拉房價是需要人捧場的，2014年去庫存的時候，第一個出來買地王的就是國企，以便讓中央的政策生效的更快。
但如今卻迫使國企退出房地產市場，這怎麼看都不像要拉房價的樣子吧。
我們都知道，最近大半年，國家一直在降息。
但降息為什麼不一口氣降，非要每幾個月降0.05%這樣擠牙膏。
降5次，才0.25%，和以前降一次一樣多。
降這麼慢的原因，就是為了維持經濟的平穩和樓市的平穩。
高價橫盤，樓市會緩慢失血，橫盤的壓力和難度會越來越高。
正常來說，是橫不住的，不漲必跌。
但如今國家通過一系列的政策，緩慢注血，根據實際情況不斷調整注血力度，這樣就可以把橫盤的時間拖的很長。
橫的足夠長，樓市的泡沫就沒了，人民群眾就買得起房了。
現階段的房價，已經到了群眾能承受的極限，當勒緊褲腰帶月入都不能負擔月供時，再拉房價毫無意義，只會引來投機客的狂歡，和迅速的崩盤，對國家毫無任何益處。
在居民的月入可以負擔月供時，房價雖高，但風險其實是可防可控，並不完全算是飲鴆止渴。
中國人愛家顧家，只要有一絲可能，就不會棄房斷供。
但當月入不能負擔月供時，再拉房價，那真的是飲鴆止渴。
取消限購限貸會有什麼效果，國家很清楚。
效果之後會有什麼效果，國家也很清楚。
這一次，全球確實放水了，但從目前中央堅定的意志看。
炒房客們，恐怕要賭輸了。
買房跟黨走，中央讓你買你就立刻買，不讓你買千萬別買。
這就是我20年來買房的最大經驗。
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